부산지방법원 2025타경102095. 부산 서구 부민동1가에 있는 대광오피스텔 3층 302호입니다. 소유자는 주식회사모던시티로, 2022년 3월 25일 매매를 원인으로 같은 해 4월 18일 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 부경양돈협동조합이 채권최고액 390,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 국세·지방자치단체의 압류와 추가 근저당권이 설정됐습니다.
등기상 권리 흐름만 보면 매각으로 정리되는 후순위 권리가 중심입니다. 그러나 이것만으로 안전하다고 결론 내리기는 어렵습니다. 백문천이 주거용으로 기재되어 배당요구까지 했지만, 대항력 판단의 핵심인 전입신고일이 확인되지 않기 때문입니다. 보증금도 확정되지 않아 실제 인수금액을 계산할 수 없습니다.
또한 매각가를 180,000,000원으로 가정하면 채권최고액 기준 미배당이 313,320,000원에 달합니다. 이는 채권자에게 돌아가지 못하는 금액이지, 매수인이 그대로 떠안는 금액은 아닙니다. 채권 미배당과 임차보증금 인수는 구분해서 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102095 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 부민동1가 2-3 대광오피스텔 3층 302호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 서구 구덕로226번길 9 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 2층 / 지상 10층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사모던시티 (2022.04.18 소유권이전, 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 부경양돈협동조합 |
| 경매 청구금액 | 739,061,508원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.18 을구 1번 · 부경양돈협동조합 근저당권 |
| 말소기준 채권최고액 | 390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.30 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유관계가 변수
말소기준은 2022.04.18 접수된 을구 1번 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 국세 압류, 부산광역시 서구 압류, 하수경 근저당권 및 경매개시결정은 매각에 따라 말소되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 백문천의 대항력 판단이 핵심
임차인 관련 기록에는 (주)제이엠씨파트너스 김일월과 백문천이 등장합니다. 다만 전자는 점유 부분이 702호로 표시되어 이번 경매 대상인 302호와 일치하지 않습니다. 따라서 두 기록을 곧바로 302호의 임차인 2명으로 확정해서는 안 됩니다.
| 성명 / 점유 | 보증금 / 차임 | 전입 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
(주)제이엠씨파트너스 김일월 702호 기재 |
3,000,000원 월 10,000원 |
전입 2023.09.11 배당요구 미확인 |
대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
미상 확정일자 미상 |
해당 없음 |
|
백문천 주거 · 호실 미기재 |
보증금 미상 차임 미상 |
전입일 미상 배당요구 2026.01.14 |
대항력 가능·미상 |
미상 확정일자 미상 |
해당 없음 |
현황조사 및 매각물건명세서·문건접수 기록 기준. 백문천의 보증금은 금액란에 0원으로 처리되어 있으나 실제 보증금이 없는 것으로 확정된 상태가 아니라 미상으로 판단합니다.
만약 적법한 대항요건을 말소기준권리보다 먼저 갖춘 선순위 임차인이고 보증금이 전액 배당되지 않는다면, 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 반대로 후순위 임차인이라면 일반적인 매각 소멸 구조가 적용될 수 있습니다. 실제 판단은 전입·점유·임대차계약 및 배당관계 확인에 달려 있습니다.
실질취득금액 = 실제 낙찰가 + 매수인이 인수하는 미배당 보증금으로 판단해야 합니다. 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰대금이 그 보증금의 배당에 충당되는 구조라면, 인수액이 낙찰가 하락분만큼 늘어 실질취득금액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 현재 백문천에게 그러한 권리가 성립하는지는 확인되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 최저가 180,000,000원이 저렴한지는 미확정
이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 180,000,000원입니다. 등기상 주식회사모던시티가 2022년 매매로 취득한 거래가액은 200,000,000원입니다. 그러나 이 과거 거래가격만으로 현재 최저가의 적정성을 판단할 수는 없습니다.
| 2022년 등기 거래가액 | 200,000,000원 |
|---|---|
| 현재 감정가 | 180,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 180,000,000원 |
| 산출상 실질취득 | 180,000,000원 (미확인 인수액 제외) |
| 최근 12개월 거래 시세 | 확인 필요 |
| 가격 메리트 | 판단 보류 |
2022년 등기 거래가액과 현재 감정가 사이에 차이가 존재한다는 사실만으로 가격이 할인됐다고 볼 수 없습니다. 거래 시점이 다르고, 현재의 거래량·최근 계약가격·물건 상태가 반영된 직접 비교가 아니기 때문입니다.
더욱이 백문천이 선순위 대항력 임차인으로 확인되면 실질취득금액은 단순한 낙찰가보다 높아질 수 있습니다. 이런 상황에서는 최저가 180,000,000원이 아니라 최종 인수액을 합한 실질취득금액을 시세와 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,320,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 부경양돈협동조합 | 390,000,000원 | 176,680,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 하수경 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 490,000,000원 | 180,000,000원 |
집행비용 3,320,000원을 우선 제외하면 부경양돈협동조합에 176,680,000원이 배당되고, 하수경의 후순위 근저당권에는 배당금이 돌아가지 않는 것으로 산출됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 0원입니다.
근저당권 채권최고액 합계 490,000,000원 중 배당되지 않는 금액은 313,320,000원입니다. 이는 채권자의 미회수액을 나타내는 산출값으로, 매수인이 313,320,000원을 인수한다는 의미가 아닙니다.
예상배당은 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 모형입니다. 당해세·조세채권 우선순위·임차인 최우선변제·백문천의 배당권리 및 실제 채권잔액은 반영되지 않아 최종 배당과 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 안전을 의미하지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 313,320,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 348,816,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 377,212,800원 | 0원* |
* 모형상 인수액 0원은 확인되지 않은 임차보증금 인수를 제외한 수치입니다. 유찰 시나리오는 가정치이며 향후 실제 매각조건과 낙찰가를 확정하는 값이 아닙니다.
최저매각가가 180,000,000원에서 144,000,000원, 115,200,000원으로 내려갈 경우 채권 미배당액은 각각 313,320,000원, 348,816,000원, 377,212,800원으로 증가합니다. 다만 후순위 근저당권의 미배당금 증가 자체가 매수인에게 추가 인수 부담을 발생시키는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 부민동 일대에 위치하며, 주변은 중소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 부산지하철 1호선 토성역이 있습니다. 대중교통 접근성은 입지상 장점으로 검토할 수 있습니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 2층·지상 10층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지 및 경보·승강기·주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 실제 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 주거용 임차 관련 기록이 있으므로 대상 호실의 실제 사용형태와 계약 내용을 구분해 확인해야 합니다.
- 용도지역. 일반상업지역 및 방화지구입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등의 지정 내용이 있습니다.
- 도로·규제. 남측으로 폭 약 8m 도로와 접하며, 광로3류 및 도로구역·입체적도로구역 관련 저촉 사항이 기재되어 있습니다. 향후 이용·개발 가능성 검토 시 세부 규제를 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 전체 토지면적은 935.4㎡이며 공시지가는 3,864,000원/㎡입니다. 이는 대지 전체에 관한 정보로 대상 302호의 전용면적이나 단독 소유 토지면적을 뜻하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 업무용 오피스텔은 아파트와 매수층 및 가격 형성 요인이 다를 수 있습니다. 실제 임대수익, 최근 거래빈도, 공실 가능성 및 동일 용도 거래가격을 확인하기 전에는 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 백문천 전입신고일 확인. 2022.04.18 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 주민등록 및 실제 점유 개시 시점 등을 확인해야 합니다.
- 백문천 보증금·확정일자 확인. 임대차계약서, 확정일자 및 배당요구 내용을 대조해 우선변제 가능성과 매수인 인수보증금을 계산해야 합니다. 배당요구일은 2026.01.14입니다.
- 302호와 702호 점유기록 대조. (주)제이엠씨파트너스 김일월의 기록은 702호로 되어 있습니다. 대상 호실과 실제 관련된 점유인지 현황조사 및 건물 호실표시를 대조해야 합니다.
- 실제 명도 대상 확인. 현재 302호를 누가 사용하고 있는지, 업무용인지 주거용인지, 사용 권원이 무엇인지를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 서부산세무서장 및 부산광역시 서구 압류 관련 체납세액·법정기일·배당 우선순위를 확인해야 합니다. 예상배당에는 구체적인 세금 배당이 반영되지 않았습니다.
- 공동담보 검토. 부경양돈협동조합의 근저당권과 공동담보 502호·503호의 권리 및 배당 관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 검증. 대광오피스텔 내 유사 면적·용도 물건의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인하고, 인수액이 확정된 뒤 실질취득금액과 비교해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 체납 관리비 중 공용부분 등 승계 가능 항목을 확인하고 별도 자금계획에 반영해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 점유관계, 임차인 배당요구, 인수권리, 특별매각조건을 2026.11.11 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “매수인 인수 0원”은 다릅니다
이 사건은 말소기준권리와 후순위 등기권리의 소멸 구조가 비교적 명확합니다. 2022.04.18 부경양돈협동조합 근저당권 이후의 하수경 근저당권과 국세·지방자치단체 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 채권최고액 기준 예상 미배당 313,320,000원도 매수인 인수액과는 구별됩니다.
그렇지만 핵심 불확실성이 남습니다. 백문천은 배당요구를 했으나 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 대상 302호와 일치하지 않는 702호 점유기록도 정리해야 합니다. 이러한 상태에서는 산출상 인수액 0원을 실제 인수액 0원으로 확정할 수 없습니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 180,000,000원이 현재 실거래 시세보다 낮다는 근거가 확인되지 않습니다. 2022년 등기 거래가액 200,000,000원을 기준으로 매수 메리트를 부여하기에도 근거가 부족합니다. 특히 임차보증금 인수가 확인되면 가격 판단의 기준 자체가 실질취득금액으로 바뀌게 됩니다.
결론은 조건부 보류입니다. 등기상 소멸 권리는 확인되지만, 임차인 대항력과 인수금액이 확정되지 않고 현재 시세 검증도 부족한 오피스텔입니다. 입찰 전 백문천의 임대차 권리와 302호 실제 점유관계를 해소하고, 실질취득금액을 최근 실거래와 비교해야 합니다. 그 전에는 최저가만 보고 응찰할 만한 근거가 충분하지 않습니다.
