창원지방법원 2025타경11075. 안골동 351-8 소재 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 다가구주택 및 근린생활시설이고, 토지는 제2종일반주거지역의 대지입니다. 현재 최저가는 421,037,000원으로 감정가 601,481,800원의 70%입니다. 등기상 말소기준권리는 2021년 3월 8일 대연중앙새마을금고 근저당권 336,000,000원이며, 그 뒤 설정된 오병열의 가압류 426,835,300원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 김흥동이 주거 임차인으로 배당요구를 했지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 말소기준일인 2021.03.08보다 먼저 대항요건을 갖췄는지, 낙찰 후 보증금 미배당액이 매수인에게 남는지 현재 상태로는 판정할 수 없습니다. 최저가가 내려갔다는 사실과 실질취득비용이 낮다는 것은 같은 말이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11075 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 안골동 351-8 · 경상남도 창원시 진해구 안청남로6번길 10-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택 및 근린생활시설 |
| 소유자 | 씨티개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 601,481,800원 / 421,037,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오병열 / 609,972,602원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시 외 건물(1-1~1-5) 매각에 포함 |
| 위반건축물 | 일반건축물대장상 1층 22.6㎡ · 3층 30.8㎡ · 4층 21㎡ 등재 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2021.03.08 대연중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후의 오병열 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 임기정의 403호 주택임차권 23,000,000원은 2019.04.15 등기됐다가 2019.06.26 말소됐습니다. 반면 2022.07.27에는 민간임대주택등기가 존재하며, 현재 김흥동 임차관계는 등기 타임라인이 아니라 전입일·보증금 확인이 핵심입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김흥동 | 주거 | 미상 | 미상 | 2025.03.20 | 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
김흥동은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2025.03.20 접수됐지만 전입신고일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않아 우선변제 순위와 낙찰 후 잔존 보증금의 매수인 승계 가능성을 계산할 수 없습니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 421,037,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,610,370원 |
| 1. 근저당 · 대연중앙새마을금고 | 336,000,000원 | 336,000,000원 |
| 2. 가압류 · 오병열 | 426,835,300원 | 78,426,630원 |
| 3. 경매개시결정 · 오병열 | 609,972,602원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권총액 1,372,807,902원 중 414,426,630원이 배당되고, 미배당은 958,381,272원입니다. 이 예상치는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 김흥동 보증금도 금액이 확인되지 않아 최종 배당 및 인수 판단과 다를 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 421,037,000원으로 감정가 601,481,800원의 70%입니다. 2회 유찰 시 294,725,900원(49%), 3회 유찰 시 206,308,130원(34.3%) 시나리오가 제시됩니다. 하지만 이 사건에서는 실제 거래가격과 비교할 수 있는 근거가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 421,037,000원 | 414,426,630원 | 958,381,272원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 294,725,900원 | 289,799,737원 | 1,083,008,165원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 206,308,130원 | 202,619,816원 | 1,170,188,086원 | 0원 |
회차별 표의 ‘산정 인수 0원’ 역시 김흥동 보증금이 확정되지 않은 상태의 계산입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인될 경우에는 낙찰가만이 아니라 낙찰가 + 미배당 승계액으로 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중이며, 기호별로 1~2층 근린생활시설과 2~4층 또는 1·3·4층 다가구주택이 혼재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 계열의 4층 건물로, 외벽은 벽돌붙임·몰탈 위 페인팅 등이며 샷시 창호입니다. 폐문으로 내부 일부는 조사하지 못했습니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 도시가스보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 입지. 진해용원고등학교 인근으로 단독주택과 근린생활시설이 형성돼 있고 차량 접근이 가능합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대지 210.3㎡, 제2종일반주거지역, 평지이며 공시지가 711,500원/㎡입니다. 국가산업단지·지구단위계획구역 등에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 도로. 감정요항표상 북서측 중로1류, 북동측 소로2류, 남동측 대로1류와 접합니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고상 일반건축물대장에 1층 22.6㎡, 3층 30.8㎡, 4층 21㎡가 위반건축물로 등재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김흥동 전입세대 확인. 전입신고일이 2021.03.08 말소기준보다 앞서는지 반드시 확인해야 대항력을 판정할 수 있습니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인돼야 예상배당액과 미배당 승계 가능액, 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·점유 확인. 우선변제권과 실제 점유 상태를 함께 확인해야 배당·명도 시나리오를 정리할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.27 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 내용을 원문에서 대조하세요.
- 위반건축물 확인. 1층 22.6㎡, 3층 30.8㎡, 4층 21㎡ 위반건축물 등재의 실제 위치와 사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시 외 건물(1-1~1-5)이 매각에 포함되므로 각 구조물의 위치·면적·점유관계를 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 70% 최저가는 감정가 대비 할인율일 뿐입니다. 임차인 승계 가능액이 확인되기 전에는 최저가를 실질취득가로 보면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 임차인 확인이 먼저”
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2021.03.08 대연중앙새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 오병열 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 투자 판단의 중심은 그 뒤에 있습니다. 김흥동의 전입신고일·보증금·확정일자가 미상이고, 명세서 스스로 대항력 임차인 가능성을 경고하고 있습니다. 여기에 위반건축물 등재와 일괄매각·제시 외 건물까지 포함됩니다.
따라서 현재 최저가 421,037,000원을 그대로 실질취득비용으로 볼 수 없습니다. 김흥동이 선순위 대항력을 보유하고 보증금이 미배당으로 남는 구조라면 그 금액을 낙찰가에 더해 다시 계산해야 합니다. 반대로 전입일과 보증금 확인을 통해 승계 위험이 해소돼야 비로소 70% 유찰가의 가격 의미를 평가할 수 있습니다. 이 사건은 ‘싸서 들어가는 물건’이 아니라, 임차인과 위반건축물 확인을 끝내야 가격을 말할 수 있는 물건입니다.
