핵심지표: 🏢 최저가 114,000,000원 📉 미배당 326,196,000원 🔐 예상 인수 0원 ⚠️ 608호 점유 확인 필요

부산지방법원 2025타경102095. 부산광역시 서구 부민동1가 대광오피스텔 6층 608호가 경매에 나왔습니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사모던시티입니다. 2022년 소유권을 취득하면서 부경양돈협동조합 명의의 근저당권이 설정됐고, 이후 추가 근저당권과 국세 압류가 등기됐습니다. 2025.10.28 부경양돈협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 신건 감정가와 최저매각가는 모두 114,000,000원입니다.

권리분석의 출발점은 2022.05.26 설정된 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후 설정된 주식회사동인씨앤디 및 주식회사구덕종합개발의 근저당권, 국세 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다. 다만 근저당권 채권최고액 합계가 매각대금을 크게 초과하고, 국세 압류와 근저당권부채권 질권설정도 존재해 배당관계 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심은 을구 1번 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 137,800,000원이고 설정일은 2022.05.26입니다. 이후 설정된 근저당권 2건은 말소기준보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 및 점유관계 — 608호와 702호의 차이

현황조사상 임차인으로 (주)제이엠씨파트너스 김일월이 기재되어 있습니다. 그러나 점유 부분은 702호로 표시되어 있어 경매 대상인 608호의 임차인이라고 단정할 수 없습니다.

위 기재 임차인의 전입신고일은 말소기준권리 설정일보다 늦어 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 다만 이 권리 판단은 어디까지나 702호로 기재된 임차인에 대한 것입니다.

③ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 공제한 뒤 부경양돈협동조합에 111,604,000원이 배당됩니다. 후순위 근저당권자에게 돌아갈 금액은 없으며, 소유자 잔여금도 0원입니다.

집행비용 2,396,000원은 추정치입니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 당해세·조세 배당순위·임차인 최우선변제·근저당권부채권 질권에 따른 실제 배당귀속은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 시뮬레이션 — 유찰 시 무엇이 달라지나

현재는 유찰 이력이 없는 신건입니다. 제공된 회차별 매각가격을 기준으로 배당과 미배당 규모를 비교하면 다음과 같습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 부민동 일대에 위치합니다. 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 부산지하철 1호선 토성역이 소재합니다.
• 건물구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 2층·지상 10층 건물로, 외벽은 화강석 붙임 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비와 주차장설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 주거용으로 단정하지 않고 실제 사용 상태를 확인해야 합니다.
• 접도. 건물 부지 남측으로 폭 약 8미터의 도로와 접하고 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역 및 방화지구에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 관련 사항이 있습니다.
• 도시계획. 광로3류, 도로구역 및 입체적도로구역 저촉 사항이 기재되어 있어 관련 계획과 향후 영향을 확인할 필요가 있습니다.
• 토지. 공부상 토지면적 935.4㎡, 지목은 대지이며 공시지가는 3,864,000원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 오피스텔은 실제 이용형태, 임대수익, 건물 관리상태와 주변 거래수요에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 현재 최저가의 적정성을 확정하기 위해 추가적인 시세 검토가 필요합니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 608호 점유 확인. 가장 우선적인 확인 사항입니다. 임차인 조사에 기재된 702호와 경매 대상 608호가 다르므로, 본건 현장 점유자 및 임대차 관계를 직접 확인해야 합니다.
• 임차인의 권리 확인. 608호의 임대차계약, 전입신고, 사업자등록, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 대항력 있는 임차인이 있는지 검토해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 서부산세무서장 명의 압류와 관련한 조세채권의 성격, 법정기일 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 근저당권부채권 질권 확인. 을구 3-1번 양인석의 질권이 배당에 미치는 영향과 매각 후 말소처리를 확인해야 합니다.
• 공동담보 관계 확인. 부경양돈협동조합 및 주식회사동인씨앤디의 근저당권에는 대광오피스텔 607호 공동담보가 기재되어 있습니다. 공동담보 실행 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 실제 채권액 확인. 신청채권 청구액 739,061,508원과 근저당권 채권최고액 기준 배당계산의 차이를 확인해야 합니다.
• 실거래 및 임대수익 확인. 신건 최저가 114,000,000원을 주변 오피스텔의 최근 실거래, 실제 임대수익 및 공실 가능성과 비교해야 합니다.
• 관리비 및 부대비용 확인. 장기 미납 관리비 중 공용부분 승계 가능액, 실제 점유자의 명도비용, 취득에 따른 부대비용을 확인해야 합니다.
• 건축물 이용현황 확인. 실제 용도, 건축물대장, 전유부분 현황, 위반 여부 및 관리상태를 확인해야 합니다.
• 경매서류 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리와 확인되지 않은 위험을 구분하라”

이 물건의 등기상 권리관계는 말소기준이 분명합니다. 2022.05.26 부경양돈협동조합 근저당권 이후 설정된 근저당권과 압류등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 예상 인수액 0원으로 계산하고 있습니다.

그러나 그것만으로 안전한 입찰 대상이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 608호와 702호의 점유 정보가 일치하지 않고, 실제 임대관계가 확인되지 않았습니다. 국세 압류와 근저당권부채권 질권도 존재합니다. 신건 최저가 114,000,000원에 비해 채권 규모가 매우 크며, 현재 가격의 시세상 적정성 역시 판단되지 않았습니다.

결론은 권리 소멸 구조는 양호하지만, 점유·배당·가격 확인 전까지는 조건부 검토 대상이라는 것입니다. 먼저 608호의 실제 점유 및 인수 가능성을 확인하고, 조세·질권 관계와 주변 실거래를 검증한 뒤 입찰 여부와 가격을 결정하는 것이 합리적입니다.