부산지방법원 2025타경102095. 이번 물건은 부산광역시 서구 부민동1가에 위치한 대광오피스텔 6층 601호입니다. 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용되고 있으며, 소유자는 주식회사모던시티입니다. 2022년 소유권을 취득하면서 부경양돈협동조합 앞으로 채권최고액 195,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이후 국세 압류와 주식회사구덕종합개발 명의의 후순위 근저당권이 설정됐고, 부경양돈협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 등기상 말소기준권리가 비교적 명확하다는 점은 긍정적입니다. 하지만 근저당권이 소멸한다는 사실과 낙찰자가 안전하게 점유를 넘겨받는다는 사실은 별개입니다. 특히 601호와 702호의 점유기재 불일치, 국세 관련 배당순위, 적정 매입가격은 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102095 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 부민동1가 2-3 대광오피스텔 6층 601호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 서구 구덕로226번길 9 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 2층, 지상 10층 |
| 소유자 | 주식회사모던시티 (2022.04.22. 소유권이전) |
| 감정가 | 170,000,000원 |
| 최저매각가 | 170,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.11. |
| 신청채권자 | 부경양돈협동조합 |
| 신청 청구금액 | 739,061,508원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.22. 부경양돈협동조합 근저당권 · 채권최고액 195,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당
권리분석의 출발점은 2022.04.22. 설정된 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리에 해당합니다. 매각이 정상적으로 완료되면 해당 근저당권과 후순위 근저당권, 후순위 압류 및 경매개시결정 등은 원칙적으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석 — 702호와 601호의 불일치
현황조사에 임차인으로 기재된 대상은 (주)제이엠씨파트너스 김일월입니다. 보증금은 3,000,000원, 월차임은 10,000원이며 전입신고일은 2023.09.11.입니다. 그러나 가장 중요한 점은 점유 부분이 702호로 기재돼 있다는 것입니다. 이번 매각 대상은 601호이므로, 이 임차인이 601호를 점유한다고 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)제이엠씨파트너스 김일월 | 702호 | 2023.09.11. | 3,000,000원 | 10,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
위 임차인의 전입신고일은 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위변제·승계신고에 해당하는 임차인은 아닙니다.
기재된 임차인은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정되지만, 601호의 실제 점유자 및 별도 임대차관계가 확인됐다는 의미는 아닙니다. 601호의 현장 점유상태와 임대차계약 관계를 별도로 조사해야 합니다.
예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 현재 확인된 권리와 배당 가정에 따른 금액입니다. 미확인 점유자가 존재하는 경우에는 점유원인에 따라 별도 판단이 필요하므로, 낙찰 전 601호의 현황을 확인하는 것이 중요합니다.
③ 시세·가격 분석 — 170,000,000원이 적정한가?
현재 감정가는 170,000,000원이며, 신건 최저매각가도 동일한 170,000,000원입니다. 예상 인수액 0원을 전제로 최저가에 낙찰받는다면 실질취득액 역시 170,000,000원입니다. 이는 취득 관련 세금과 부대비용을 제외한 금액입니다.
| 가격 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 170,000,000원 | 경매 평가 기준 |
| 현재 최저매각가 | 170,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 매수인 인수액 | 0원 | 배당 가정 기준 |
| 실질취득액 | 170,000,000원 | 최저가 낙찰 가정 |
④ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,180,000원 |
| 1. 근저당 · 부경양돈협동조합 | 195,000,000원 | 166,820,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사구덕종합개발 | 200,000,000원 | 0원 |
| 채권 배당 합계 | 395,000,000원 | 166,820,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 228,180,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,180,000원을 우선 공제하고, 잔여 166,820,000원이 선순위 근저당권자에게 배당되는 가정입니다. 채권액은 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 국세의 실제 배당순위, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
신청채권자인 부경양돈협동조합의 청구금액은 739,061,508원입니다. 이는 근저당권의 채권최고액인 195,000,000원과 구분해야 합니다. 위 예상배당은 각 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 계산이며, 실제 채권액·공동담보·배당순위에 따른 확정 배당표와는 차이가 발생할 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 미배당이 커진다
현재는 유찰이 없는 신건입니다. 제공된 회차별 매각가격과 채권 배당 예상치를 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 170,000,000원 | 166,820,000원 | 228,180,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 261,704,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 288,523,200원 | 0원 |
회차별 가정에서는 매각가격이 170,000,000원에서 136,000,000원, 108,800,000원으로 내려가더라도 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정됩니다. 반면 채권 미배당액은 228,180,000원에서 261,704,000원, 288,523,200원으로 증가합니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 부민동 일대로, 주변은 중소규모 공동주택과 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 부산지하철 1호선 토성역이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조로, 지하 2층·지상 10층 규모입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·화재탐지 및 경보설비·승강기설비·주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m 내외의 도로와 접하며, 해당 토지는 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역 및 방화지구에 해당합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 등의 제한이 있으며, 도로구역·입체적도로구역 및 광로3류 관련 저촉 사항이 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 토지의 공시지가는 3,864,000원/㎡입니다. 토지면적은 935.4㎡로 표시돼 있으며, 이는 해당 토지 전체의 면적이므로 개별 호실의 전유면적과 구분해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 오피스텔은 아파트와 매수층·임대수요·금융조건이 다를 수 있습니다. 해당 호실의 실제 임대수익과 유사 오피스텔 거래가격을 확인해야 환금성과 가격 적정성을 판단할 수 있습니다.
⑦ 입찰 전 확인할 사항
- 601호 점유자 직접 확인. 현황조사에는 702호 임차인이 기재돼 있습니다. 601호에 실제 거주하거나 영업 중인 사람이 있는지, 별도 임대차계약과 보증금이 있는지 확인해야 합니다.
- 임차인 호수 불일치. (주)제이엠씨파트너스 김일월의 점유 부분이 매각 대상 601호가 아닌 702호로 표시된 이유를 확인하세요. 기재 오류인지 별개 호실인지에 따라 점유 판단이 달라집니다.
- 말소기준권리 원본 대조. 2022.04.22. 부경양돈협동조합 근저당권과 후순위 근저당권의 말소 대상 여부를 등기부와 매각물건명세서로 확인하세요.
- 근저당권부채권 질권. 양인석 명의 질권설정 등기의 배당관계와 매각 후 말소 처리를 확인하세요.
- 국세 압류·배당순위. 서부산세무서장 관련 압류의 세금 법정기일과 교부청구, 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 공동담보. 선순위 근저당권에는 대광오피스텔 606호가 공동담보로 표시돼 있습니다. 관련 공동담보의 권리변동 및 배당관계를 확인하세요.
- 신청채권액 확인. 청구금액 739,061,508원은 등기상 근저당권 채권최고액 195,000,000원과 차이가 있습니다. 신청채권 내역과 실제 배당대상 채권액을 구분해서 확인하세요.
- 시세 확인. 대광오피스텔의 동일·유사 면적 실거래와 인근 오피스텔의 최근 거래가격을 확인한 뒤 170,000,000원의 적정성을 판단하세요.
- 관리비·부대비용. 미납 관리비와 공용부분 체납액, 취득 관련 세금 및 명도비용 가능성을 확인하세요.
- 토지이용 제한. 도로구역 및 입체적도로구역 저촉 사항이 해당 건물의 이용이나 장래 가치에 미치는 영향을 확인하세요.
- 최종 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 직접 대조하세요.
맺으며 — “근저당 소멸은 명확, 가격과 점유는 확인 후”
대광오피스텔 601호의 권리분석에서 가장 긍정적인 부분은 말소기준권리가 명확하고 예상 인수액이 0원이라는 점입니다. 채권최고액 기준 근저당 채권이 395,000,000원에 달하고 신건에서도 228,180,000원의 미배당이 발생하지만, 그 부족분은 매수인이 자동으로 떠안는 금액이 아닙니다.
반면 입찰을 결정하기에는 두 가지 중요한 문제가 남아 있습니다. 첫째, 현황조사상 임차인 점유 부분이 702호로 기재돼 있어 실제 매각 대상인 601호의 점유관계를 확인해야 합니다. 둘째, 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가 170,000,000원의 적정성을 평가하기 어렵습니다.
따라서 이 물건은 근저당 인수위험이 큰 유형이라기보다 점유 사실관계와 매입가격을 검증해야 하는 업무시설 경매에 가깝습니다. 현장조사로 점유 문제를 해소하고, 실거래·임대수익을 통해 가격이 충분히 검증된 이후 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
