부산지방법원 2025타경102095. 부산광역시 서구 부민동1가 2-3 대광오피스텔 5층 502호에 대한 임의경매입니다. 현재 소유자는 주식회사모던시티이며, 신청채권자는 부경양돈협동조합입니다. 신청채권 청구액은 739,061,508원입니다.

권리분석의 출발점은 2022년 4월 18일 설정된 부경양돈협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 390,000,000원으로 말소기준권리에 해당합니다. 이후 2024년 국세청 압류와 주식회사구덕종합개발의 후순위 근저당권이 설정됐고, 2025년 임의경매가 개시됐습니다.

등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 권리가 정리된다는 사실과 물건의 투자성이 좋다는 사실은 별개입니다. 특히 이번 물건은 502호의 임대관계가 미상이고, 시세 비교자료도 확인되지 않습니다. 채권자에게 돌아가지 못하는 금액이 크다는 사실 역시 매수인의 인수채무와 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2022년 근저당이 기준이다

이 물건의 말소기준권리는 을구 1번 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 390,000,000원이며 2022년 4월 18일 설정됐습니다.

그 이후 설정된 갑구 4번 국 압류와 을구 2번 주식회사구덕종합개발 근저당권은 말소기준권리보다 후순위입니다. 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2025년 10월 28일 등기된 임의경매개시결정 역시 매각에 따라 정리되는 권리입니다.

또한 신청채권자의 청구액 739,061,508원은 사건상 청구액이고, 등기상 두 근저당권의 채권최고액 합계 590,000,000원과는 구분해야 합니다. 채권최고액은 실제 채무잔액과 동일한 금액이라고 단정할 수 없습니다.

② 임차인·점유 분석 — 702호와 502호를 혼동하면 안 된다

현황조사에서 확인되는 임차관계는 대광오피스텔 702호에 관한 내용입니다. 이번 경매 대상은 5층 502호이므로, 해당 임차인을 대상 호실의 임차인으로 취급할 수 없습니다.

702호 임차인의 전입일은 2023년 9월 11일로 말소기준권리 설정일인 2022년 4월 18일보다 늦습니다. 따라서 현황조사상 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 확정일자는 확인되지 않으며 우선변제권도 확인할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 임차인도 아닙니다.

따라서 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정하지만, 이는 확인된 권리와 배당 가정에 따른 금액입니다. 대상 호실의 점유 및 임대차관계가 확인되지 않은 상태에서 무조건적인 명도 안전을 의미하지는 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 1억 8,000만원의 적정성은 판단 불가

현재 감정가와 최저매각가는 모두 180,000,000원이며 유찰 없이 신건으로 진행되는 물건입니다.

다만 비교 가능한 동일 호실 또는 인근 유사 오피스텔의 실거래가격을 확인할 수 없어, 감정가가 실제 시장가격보다 저렴한지 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 1억 8,000만원을 기준으로 가격 메리트가 있다고 평가하거나, 반대로 시세보다 비싸다고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.

제공된 회차별 시나리오는 다음과 같습니다. 유찰에 따라 최저매각가격은 낮아지지만, 매각대금이 줄어들면 선순위 채권자에게 지급되는 금액도 감소하고 미배당액은 증가합니다. 이것만으로 투자수익이나 시세 대비 저렴함이 확보되는 것은 아닙니다.

위 금액은 제공된 회차별 배당 시나리오에 따른 추정치입니다. 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액이며, 매수인이 추가로 인수하는 채무를 뜻하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)

신건 매각가 1억 8,000만원을 가정하면 집행비용 3,320,000원을 제외한 176,680,000원이 선순위 부경양돈협동조합에 배당됩니다. 선순위 근저당 채권최고액 390,000,000원에도 미배당이 발생하고, 후순위 구덕종합개발 근저당권에는 배당이 돌아가지 않습니다.

두 근저당권의 채권최고액 합계 590,000,000원 중 실제 배당되는 금액은 176,680,000원입니다. 이에 따른 채권자 전체 미배당액은 413,320,000원입니다. 이 금액은 채권자 측의 회수 부족분이지 낙찰자가 승계하는 채무가 아닙니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 감정평가상 동안대학교 부민캠퍼스 동측 인근에 위치합니다. 주변은 중소규모 공동주택과 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 부산지하철 1호선 토성역이 소재합니다. 대중교통 및 차량 접근 여건을 함께 확인할 필요가 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조로 지하 2층, 지상 10층 건물입니다. 외벽은 화강석 붙임 등으로 마감돼 있으며 샷시창 등이 설치된 것으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수·화재탐지 및 경보·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있는 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 남측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접하는 것으로 평가됐습니다.
• 토지이용 규제. 일반상업지역 및 방화지구에 해당합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 광로3류, 도로구역 및 입체적도로구역 등의 지정·저촉 사항이 있어 구체적인 건축 및 토지이용 제한을 확인해야 합니다.
• 토지 가격 참고. 개별공시지가 3,864,000원/㎡로 확인됩니다. 이는 토지의 공시지가이며 해당 오피스텔의 실제 매매가격이나 전유부분의 가치와 동일한 수치가 아닙니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인되며 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
• 환금성. 업무시설인 오피스텔입니다. 실제 임대수요, 공실률, 관리비, 주변 오피스텔 매매 및 임대 시세를 확인해야 하며 현재 자료만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 502호 실제 점유자 확인. 현황조사에 기재된 702호 임차인과 경매 대상 502호를 혼동하지 마세요. 현장 방문을 통해 502호의 실제 점유자와 사용 상태를 확인해야 합니다.
• 임대차 원본 확인. 502호의 임대차계약서, 전입세대 확인, 확정일자, 보증금, 차임 및 점유 개시일을 확인하세요. 점유자가 발견되면 대항력 가능성을 검토해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2022.04.18. 부경양돈협동조합 근저당권이 기준입니다. 이후 압류 및 후순위 근저당권의 실제 매각 말소 여부를 매각물건명세서와 대조하세요.
• 근저당 및 질권 관계 확인. 주식회사구덕종합개발의 후순위 근저당권과 양인석의 근저당권부채권 질권을 구분하고, 배당 및 권리소멸 관계를 원등기와 대조하세요.
• 세금 확인. 서부산세무서장 명의 압류가 등기돼 있습니다. 압류권리의 매각 소멸 여부와 별개로 당해세 및 법정기일에 따른 우선순위를 확인하세요.
• 시세 조사. 동일 건물의 최근 매매사례와 주변 오피스텔의 실제 거래가격을 조사하세요. 감정가 1억 8,000만원만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
• 임대수익·공실 확인. 실제 임대 가능 금액, 공실기간, 관리비, 공용부분 체납 및 건물 관리 상태를 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
• 규제 확인. 일반상업지역, 방화지구, 도로구역 및 입체적도로구역 등 토지이용계획상 제한사항을 관할 기관에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 자료를 서로 대조하고 실제 입찰 전 법률전문가의 검토를 받으세요.

맺으며 — “말소된다”와 “좋은 투자”는 다르다

부산지방법원 2025타경102095 대광오피스텔 502호는 2022년 4월 18일 부경양돈협동조합 근저당권을 기준으로 권리관계를 정리할 수 있는 물건입니다. 그 이후 설정된 압류와 후순위 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 배당표가 보여주는 것은 또 다른 현실입니다. 신건 매각가 1억 8,000만원을 가정해도 선순위 근저당권에 176,680,000원만 배당되고, 채권자 전체 미배당액은 413,320,000원에 달합니다. 이 부족액이 매수인의 채무가 되는 것은 아니지만, 해당 부동산에 설정됐던 담보권의 규모와 배당구조를 이해할 필요는 있습니다.

더 중요한 문제는 502호의 임대관계가 미상이라는 점입니다. 현황조사상 702호 임차인은 대상 호실과 다르므로 이를 502호의 임차관계로 해석해서는 안 됩니다. 실제 점유와 임대차를 확인하지 않고 인수액 0원만 믿고 입찰하는 것은 위험합니다.

여기에 비교 가능한 실거래가격도 확인되지 않았습니다. 감정가 1억 8,000만원이 시장에서 경쟁력 있는 가격인지 판단할 수 없으며, 유찰에 따른 최저가 하락 역시 시세 메리트를 보장하지 않습니다.

권리상 인수 부담은 낮게 산정되지만, 점유·임대차와 가격은 아직 검증이 필요합니다. 이 물건의 핵심은 단순히 권리가 말소된다는 사실이 아니라, 실제로 비어 있는지, 임대가 가능한지, 얼마에 거래되는지를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것입니다.