부산지방법원 2025타경102095. 부산 서구 부민동1가 대광오피스텔 7층 702호입니다. 건물은 지하 2층·지상 10층의 철근콘크리트조이며, 감정평가상 실제 이용상태도 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 주식회사모던시티. 2022년 5월 9일 74,100,000원에 소유권을 취득한 것으로 등기되어 있고, 같은 날 부경양돈협동조합 앞으로 채권최고액 156,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 낙찰 후 권리관계를 판단하는 기준점입니다.

이후 2024년 국세 압류와 채권최고액 200,000,000원의 추가 근저당권이 설정됐고, 2025년 10월 28일 부경양돈협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 확인되는 실제 임차인 1명의 전입일은 2023년 9월 11일로, 말소기준권리 설정일인 2022년 5월 9일보다 늦습니다. 따라서 해당 임차인은 선순위 근저당권에 대항할 수 없는 것으로 분석되며, 보증금 3,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.

그러나 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는다는 사실만으로 매각가격까지 적정하다고 판단할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아닌 업무용 오피스텔이므로 동일 건물·유사 면적·유사 이용상태의 거래가격과 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조

권리분석의 출발점은 2022년 5월 9일 설정된 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이므로 이후에 설정된 국세 압류, 주식회사구덕종합개발의 근저당권, 임의경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

다만 제2근저당권에는 양인석의 근저당권부채권 질권이 설정되어 있습니다. 이 질권은 제2근저당권이 담보하는 채권에 관한 권리이지, 낙찰자가 별도의 200,000,000원 채무를 추가로 떠안는다는 뜻은 아닙니다. 제2근저당권과 연결된 권리이므로 배당권자 및 말소 처리 관계를 함께 확인해야 합니다. 채권최고액 200,000,000원과 질권의 채권액 200,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 300만 원, 대항력 없음

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 702호를 점유하는 (주)제이엠씨파트너스 김일월로 기재되어 있으며, 보증금은 3,000,000원, 월차임은 10,000원입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 선순위 근저당권에 대항할 수 없는 것으로 분석됩니다.

매수인이 인수하지 않는 임대차라 하더라도 실제 점유자가 있는 만큼 인도 및 명도 절차를 검토해야 합니다. 특히 이 물건은 감정평가상 업무시설로 이용 중이므로 임차인의 실제 사용형태와 주민등록·사업자등록 관련 사항을 입찰 전 확인하는 것이 중요합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 1.51억의 적정성은 아직 미확인

현재 물건은 유찰 이력이 없는 신건입니다. 감정가와 최저매각가격은 모두 151,000,000원으로 동일합니다. 매수인이 인수할 보증금이 없는 것으로 분석되므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액도 151,000,000원입니다. 다만 취득세, 등기비용, 명도비용 등 부대비용은 별도입니다.

가격 판단에서 중요한 점은 실질취득금액이 확인된 시세보다 낮은지입니다. 현재 대광오피스텔 702호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 감정가가 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 단정할 수 없습니다. 따라서 최저매각가격이 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)

매각대금 151,000,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용 2,914,000원을 먼저 반영한 뒤 선순위 부경양돈협동조합에 148,086,000원이 배당됩니다. 주식회사구덕종합개발의 후순위 근저당권에는 배당금이 없고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

근저당 채권최고액 기준의 추정배당입니다. 집행비용은 매각대금 약 1.9%를 적용한 추정치이며, 국세 압류 관련 당해세·조세채권 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 채권 미배당의 변화

현재 회차는 감정가 100%인 신건입니다. 유찰에 따라 최저매각가격이 하락하면 선순위 채권자의 예상 배당액도 줄어들고 채권 미배당액은 증가합니다. 그러나 이 증가분이 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다.

매수인 인수액이 0원이라는 전제에서는 각 회차의 최저가가 실질취득금액의 기준이 됩니다. 다만 이 금액들은 유찰 시 가정한 시나리오이며, 실제 유찰이나 해당 가격의 매각이 확정된 것은 아닙니다. 또한 최근 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 어느 회차부터 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 부민동 일대의 부민캠퍼스 동측 인근에 위치합니다. 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 부산 도시철도 1호선 토성역이 소재합니다. 대중교통 접근성을 살펴볼 수 있는 입지입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지하 2층·지상 10층 건물입니다. 외벽은 화강석 붙임 등으로 마감되어 있고, 위생·급배수·화재탐지 및 경보·승강기·주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 8m 내외의 도로와 접해 있습니다. 토지는 인접지와 평탄하게 조성되어 있으며 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용됩니다.
• 용도지역. 일반상업지역 및 방화지구에 해당합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 관련 규제가 있으며, 광로3류·도로구역·입체적도로구역 저촉 사항도 확인됩니다.
• 토지 관련 지표. 토지 전체 면적은 935.4㎡이며, 공시지가는 3,864,000원/㎡입니다. 이는 대지 전체에 관한 정보로 702호의 대지권 면적이나 가치를 직접 나타내는 수치는 아닙니다.
• 건축물 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 오피스텔은 아파트와 매수층 및 임대수요가 다를 수 있습니다. 동일 건물의 최근 거래, 공실률, 실제 월세와 관리비 등을 확인해야 매각가격 대비 환금성을 판단할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 확인. 동일 건물 및 유사 면적의 최근 12개월 거래가격, 최신 거래가격과 거래 추세를 확인하세요. 151,000,000원이 시세 이하인지 검증하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
• 임차인의 실제 점유형태. (주)제이엠씨파트너스 김일월의 702호 점유, 전입신고 및 실제 이용상태를 확인해야 합니다. 특히 업무시설 이용과 실제 주거 여부를 구분할 필요가 있습니다.
• 보증금과 최우선변제. 임차보증금 3,000,000원의 대항력 인수는 없는 것으로 분석되지만 소액임차인 최우선변제 해당 여부, 확정일자 및 배당요구 여부는 확인해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 2024.02.14 서부산세무서장의 압류가 있습니다. 국세채권의 종류, 법정기일 및 실제 배당순위에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다.
• 제2근저당권부채권 질권. 주식회사구덕종합개발의 200,000,000원 근저당권과 양인석의 관련 질권을 함께 확인해야 합니다. 같은 담보채권을 중복 계산하지 말고, 배당권자 및 등기 말소 관계를 검토하세요.
• 공동담보 확인. 부경양돈협동조합 근저당권에는 대광오피스텔 7층 708호 공동담보 기재가 있습니다. 공동담보목록과 실제 피담보채권 및 변제관계를 확인하세요.
• 임대수익과 환금성. 현재 확인되는 임차인의 월차임은 10,000원입니다. 이를 정상적인 시장 임대료로 가정해 수익률을 산출해서는 안 됩니다. 동일 건물의 실제 임대조건과 공실 상황을 확인해야 합니다.
• 관리비·점유·명도. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분, 점유자의 퇴거 협의, 인도명령 가능 여부 및 명도비용을 확인하세요.
• 매각 범위와 서류 원본. 702호의 전유부분·대지권과 매각 포함 범위를 확인하고, 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 입찰 직전에 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격은 검증 전”

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 부경양돈협동조합 근저당권이 말소기준이고, 임차인의 전입은 그 이후입니다. 국세 압류와 추가 근저당권도 후순위입니다. 따라서 현재 확인된 권리관계를 기준으로 낙찰자의 보증금 및 후순위 담보채무 인수액은 0원으로 분석됩니다.

그러나 권리 정리와 별개로, 예상 채권 미배당이 207,914,000원에 이르고 국세 압류 및 소액임차인 배당 가능성도 남아 있습니다. 이들은 매수인의 자동 인수채무라기보다 실제 배당과 절차 확인이 필요한 요소입니다. 제2근저당권부채권 질권과 공동담보 관계 역시 원본 서류 대조가 필요합니다.

더 중요한 미확인 요소는 가격입니다. 감정가 151,000,000원이 현재 최저매각가이지만 최근 실거래가격과 임대수익을 확인하지 못했으므로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 2022년 소유권 취득가격 74,100,000원도 현재 시세를 대신할 수는 없습니다.

결론은 권리구조는 비교적 양호하나 가격 판단은 보류입니다. 이 오피스텔의 입찰 여부를 결정하려면 선순위 근저당 이후 임차인의 실제 권리, 조세 및 최우선변제 배당관계, 그리고 동일 건물의 실거래·임대수익을 함께 검토해야 합니다. 인수액이 0원이라고 해서 최저가 1.51억이 곧 좋은 매수가격이 되는 것은 아닙니다.