인천지방법원 2023타경551557. 인천 남동구 논현동 두레비즈니스센터 5층 505호입니다. 등기상 현 소유자는 안병만으로, 2019.09.02 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했고 같은 날 중소기업은행의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2023.09.26 중소기업은행 가압류 138,004,515원, 2023.12.15 임의경매개시결정, 2026.05.22 남동구 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.

하지만 등기 권리보다 먼저 봐야 할 사람이 있습니다. (주)두레종합건설, 구정서의 전입일은 2016.11.21로 말소기준 2019.09.02보다 빠르고, 현황조사상 보증금은 50,000,000원입니다. 대항력이 인정된 임차인으로 분류되어 있어 매수인이 보증금 인수 위험을 안게 됩니다. 현재 최저가 20,090,000원보다 보증금이 훨씬 크므로, 이 사건은 낙찰가가 낮아 보이는 것과 실제 취득비용이 낮은 것이 전혀 다른 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 대항력 임차인은 남는다

등기부 자체의 현재 권리관계는 비교적 명확합니다. 2019.09.02 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 이 근저당은 공동담보목록 제2019-1467호가 붙은 채권최고액 1,260,000,000원의 공동담보 근저당이므로, 그 숫자를 본건 505호 한 호실의 가치나 실제 배당액과 1:1로 비교하면 안 됩니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 7명

현황조사에는 보증기관의 대위·승계 중복신고 없이 실제 점유·임차 관계로 확인된 사람이 7명 있습니다. 이 가운데 말소기준보다 앞선 전입은 (주)두레종합건설, 구정서 1명입니다.

말소기준 이후 전입자는 대항력 없음으로 분류됩니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자도 전입일 자체가 말소기준 이후여서 이 사건에서는 대항력 인수의 핵심으로 보지 않습니다. 반면 (주)두레종합건설, 구정서는 말소기준 이전 전입으로 별도 관리가 필요합니다.

② 가격 구조 — 49% 최저가가 아니라 약 5,000만원을 봐야 한다

현재 최저매각가는 20,090,000원으로 감정가 41,000,000원의 49%입니다. 겉으로는 두 차례 유찰돼 절반 이하로 내려온 가격처럼 보입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금 50,000,000원이 현재 낙찰가보다 크기 때문에, 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수부담이 커져 매수인의 실질취득 부담은 약 50,000,000원으로 수렴합니다.

즉 3회, 4회 유찰되어 숫자상 최저가가 14,063,000원, 9,844,100원으로 내려가도 이 물건의 핵심 부담이 50,000,000원 보증금인 이상 실질취득이 함께 내려가는 구조가 아닙니다. 현재 기준 실질취득 약 50,000,000원은 감정가 41,000,000원보다 9,000,000원 높고, 감정가의 약 122.0%입니다. 따라서 최저가 49%만을 근거로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 20,090,000원 가정)

현재 최저가 기준 매각대금 20,090,000원은 집행비용 761,620원과 중소기업은행 근저당 배당 19,328,380원으로 전액 소진됩니다. 채권자 미배당은 1,378,676,135원입니다. 대항력 임차인 보증금은 배당으로 해소되지 않는 승계 요소입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·현황 기준)

• 입지. 남동인더스파크역(수인분당선) 북측 인근으로, 중·소규모 공장과 지원시설 및 관련시설이 밀집한 산업단지입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노변에 버스정류장, 남측 인근에 남동인더스파크역이 있어 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 현재 근린생활시설로 이용 중이며 집합건축물대장상 용도는 의원입니다.
• 5층 접근성. 건물 엘리베이터가 4층까지만 운행하므로 5층은 4층 내부 계단을 통해 출입합니다. 본건이 5층 505호라는 점에서 실사용성과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있는 요소입니다.
• 호실 특정. 현장에 호실 표시가 되어 있지 않아 건물관리인을 통해 호실을 특정했습니다. 점유부분과 실제 목적물 경계 확인이 특히 중요합니다.
• 토지. 일반상업지역이며 공시지가 2,268,000원/㎡, 토지면적 1,199.6㎡, 상업용·평지·세로장방·중로각지입니다.
• 규제. 국가산업단지·재생사업지구·지원시설구역·성장관리권역·방화지구·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물이고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차인 원본 확인. (주)두레종합건설, 구정서의 2016.11.21 전입, 보증금 50,000,000원, 실제 점유부분과 임대차계약 내용을 반드시 대조해야 합니다.
• 505호 경계 확인. 호실 표시가 없고 관리인을 통해 호실을 특정한 건물입니다. 5층 506-1 등 주변 점유부분과 본건 505호의 실제 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 최저가 착시 금지. 20,090,000원이라는 법원 최저가보다 대항력 보증금 50,000,000원이 가격 구조를 지배합니다. 입찰 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 부담입니다.
• 추가 유찰 효과 과신 금지. 3회 유찰 시 14,063,000원, 4회 유찰 시 9,844,100원으로 최저가는 낮아지지만 대항력 보증금이 남아 실질취득은 약 50,000,000원 구조입니다.
• 5층 접근성 확인. 승강기는 4층까지만 운행하고 5층은 계단 이동이 필요합니다. 의원·근린생활시설로 사용할 때 이용자 접근성과 임대수요에 영향을 줄 수 있습니다.
• 공동담보 배당 확인. 중소기업은행 근저당은 채권최고액 1,260,000,000원의 공동담보입니다. 실제 채무잔액과 타 공동담보 물건의 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서·임대차계약·현장 호실 표시와 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 최저가”가 이 사건의 가격은 아니다

이 사건은 감정가 41,000,000원이 두 차례 유찰돼 최저가 20,090,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 싸 보이기 쉽습니다. 하지만 2016.11.21 전입한 대항력 임차인의 보증금이 50,000,000원이고 말소기준은 그보다 늦은 2019.09.02입니다. 따라서 판단의 기준은 최저가 20,090,000원이 아니라 실질취득 약 50,000,000원입니다.

그 실질취득액은 감정가보다도 9,000,000원 높고 약 122.0% 수준입니다. 여기에 2회 유찰, 엘리베이터 4층까지만 운행하는 5층 물건, 호실 표시 없이 관리인을 통해 특정한 구조, 산업단지 내 근린생활시설·의원 용도라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 낮은 최저가에 점수를 줄 사건이 아니라, 대항력 임차인과 목적물 특정 문제를 먼저 해소하지 않으면 접근하기 어려운 고위험형 물건으로 보는 것이 맞습니다.