인천지방법원 2023타경551557. 인천 남동구 논현동 448-2 두레비즈니스센터 5층 505호에 관한 경매입니다. 감정가는 41,000,000원이지만 세 차례 유찰되면서 최저매각가는 14,063,000원으로 하락했습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 34.3%에 접근할 수 있는 물건입니다. 그러나 낙찰가가 크게 내려온 이유를 권리와 이용 조건까지 함께 살펴야 합니다. 집합건물 등기와 감정평가상 근린생활시설로 확인되며, 집합건축물대장상 용도는 의원입니다. 사건의 물건종류는 대지로 분류되어 있어 매각대상 토지·건물의 범위와 호실 특정도 원본으로 대조해야 합니다.
가장 중요한 권리는 2019년 9월 2일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,260,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이 근저당을 말소기준으로 하여 이후 가압류와 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 근저당권 말소와 대항력 있는 임차보증금의 소멸은 별개의 문제입니다. 특히 2016년 전입한 임차인의 권리가 실제 505호에 미치는 경우, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 위험이 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경551557 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남동대로239번길 72-20, 5층 505호 (논현동, 두레비즈니스센터) |
| 등기상 부동산 | 집합건물 · 인천광역시 남동구 논현동 448-2 두레비즈니스센터 |
| 물건종류 / 이용 | 사건분류 대지 · 감정평가상 근린생활시설 · 집합건축물대장상 의원 |
| 소유자 | 안병만 (2019.09.02 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 | 41,000,000원 |
| 최저매각가 | 14,063,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34.3%) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 경매 청구액 | 1,023,864,995원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.02 · 을구 26번 · 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,260,000,000원 |
| 공동담보 | 제2019-1467호 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.12 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도 검증
현재 유효한 주요 담보권은 2019.09.02 중소기업은행 근저당권입니다. 2023년 중소기업은행 가압류와 임의경매개시결정, 2026년 남동구 압류는 모두 말소기준 이후에 설정되었습니다. 경매 매각에 따른 소멸 대상이라는 점은 긍정적입니다. 과거의 농업협동조합중앙회·부산치과의사신용협동조합 등 근저당과 이전 경매 관련 등기는 이미 말소 처리된 이력입니다.
반면 현황조사에 기재된 (주)두레종합건설·구정서의 전입일은 2016.11.21로, 2019년 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 50,000,000원, 월차임은 200,000원이고, 배당 시뮬레이션에서는 우선변제 없이 전액 인수되는 것으로 처리되어 있습니다. 다만 점유 부분이 5층 506-1호로 기재돼 있어, 그 임차보증금을 곧바로 505호 낙찰자의 확정 인수채무로 판단할 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사 임차인 7명
현황조사에는 실제 임차인 7명이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없으며, 조사 대상에는 4층·5층의 여러 호실과 구역이 포함되어 있습니다. 따라서 아래 보증금을 일괄 합산하여 505호에 귀속되는 임차보증금으로 판단해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|
| (주)두레종합건설, 구정서 5층 506-1 |
2016.11.21 | 50,000,000원 200,000원 |
대항력 有 기재
우선변제 미확인
승계 없음 505호 적용 여부 미확정 |
| 주식회사 베스트, 유형숙 502호 |
2021.06.14 | 1,000,000원 500,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 차종훈 5층 507호 |
2021.05.28 | 5,000,000원 400,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 주식회사 태봉, 정미경 4·5층 |
2022.05.27 | 5,000,000원 700,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 지티알플러스코리아 주식회사, 신동원 401호 |
2022.07.11 | 10,000,000원 100,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 주식회사 지케이산업개발, 조윤미 5층 |
2022.08.23 | 미상 2,500,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인
승계 없음 점유 구역 및 보증금 확인 |
| 오선근 508호 |
2023.04.11 | 미상 미상 |
대항력 없음
우선변제 미확인
승계 없음 보증금·임대차관계 확인 |
대항력 판정은 기재된 전입일과 2019.09.02 말소기준의 선후관계를 반영한 것입니다. 확정일자와 우선변제권은 별도 확인이 필요하며, 전입일 선후관계만으로 각 임차인의 실제 매각목적물 점유와 권리 범위까지 확정되는 것은 아닙니다.
③ 낙찰가와 실질취득 부담 — 최저가만 보면 위험하다
현재 최저가 14,063,000원은 감정가 41,000,000원보다 크게 낮습니다. 하지만 최저가와 실질취득 부담은 다른 숫자입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 실제 매각목적물에 귀속되고 배당 없이 전액 인수된다는 가정에서는, 입찰대금과 별개로 보증금 반환 부담이 발생합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 가정 | 조건부 총부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34.3% |
14,063,000원 | 50,000,000원 | 64,063,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% |
9,844,100원 | 50,000,000원 | 59,844,100원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% |
6,890,870원 | 50,000,000원 | 56,890,870원 |
조건부 총부담 = 해당 회차 최저매각가 + 50,000,000원 전액 인수 가정. 실제 낙찰금액이 최저가보다 높으면 총부담도 증가합니다. 시뮬레이션상 선순위 임차인 배당은 0원으로 처리되어 있으므로 인수액을 낙찰가만큼 임의로 차감하지 않았습니다. 이 계산은 506-1호 임차권이 505호에 실제로 미치는 경우에만 적용됩니다. 취득세·명도비·관리비 등은 제외되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,063,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 653,134원 |
| 1. 임차인 (주)두레종합건설·구정서 보증금 전액 인수 가정 · 505호 적용 미확정 |
50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 26번 근저당 · 중소기업은행 | 1,260,000,000원 | 13,409,866원 |
| 3. 갑구 24번 가압류 · 중소기업은행 | 138,004,515원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 1,398,004,515원 | 1,384,594,649원 |
채권자 배당액은 13,409,866원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 채권액은 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션 수치입니다. 실제 채권 원리금과 배당액은 달라질 수 있고, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당·가압류 채권의 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 별도의 임차보증금 인수 위험과 구분해야 합니다.
⑤ 권리·가격 종합 판단
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남동인더스파크역(수인분당선) 북측 인근에 위치하며, 중·소규모 공장과 지원시설이 밀집한 산업단지 내 부동산입니다. 일반 주거용 아파트와는 수요 구조가 다릅니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 버스정류장과 남동인더스파크역을 이용할 수 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물입니다. 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보, 스프링클러 및 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 5층 접근. 승강기는 4층까지만 운행하며, 5층은 4층 내부 계단을 통해 출입해야 합니다. 실사용 편의성과 임대 수요에 영향을 줄 수 있는 중요한 조건입니다.
- 호실 특정. 현장에 호실 표시가 없어 관리인을 통해 호실을 특정했다는 명세서 내용이 있습니다. 실제 사용 공간과 등기상 505호의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 용도. 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 집합건축물대장상 용도는 의원입니다. 실제 계획하는 영업·사무·임대 용도의 적합성을 별도로 검토해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·국가산업단지·재생사업지구·지원시설구역 등에 해당합니다. 토지 전체 면적은 1,199.6㎡이며 공시지가는 2,268,000원/㎡입니다. 이 수치는 개별 505호의 전용면적이나 대지권 면적이 아닙니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 폭 약 15미터 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 세장형으로 건물 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 산업단지 내 특정 용도의 근린생활시설이고, 5층 접근 제약 및 호실 식별 문제가 있습니다. 세 차례 유찰된 이력까지 고려해 일반적인 주거용 부동산보다 보수적인 매각·임대 가능성 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 505호·506-1호 동일성 확인. 2016년 전입 임차인의 실제 점유 범위가 505호에 포함되는지, 관리인 확인 내용과 도면·등기·임대차계약서를 대조하세요.
- 선순위 보증금 인수 여부. (주)두레종합건설·구정서의 50,000,000원 보증금이 505호 낙찰자에게 승계되는지, 대항력과 배당관계 및 임대차 종료 여부를 확인하세요.
- 점유관계 재조사. 5층 전체를 점유한다고 기재된 임차인과 실제 505호 사용자를 확인하고, 명도 대상 및 인도 가능성을 검토하세요.
- 조건부 실질취득 계산. 최저가 14,063,000원만 예산으로 잡지 말고, 보증금 50,000,000원 전액 인수 시 총 64,063,000원 이상의 부담을 검토하세요. 취득 부대비용은 별도입니다.
- 입찰 대상과 대지권. 사건분류 대지, 집합건물 등기, 근린생활시설 이용상태 및 건축물대장상 의원 용도를 원본으로 대조하세요.
- 승강기·계단 현장 확인. 승강기가 4층까지만 운행하므로 5층 진입 동선과 물품 운반, 방문객 접근성을 실제로 확인하세요.
- 이용 가능 업종. 의원 용도에 맞는 사용과 다른 용도로의 변경 가능성, 관련 건축·소방 요건을 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 관리단 운영 현황, 사용 중단 시설 여부를 확인하세요.
- 적정 시세 검증. 감정가와 최저가만으로 수익성을 판단하지 말고, 실제 동일 건물·유사 용도 호실의 최근 거래와 임대 조건을 비교하세요.
- 최신 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기부·건축물대장·감정평가서·공동담보목록을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “34% 낙찰가보다 5,000만원 인수 여부가 먼저다”
이 물건은 감정가 41,000,000원에서 최저가 14,063,000원까지 하락한 3회 유찰 물건입니다. 그러나 저가 낙찰의 외형과 실제 취득 부담은 다릅니다. 등기상 말소기준 이후의 담보·압류 권리는 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 먼저 전입한 임차인의 보증금 50,000,000원은 별도 검토 대상입니다.
문제는 그 임차인의 점유 부분이 506-1호로 표시되어 있고, 이번 경매 목적물은 505호라는 점입니다. 실제로 다른 독립 호실이라면 505호의 인수채무로 볼 근거가 부족합니다. 반대로 매각목적물과 점유 구역이 연결되어 있다면 상당한 보증금 인수 위험이 생깁니다. 제시된 배당 시뮬레이션처럼 보증금 전액을 인수한다면, 현재 최저가 기준 총 부담은 64,063,000원에 이릅니다.
여기에 5층 계단 접근, 호실 표시 불명확, 집합건축물대장상 의원 용도, 산업단지 지원시설의 제한적인 수요 특성까지 겹칩니다. 3회 유찰이 곧 저평가를 뜻하지 않습니다. 지금은 가격 경쟁보다 매각대상 특정과 선순위 임차권 검증이 우선입니다. 권리·점유관계가 해소되기 전까지 입찰 보류가 타당한 고위험 물건으로 평가합니다.
