161,210,000원
인천지방법원 2023타경551557. 본건은 두레비즈니스센터 5층 501호로, 감정평가 당시 현재 근린생활시설로 이용 중이며 집합건축물대장상 용도는 학원입니다. 소유자는 안병만이고, 2019.09.02 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득한 날 중소기업은행이 채권최고액 1,260,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 중소기업은행 가압류 138,004,515원, 남동구 압류, 2023.12.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기 권리가 정리된다는 사실만 보고 “인수 0원”으로 판단하면 안 됩니다. 현황조사상 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차관계가 하나 존재하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경551557 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남동대로239번길 72-20, 5층501호 (논현동,두레비즈니스센터) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 현재 근린생활시설 이용 · 집합건축물대장상 학원 |
| 소유자 | 안병만 |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 161,210,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,023,864,995원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.02 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별도
2019.09.02 이전에 존재하던 다수의 근저당·압류·경매 관련 등기는 이미 과거 경매매각과 해제·취하 등으로 말소되어 있습니다. 현재 소유자 안병만의 소유권 취득과 동시에 설정된 중소기업은행 근저당권이 기준이고, 그 뒤 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 7개 점유관계 중 1건이 핵심
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 태봉, 정미경 | 4,5층 | 2022.05.27 | 5,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지티알플러스코리아 주식회사, 신동원 | 401호 | 2022.07.11 | 10,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 지케이산업개발, 조윤미 | 5층 | 2022.08.23 | 미상 | 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 베스트, 유형숙 | 502호 | 2021.06.14 | 1,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)두레종합건설, 구정서 | 5층 506-1 | 2016.11.21 | 50,000,000원 | 200,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 차종훈 | 5층 507호 | 2021.05.28 | 5,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오선근 | 508호 | 2023.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 다만 현황조사에는 4층과 5층에 걸쳐 여러 점유관계가 확인되고, 일부는 보증금이 미상입니다. 특히 매각물건명세서 비고상 호실 표시가 되어 있지 않아 건물관리인을 통해 호실을 특정했으므로, 실제 현장에서는 501호의 물리적 경계와 각 점유자의 사용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득을 본다
| 감정가 | 329,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 161,210,000원 · 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 대항력 임차보증금 인수 | 50,000,000원 |
| 현재 실질취득 | 211,210,000원 |
| 3회 유찰 시 최저가 | 112,847,000원 |
| 3회 유찰 시 실질취득 | 162,847,000원 |
| 4회 유찰 시 최저가 | 78,992,900원 |
| 4회 유찰 시 실질취득 | 128,992,900원 |
현재 회차에서 낙찰자가 실제로 부담하는 경제적 금액은 최저가 161,210,000원만이 아닙니다. 배당받지 못하고 매수인에게 승계되는 보증금 50,000,000원을 합쳐 211,210,000원으로 보는 것이 맞습니다. 3회 유찰 시에는 162,847,000원, 4회 유찰 시에는 128,992,900원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,056,940원 |
| 인수 · (주)두레종합건설, 구정서 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,260,000,000원 | 158,153,060원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 138,004,515원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 채권자 총 미배당액이 1,239,851,455원이고, 소유자 잔여는 0원입니다. 대항력 임차인 보증금 50,000,000원은 배당액이 아니라 매수인이 별도로 부담하는 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 고잔동 소재 남동인더스파크역 북측 인근으로, 중·소규모 공장과 지원시설 및 관련시설이 밀집한 산업단지입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 남동인더스파크역이 있어 제반 교통상황은 대체로 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 집합건축물대장상 용도는 학원입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물로, 공동 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보, 스프링클러, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,199.6㎡, 지목 대, 상업용, 평지의 세로장방형이며 남동측 및 남서측 약 15미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 재생사업지구, 지원시설구역, 성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 2,268,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 161,210,000원이 아니라 인수보증금 50,000,000원을 더한 211,210,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. (주)두레종합건설·구정서의 실제 점유, 임대차계약 원본, 보증금 변동·반환 여부를 매각물건명세서와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 호실 특정. 호실 표시가 없어 관리인을 통해 호실을 특정한 물건이므로 501호의 출입문·경계·실사용 공간과 현황조사상 점유부분을 직접 대조해야 합니다.
- 5층 접근성. 엘리베이터가 4층까지만 운행하여 5층은 4층 내부 계단을 통해 출입합니다. 실제 이용성과 향후 처분성을 판단할 때 반드시 반영해야 합니다.
- 다수 점유관계. 4층·5층에 여러 임차·점유관계가 확인되므로 명도와 사용관계 정리에 필요한 절차를 사전에 점검해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 인수액을 포함한 실질취득과 현장 상태를 함께 기준으로 삼아야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 중요한 5,000만원
이 사건은 표면상 감정가 329,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 161,210,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순히 “49%까지 내려왔다”가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞서 전입한 (주)두레종합건설·구정서의 보증금 50,000,000원이 전액 인수되는 구조이므로 현재 실질취득은 211,210,000원입니다.
후순위 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 다수 점유관계와 5층 접근 방식, 호실 표시 부재까지 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”보다 “인수액을 포함해 실제 얼마를 부담하고, 정확히 어떤 공간을 넘겨받는가”입니다. 권리는 단순 소멸형으로 끝나지 않고, 임차보증금 인수를 반영해야 완성되는 사건입니다.
