부산지방법원 2025타경102095. 부산광역시 서구 부민동1가의 대광오피스텔 5층 503호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트조 지하 2층·지상 10층 건물에 위치합니다. 현재 소유자는 주식회사모던시티로, 2022.03.18 소유권을 이전받았습니다.

이후 2022.04.18 부경양돈협동조합이 채권최고액 390,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2024년 국세 압류와 후순위 근저당권 설정이 이어졌습니다. 부경양돈협동조합이 2025.10.28 임의경매개시결정을 받았으며, 현재 감정가와 동일한 180,000,000원에 첫 매각이 진행되는 신건입니다.

이 사건의 핵심은 채권이 많다는 사실 자체가 아닙니다. 채권자의 미배당액과 매수인이 실제로 떠안는 채무를 구별하고, 503호의 점유관계와 세금 우선순위를 확인한 뒤, 최저매각가가 오피스텔의 현재 거래가격에 비추어 적절한지 판단하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당권

말소기준권리는 2022.04.18 접수된 을구 1번 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 등기상 그 뒤에 설정된 국세 압류와 주식회사구덕종합개발의 후순위 근저당권은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다.

다만 2024.04.12 설정된 을구 2-1번 근저당권부채권 질권은 후순위 근저당권에 부수한 채권관계입니다. 주식회사구덕종합개발의 근저당권부채권에 양인석이 질권을 설정한 형태로, 질권이 별도의 독립적인 부동산 담보권과 동일하게 매수인에게 이전되는 것으로 볼 수는 없습니다. 그러나 그 배당상 지위와 말소처리는 등기 및 매각절차 원본으로 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 702호 신고와 503호는 구별해야 한다

현황조사에서 확인되는 임차인 신고는 (주)제이엠씨파트너스 김일월 명의의 702호입니다. 그러나 이번 경매 대상은 5층 503호입니다. 신고된 임차인을 503호 임차인으로 곧바로 간주하거나, 그 보증금을 본건 매수인의 인수액에 합산해서는 안 됩니다.

현황조사상 702호 신고 1건입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 신고 전입일은 말소기준권리 설정 이후이며, 대항력 없음으로 분류되어 있습니다.

현재 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 확인된 권리와 배당 가정에 따른 수치이지, 현장 확인 없이 모든 잠재적 점유·임대차 위험이 해소되었다는 의미는 아닙니다. 특히 702호의 보증금 3,000,000원을 503호의 매수인 부담으로 계산하지 않는 것과 503호에 별도의 권리가 없다고 확정하는 것은 서로 다른 판단입니다.

③ 가격 분석 — 신건 1.8억, 시세 메리트는 아직 판단 보류

현재 최저매각가는 180,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 예상 인수액 0원을 전제로 하면 매수인의 실질취득금액도 취득세·명도비용 등의 부대비용을 제외하고 180,000,000원입니다.

하지만 이 금액이 저렴한지는 별개입니다. 본건과 비교할 수 있는 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래가격·최근 가격 추세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격상의 이점을 평가할 수 없습니다. 특히 업무시설용 오피스텔은 주거용 아파트와 이용 목적, 임대수요, 거래시장이 다를 수 있으므로 아파트 시세를 그대로 대입해서는 안 됩니다.

회차별 매각가격은 가정 시나리오입니다. 실질취득 추정액은 각 회차의 예상 매각가에 현재 추정 인수액 0원을 적용한 금액이며, 실제 응찰가격·취득부대비용·미확인 권리는 반영하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 구성한 예상배당에서는 집행비용을 공제한 매각대금이 선순위 부경양돈협동조합 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 아래 계산은 국세 우선배당·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정입니다.

집행비용 3,320,000원은 추정액입니다. 채권총액은 배당모형에 적용한 근저당권 채권최고액의 합계이며, 경매 청구금액과는 다릅니다. 당해세·국세 교부청구·임차인 최우선변제 및 공동담보의 실제 배당관계에 따라 배당 결과는 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화 — 가격은 내려가도 채권 부족은 커진다

각 회차에서 배당을 통해 채권자가 회수하는 금액은 줄어들지만, 매수인에게 직접 승계되는 금액은 현재 배당 가정상 모두 0원입니다. 따라서 후순위 채권자의 미배당 확대만을 이유로 낙찰자의 취득비용이 증가한다고 판단할 수는 없습니다.

반대로 이 시뮬레이션만 보고 503호의 권리 위험이 완전히 해소되었다고 볼 수도 없습니다. 실제 점유자·미확인 임대차·조세 우선순위에 관한 검토를 거쳐야 최종적인 실질취득금액을 산정할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 부민동 일대의 부민캠퍼스 동측 인근에 있으며, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 1호선 토성역이 소재합니다. 남측으로 약 8m 내외 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지하 2층·지상 10층 업무시설입니다. 위생·급배수·화재탐지 및 경보·승강기·주차장 설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트로 전제하지 말고 해당 호실의 실제 사용 형태 및 적법한 용도를 확인해야 합니다.
• 토지 및 용도지역. 일반상업지역이며, 토지면적은 935.4㎡, 공시지가는 3,864,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 대상 호실의 전용면적이나 독립적인 대지면적을 의미하지 않습니다.
• 규제. 방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이 포함되며, 광로3류 및 도로구역·입체적도로구역 관련 저촉사항이 있습니다. 향후 이용·개발과 관련한 영향은 별도 검토가 필요합니다.
• 공부상 사항. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있고, 위반건축물 여부는 해당 없음으로 분류되어 있습니다.
• 환금성. 오피스텔은 실제 업무용 수요와 임대시장, 전용면적·층·내부상태에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있습니다. 최근 거래가격과 거래량을 확인하지 않은 상태에서 환금성이 높다고 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 503호 점유 확인. 경매 대상은 503호입니다. 702호 임차인 신고와 구분하여 현장 점유자, 출입·사용 상태 및 임대관계를 확인해야 합니다.
• 사업자등록·전입·확정일자. 업무시설 오피스텔의 실제 임대차 유형을 확인하고, 503호에 관한 대항력 및 우선변제권 성립 여부를 검토해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본. 매수인이 인수하는 권리, 임차인 관련 특이사항, 인도 관련 조건을 최종 대조해야 합니다.
• 국세 압류·교부청구. 서부산세무서장의 압류와 관련하여 법정기일·당해세·배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 공동담보. 부경양돈협동조합의 근저당권에 연결된 302호·502호와 본건 503호의 공동담보 관계 및 실제 채권 회수 상황을 확인해야 합니다.
• 근저당권부채권 질권. 을구 2-1번 양인석의 질권에 대해 후순위 근저당권의 배당관계와 말소처리를 대조해야 합니다.
• 실거래 시세. 본건과 유사한 업무시설용 오피스텔의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격, 면적별 가격 및 거래 추세를 조사해야 합니다.
• 명도·관리비. 점유자와 인도 협의 가능성, 관리비 체납 및 공용부분 관리비 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 실제 사용·규제. 현황상 업무시설 이용 형태와 건축물대장 용도, 도로구역 등 토지이용계획 제한사항을 확인해야 합니다.
• 최종 입찰 전 대조. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 확인한 뒤 응찰해야 합니다.

맺으며 — “채권 미배당은 인수가 아니지만, 안전한 가격도 아직 아니다”

부산 대광오피스텔 503호는 2022년 부경양돈협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 배당모형상 매수인이 인수하는 금액은 0원이며, 채권자가 회수하지 못하는 413,320,000원을 낙찰자가 대신 지급하는 것도 아닙니다.

그러나 확인이 필요한 부분이 남아 있습니다. 임차인 신고는 702호에 관한 것이고, 경매 대상인 503호의 임대관계는 명확하지 않습니다. 국세 압류와 공동담보 관계도 실제 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

무엇보다 신건 최저가 180,000,000원이 현재 시장가격에 비해 저렴하다는 근거가 확보되지 않았습니다. 가격 메리트를 확인하지 않은 채 감정가만 믿고 입찰하는 것은 신중해야 합니다. 향후 유찰로 최저가가 내려가더라도 실제 시장가격과 비교해야 한다는 원칙은 같습니다.

결론은 권리상 조건부 검토 가능, 가격상 판단 보류입니다. 503호 점유·임대차, 국세 우선순위, 공동담보 관계를 먼저 확인하고, 최근 실거래와 임대수익에 기초하여 응찰가격을 정하는 접근이 적절합니다.