부산지방법원 2025타경102095. 부산광역시 서구 부민동1가 대광오피스텔 6층 606호에 대한 임의경매입니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 업무시설로 이용 중인 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사모던시티이며, 2022년 4월 소유권을 취득하면서 부경양돈협동조합 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 추가 근저당권과 국세 압류가 발생했고, 결국 부경양돈협동조합의 신청으로 경매가 개시됐습니다.

핵심은 채권액이 많다는 사실 자체와 낙찰자가 인수하는 권리는 구별해야 한다는 점입니다. 근저당권 3건의 채권최고액을 합하면 495,000,000원입니다. 감정가 104,000,000원과 비교하면 상당히 큰 금액이지만, 후순위 담보권의 배당 부족액이 곧바로 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다. 반면 606호의 실제 임차인이나 점유자가 누구인지 불명확하다는 점은 별도의 확인이 필요한 위험입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준은 2022.04.22 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 채권최고액 195,000,000원이며, 등기상 대광오피스텔 601호도 공동담보로 기재돼 있습니다. 매각 대상인 606호의 근저당권과 공동담보 관계를 혼동하지 않아야 합니다.

이후 설정된 배순정 명의 근저당권 100,000,000원과 주식회사구덕종합개발 명의 근저당권 200,000,000원도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 배순정 명의 근저당권은 2026.03.27 안철에게 이전된 기록이 있으며, 주식회사구덕종합개발의 근저당권부채권에는 양인석을 채권자로 하는 질권설정이 부기돼 있습니다. 근저당권 이전은 기존 채권의 권리자 변경이고, 질권설정도 별도의 근저당권 채권최고액을 추가하는 것은 아닙니다.

② 임차인·점유 확인 — 702호 기재를 606호에 적용할 수 없다

현황조사에는 (주)제이엠씨파트너스 김일월이 임차인으로 기재돼 있습니다. 하지만 기재된 목적물은 702호로, 이번 매각 대상인 606호와 일치하지 않습니다. 따라서 해당 임차인의 보증금이나 전입일을 606호의 임차관계로 간주해서는 안 됩니다.

702호 기재 임차인은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 기록상 대항력이 없는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 이는 702호에 관한 판단이며, 606호 점유자에 대한 대항력 판단이 아닙니다. 이 임차인이 보증기관 대위자나 승계채권자로 신고된 정황도 없어 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 실거래 시세 확인 전에는 저렴하다고 할 수 없다

이 물건의 감정가는 104,000,000원, 신건 최저매각가 역시 104,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이므로, 해당 가정을 그대로 적용하면 최저가 낙찰 시 실질취득금액도 104,000,000원입니다. 다만 이는 취득세·명도비용·미납 관리비 등 부대비용을 제외한 금액이며, 606호에 인수할 임차권이 없다는 전제가 확인돼야 합니다.

대광오피스텔의 비교 가능한 최근 실거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 104,000,000원이 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단하기 어렵습니다. 신건이라는 사실이나 채권총액이 크다는 이유만으로 가격 메리트가 생기지는 않습니다.

1·2회 유찰 가격은 회차별 가정 시나리오이며 실제 매각기일이나 최저가 변경이 확정됐다는 의미가 아닙니다. 인수액 0원은 확인된 등기상 권리 및 배당모형 기준으로, 606호의 미확인 임대차 위험은 별개입니다.

④ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)

신건 매각대금 104,000,000원에서 추정 집행비용 2,256,000원을 공제하면, 채권자에게 배당할 수 있는 금액은 101,744,000원입니다. 배당모형에서는 이 금액이 모두 선순위 부경양돈협동조합 근저당권에 배정됩니다. 따라서 후순위 근저당권자에게 배당되는 금액은 0원이고 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

부경양돈협동조합의 근저당 채권최고액 195,000,000원 중 모형상 미배당액은 93,256,000원이며, 후순위 근저당 채권최고액 300,000,000원을 합하면 전체 미배당액은 393,256,000원입니다. 이는 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션 결과이지 확정 채무잔액이나 최종 배당표는 아닙니다.

배당 추정은 근저당 채권최고액을 기준으로 하며 국세의 실제 우선순위, 당해세, 임차인 최우선변제, 다른 집행비용 및 실제 채권잔액은 확정 반영되지 않았습니다. 근저당권부채권 질권과 근저당권 이전은 원채권과 중복 합산하지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 부민동 일대에 위치하며, 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 부산지하철 1호선 토성역이 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 실제 사용현황과 임대차 관계는 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 2층·지상 10층 건물입니다. 외벽은 화강석 붙임 등으로 마감돼 있으며 위생·급배수·화재탐지 및 경보·승강기·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 건물 남측으로 폭 약 8m 내외의 도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역 및 방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·도로구역·입체적도로구역 등 관련 제한이 있습니다.
• 토지. 전체 대지면적 935.4㎡, 공시지가 3,864,000원/㎡입니다. 전체 토지면적을 606호 전용면적이나 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 건축물 사항. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주변 생활·교통시설 접근성은 확인되지만, 매매 실거래와 임대수익의 비교근거가 부족해 606호의 실제 환금성은 판단을 보류해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 606호 임차인·점유 재확인. 현황조사상 702호로 기재된 임차인 정보를 본건에 적용하지 말고 실제 점유자, 점유원인 및 임대차계약 관계를 확인해야 합니다.
• 대항력·배당요구 확인. 606호에 임차인이 있다면 전입 또는 사업자등록, 점유 개시, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하고 인수 가능성을 재평가해야 합니다.
• 국세 압류 조사. 서부산세무서장 압류와 관련된 세금의 종류·법정기일·배당순위를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 부경양돈협동조합 근저당권의 601호 공동담보 관계와 실제 피담보채권액, 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
• 후순위 권리 확인. 배순정 명의 근저당권의 안철 이전 및 주식회사구덕종합개발 근저당권부채권에 설정된 양인석 질권의 현재 등기상태를 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 대광오피스텔과 인근 업무용 오피스텔의 실제 매매가격·임대보증금·월차임을 조사한 뒤 입찰 상한을 결정해야 합니다.
• 명도 및 비용. 실제 점유관계에 따라 인도명령·명도 절차가 달라질 수 있습니다. 미납 관리비 중 승계 가능 부분과 취득 부대비용도 확인해야 합니다.
• 매각 조건 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고의 최신 내용을 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸은 명확하지만, 안전한 입찰은 아직 확인이 필요하다”

부산 대광오피스텔 606호의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2022.04.22 부경양돈협동조합 근저당권이 말소기준이며, 후순위 근저당권과 압류등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 채권최고액 합계 495,000,000원에 비해 신건 최저가 104,000,000원이 작아 큰 미배당이 예상되지만, 그 미배당액 자체가 매수인의 인수채무는 아닙니다.

그러나 이 물건을 단순한 안전형 경매라고 평가하기에는 중요한 공백이 있습니다. 임차인 기록의 702호와 매각 대상 606호가 일치하지 않고, 실제 606호 임대관계도 확인되지 않았습니다. 여기에 국세 압류의 배당순위 문제와 실거래가격 검증 부족까지 겹칩니다.

따라서 현재 판단은 “등기상 주요 권리는 소멸, 배당모형상 인수 0원, 그러나 점유·세금·가격은 확인 필요”입니다. 신건 가격 104,000,000원에 무리하게 응찰하기보다 606호의 실제 점유관계와 시장가격을 검증하는 것이 먼저입니다. 권리의 소멸과 투자 적정성은 별개의 문제이며, 이 사건의 핵심은 그 둘을 구분하는 데 있습니다.