* 예상 인수 0원은 현재 확인된 권리와 배당 가정에 따른 수치입니다. 607호의 실제 점유·임대차 및 세금 관련 사항이 확인된 최종 인수액을 뜻하지 않습니다. 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용도 실질취득 금액에 포함하지 않았습니다.

부산지방법원 2025타경102095. 부산광역시 서구 부민동1가에 위치한 대광오피스텔 6층 607호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 현재 소유자는 주식회사모던시티입니다. 이 회사는 2022년 5월 26일 소유권을 이전받았고 같은 날 부경양돈협동조합 앞으로 채권최고액 137,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이 근저당권을 기준으로 이후 주식회사동인씨앤디, 주식회사구덕종합개발의 근저당권과 국세 관련 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 권리의 시간순서는 비교적 명료합니다. 다만 후순위 담보권의 미배당 문제와 낙찰자의 인수채무는 구별해야 합니다. 채권자가 돈을 전부 회수하지 못하더라도, 그 부족분이 곧바로 낙찰자의 부담이 되는 것은 아닙니다.

이 사건에서 우선 점검할 것은 두 가지입니다. 607호의 임차·점유관계가 실제로 어떠한지, 그리고 120,000,000원이라는 가격이 시장에서 경쟁력이 있는지입니다. 특히 현황조사의 702호 기재를 607호의 임차인으로 잘못 연결해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당권

가장 먼저 확인할 권리는 2022.05.26 설정된 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 137,800,000원으로, 이 사건에서 매각 시 소멸하는 권리들을 구분하는 기준이 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 702호 기재를 구별해야 한다

현황조사에는 (주)제이엠씨파트너스 김일월이 기재돼 있습니다. 그러나 점유 부분은 702호로 표시돼 있으며, 이번 매각 대상은 6층 607호입니다. 서로 다른 호수인 만큼 이 임차인을 607호의 임차인으로 합산하거나, 그 보증금을 607호의 매수인 인수금액으로 계산해서는 안 됩니다.

현황조사상 위 1명은 보증기관 대위·승계자가 아닌 임차인 기재자입니다. 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 점유 호수가 702호이므로 이 판단을 607호의 임대차 판단으로 대체할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 신건 120,000,000원의 적정성은 미확인

현재 감정가와 최저매각가는 모두 120,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이기 때문에 감정가가 그대로 입찰 기준가격입니다.

다만 본건과 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 업무시설인 오피스텔은 개별 호실의 면적·이용상태·임대수익·수요를 함께 비교해야 합니다.

회차별 금액은 매각가 100%·80%·64% 가정에 따른 시뮬레이션입니다. 향후 실제 최저가나 매각결과가 확정됐다는 의미는 아닙니다. *인수액은 확인된 권리 및 배당 가정 기준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

신건 최저가인 120,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,480,000원을 제외한 117,520,000원이 부경양돈협동조합에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권자인 주식회사동인씨앤디와 주식회사구덕종합개발의 예상배당액은 모두 0원이며 소유자 잔여금도 없습니다.

배당표에 반영된 채권최고액 합계는 437,800,000원, 예상 채권자 배당액은 117,520,000원, 미배당액은 320,280,000원입니다. 별도로 기재된 신청채권자의 청구액은 739,061,508원으로, 이 배당표의 근저당권 채권최고액 합계와 구별해야 합니다. 공동담보 및 청구채권의 구체적인 범위도 확인 대상입니다.

집행비용과 배당액은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 채권액·배당순위·공동담보의 권리관계에 따라 변동될 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 부민동 소재 부민캠퍼스 동측 인근입니다. 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 구성돼 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 1호선 토성역이 소재합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지하 2층·지상 10층 건물이며, 외벽은 화강석 붙임 등으로 마감됐습니다. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 주차장설비 등이 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 주거용 아파트와 동일한 시장·환금성 기준을 적용해서는 안 됩니다.
• 토지 및 도로. 토지면적은 935.4㎡이며, 남측으로 폭 약 8미터 내외 도로와 접합니다. 토지는 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 등이 포함됩니다. 광로3류 및 도로구역·입체적도로구역 저촉 사항도 확인됩니다.
• 공시지가. 3,864,000원/㎡입니다. 해당 수치는 토지의 단위면적당 공시지가로서 607호의 개별 시세나 낙찰 적정가를 의미하지 않습니다.
• 공부·하자. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 도심 교통 접근성과 상업지역 입지는 검토 요소지만, 오피스텔은 실제 임대수익·관리비·공실 가능성·동일 건물의 거래가격을 확인해야 환금성을 평가할 수 있습니다. 현재 자료만으로 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 매각대상 호수 확인. 경매 대상이 6층 607호임을 매각물건명세서, 등기부, 건축물대장 및 현장 표시와 대조하세요. 현황조사의 702호 기재와 혼동하지 않아야 합니다.
• 607호 점유·임대차 확인. 실제 사용자가 소유자인지, 임차인인지, 제3자인지 확인하고 사업자등록·전입·확정일자·임대차계약서를 대조하세요. 미확인 임차인이 있다면 대항력과 보증금 인수 가능성을 다시 계산해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 부경양돈협동조합의 2022.05.26 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 압류의 소멸 여부를 최종 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 질권·공동담보 확인. 양인석의 근저당권부 채권 질권과 608호 공동담보관계가 실제 배당 및 권리 정리에 미치는 영향을 점검하세요.
• 국세 압류 확인. 서부산세무서장의 압류에 관해 세금의 종류, 법정기일, 당해세 여부 및 배당순위를 확인하세요.
• 가격 비교. 대광오피스텔 내 유사 호실의 최근 거래가격과 임대료, 공실 수준 및 관리비를 조사한 뒤 응찰가를 산정하세요. 감정가 120,000,000원 자체를 시세로 간주해서는 안 됩니다.
• 회차별 자금 계획. 신건 120,000,000원, 1회 유찰 가정 96,000,000원, 2회 유찰 가정 76,800,000원을 기준으로 자금 부담을 비교하되, 가격이 낮아지는 것과 투자수익성이 좋아지는 것은 별도로 판단하세요.
• 명도·관리비. 실제 점유관계와 인도 가능성을 확인하고, 체납 관리비 중 매수인 부담으로 이어질 수 있는 공용부분 금액 등을 별도 조사하세요.
• 최신 원본 확인. 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매 진행상태를 다시 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 권리”와 “안전한 매수”는 다르다

부산 대광오피스텔 607호의 권리 흐름은 분명합니다. 2022년 부경양돈협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 후순위 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신건 기준 채권자 미배당액이 320,280,000원에 달하지만, 이것은 채권자의 회수 부족액이지 낙찰자의 인수채무가 아닙니다.

그러나 권리가 말소된다고 해서 모든 불확실성이 사라지는 것은 아닙니다. 현황조사상 임차인 1명은 702호로 기재되어 있고 실제 매각대상은 607호입니다. 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 607호의 실제 임차인·점유자 여부와 인수 위험은 별도 검증이 필요합니다.

가격 역시 판단을 유보해야 합니다. 신건 최저가는 120,000,000원이지만, 최근 거래가격과 비교할 근거가 확인되지 않았습니다. 1회 또는 2회 유찰 시 가격이 내려가는 시나리오가 있어도 그 자체가 저가매수의 근거는 아닙니다.

결론은 ‘말소기준 확인, 인수액은 잠정 0원, 임대관계·가격은 보류’입니다. 우선 607호의 점유관계를 확정하고, 세금·질권·공동담보 문제를 점검한 뒤 실거래가격과 임대수익을 확인해야 합니다. 그때 비로소 이 오피스텔이 입찰할 만한 물건인지 판단할 수 있습니다.