* 인수 0원은 현재 예상배당 시뮬레이션 기준이며, 별도 점유권리·세금·관리비 등의 위험까지 확인되었다는 뜻은 아닙니다.

* 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등은 제외한 단순 계산입니다. 실제 낙찰가와 708호 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

부산지방법원 2025타경102095. 부산광역시 서구 부민동1가에 위치한 대광오피스텔 7층 708호입니다. 소유자는 주식회사모던시티이며, 2022년 5월 9일 거래가액 95,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 부경양돈협동조합 앞으로 채권최고액 156,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 국세 압류, 후순위 근저당권, 근저당권부 채권에 대한 질권이 등장했고, 2025년 10월 28일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준 이후의 근저당권과 압류등기는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 압류의 소멸과 조세채권의 배당 우선순위는 별개의 문제입니다. 따라서 단순히 후순위 권리가 말소된다는 사실만으로 입찰을 결정하기에는 확인할 사항이 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 배당과 세금은 별도 확인

권리 흐름의 중심은 2022년 5월 9일 설정된 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되므로, 이후 설정된 주식회사구덕종합개발의 근저당권과 국세 압류등기, 경매개시결정 등은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

특히 양인석의 질권은 2번 근저당권부 채권에 설정된 권리입니다. 별도의 독립된 근저당권으로 보아 채권최고액을 중복 합산해서는 안 됩니다. 후순위 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조이지만, 질권자와 근저당권자 사이의 배당금 수령관계 및 말소 처리는 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 702호와 708호를 구별해야 한다

현황조사에 기재된 점유 관련 인물은 (주)제이엠씨파트너스 김일월입니다. 그러나 기재된 점유 부분은 702호입니다. 이번 매각 대상은 708호이므로, 이 사람을 708호 임차인으로 단정하거나 702호 보증금을 708호의 매수인 인수액에 포함해서는 안 됩니다.

702호 조사상 월차임은 10,000원입니다. 해당 전입일은 2022.05.09 말소기준권리 이후이며, 조사상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 이는 702호의 기록으로, 708호에 대한 권리 판정은 아닙니다.

만약 708호에 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이 확인된다면, 매각대금에서 배당받지 못한 보증금의 전부 또는 일부가 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 이 경우 실제 취득비용은 낙찰가보다 증가하며, 낙찰가가 낮아져도 인수보증금이 늘어 실질취득 비용이 충분히 낮아지지 않을 수 있습니다. 따라서 대항력 유무가 확정되기 전에는 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 신건 1.14억, 시세 검증은 아직 필요

감정가와 현재 최저매각가격은 모두 114,000,000원입니다. 소유자인 주식회사모던시티의 2022년 5월 소유권 취득 당시 거래가액은 95,000,000원입니다. 다만 과거 취득가격은 현재의 적정 시세를 직접 증명하지 않습니다.

현재 동일 건물·유사 호실의 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세가 확인되지 않으므로 최저가 1.14억이 현재 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 오피스텔은 실제 이용 형태, 층, 면적, 내부 상태, 임대수익과 매수 수요에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)

현재 매각가격을 기준으로 집행비용과 근저당권자에게 배당되는 금액을 계산하면, 집행비용 2,396,000원을 제외한 111,604,000원이 부경양돈협동조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 근저당권자인 주식회사구덕종합개발에 배당되는 금액과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.

* 356,000,000원은 배당 시뮬레이션에 반영된 두 근저당권의 채권최고액 합계입니다. 신청채권 청구액 739,061,508원과 동일한 개념이 아닙니다. 국세 배당, 임차인 최우선변제, 실제 채권 잔액 등은 별도로 반영되지 않아 실제 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족액은 계속 증가

신청채권 청구액 739,061,508원도 현재 회차의 예상배당액으로는 충족되지 않는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 공동담보 관계와 실제 배당채권액을 확인하기 전에는 신청채권 전체의 회수 여부를 이 호실의 배당액만으로 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 부민동 일대로, 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 주거시설과 상업시설이 함께 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 토성역이 있습니다. 대중교통 접근성을 고려할 수 있는 입지입니다.
• 이용상태. 업무시설인 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 주거용 아파트가 아니라 오피스텔이라는 점을 전제로 임대수요와 매수 수요를 검토해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트조, 지하 2층·지상 10층 건물이며, 위생·급배수·화재탐지 및 경보·승강기·주차장 설비 등이 있습니다. 외벽은 화강석 붙임 등으로 마감되어 있습니다.
• 도로. 건물 남측으로 폭 약 8m 내외의 도로와 접하며, 토지는 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 관련 지정사항이 있습니다. 광로3류, 도로구역 및 입체적도로구역 저촉 사항도 확인됩니다.
• 공부·건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 유지관리 상황은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 오피스텔은 임대수익과 업무·주거 수요에 영향을 받습니다. 최근 실거래 비교가격과 실제 임대수익이 확인되지 않아 현재 가격대의 환금성을 높게 평가할 근거는 부족합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 708호 점유자 직접 확인. 현황조사에 등장하는 점유자는 702호와 연결되어 있습니다. 708호의 실제 점유자, 임대차계약, 전입·사업자등록, 확정일자와 보증금 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 확인. 대항력 있는 임차인, 배당요구 여부, 매수인 인수사항이 기재되어 있는지 확인해야 합니다. 인수 여부를 확인하기 전에 시뮬레이션상 0원을 확정금액으로 취급해서는 안 됩니다.
• 국세 압류 분석. 서부산세무서장의 압류에 관한 세목·체납액·법정기일 등을 확인하고, 조세채권의 우선 배당 가능성과 매수인에게 영향을 줄 수 있는 사항을 검토해야 합니다.
• 공동담보 확인. 부경양돈협동조합 근저당권에 기재된 702호 공동담보 관계와 주식회사구덕종합개발의 공동담보목록 제2024-282호를 확인해야 합니다. 신청채권 청구액과 실제 배당채권액의 차이도 함께 검토해야 합니다.
• 근저당권부 채권 질권 확인. 2번 근저당권에 관한 양인석의 질권이 어떻게 정리되는지, 실제 배당금 수령권자와 말소 처리에 문제가 없는지 확인해야 합니다.
• 실거래가격 대조. 대광오피스텔 내 유사 면적·층의 최신 거래가격, 최근 12개월 거래 평균 및 가격 추세를 확인해야 합니다. 현재 감정가 114,000,000원의 가격 경쟁력은 확정되지 않았습니다.
• 실제 임대수익 검토. 오피스텔의 업무·주거 이용 상황과 708호에 적용되는 임대료 및 보증금 수준을 조사해 매수가격의 적정성을 따져야 합니다. 702호의 월차임을 708호 수익으로 사용해서는 안 됩니다.
• 관리비·명도비용 확인. 공용부분 미납 관리비 등 매수인에게 문제가 될 수 있는 비용과 실제 점유자 인도 절차를 조사해야 합니다.
• 매각기일 및 진행상태 재확인. 2026.11.11 매각기일 전 사건 진행상태, 변경·취하·정지 여부와 최종 매각조건을 확인해야 합니다.
• 최종 서류 검토. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 점유·임대차 자료를 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

⑧ 종합 평가 — 권리 정리는 가능하지만, 확정되지 않은 위험이 남는다

맺으며 — “소멸하는 채권이 많아도, 확인할 위험은 남는다”

부산 대광오피스텔 708호의 핵심은 큰 채권액 자체가 아니라 매수인에게 실제로 남는 권리와 적정 취득가격입니다.

부경양돈협동조합의 근저당권을 기준으로 후순위 담보권은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당액 244,396,000원이 계산되더라도 이를 매수인 채무로 해석해서는 안 됩니다.

하지만 702호의 점유기록을 708호의 임대차 확인으로 대신할 수 없고, 국세 압류의 실제 우선순위도 확인해야 합니다. 더욱이 최근 실거래 비교가격이 없어 감정가 1.14억을 적정 매입가격이라고 평가하기도 어렵습니다.

따라서 종합 판단은 “등기상 말소 구조는 확인되나, 점유·세금·가격 검증 전에는 신건 입찰 보류”입니다. 실제 인수위험을 해소하고 최신 거래가격과 임대수익을 확인한 뒤에야 이 오피스텔의 투자 가능성을 판단할 수 있습니다.