창원지방법원 2025타경11075. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 여러 건물이 다가구주택 및 근린생활시설, 일부는 다가구주택으로 이용 중입니다. 일괄매각이며 제시 외 건물 7-1~7-2도 매각에 포함됩니다. 등기상 소유자는 씨티개발주식회사이고, 2018.11.06 설정된 북부산농업협동조합 근저당권 780,000,000원이 말소기준입니다.
등기권리 자체만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 과거 농업협동조합중앙회·동부증권·농협은행·부산은행 근저당과 창원시 압류 등은 이미 말소됐고, 현재 말소기준 이후의 2025.02.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖의 점유·임대차 관계입니다. 황문규의 전입과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11075 (강제경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 용원동 1195-13 |
| 등기 표시 | 경상남도 창원시 진해구 용원동 1119, 1119-1, 1119-2, 1119-4 그린피아 · 도로명주소 만금로 19 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택 및 근린생활시설, 일부 다가구주택 |
| 소유자 | 씨티개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 733,752,000원 / 513,626,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오병열 / 609,972,602원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시 외 건물(7-1~7-2) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리, 임차인은 미상
말소기준은 2018.11.06 북부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이고 채무자는 씨티개발주식회사입니다. 2025.02.27 오병열의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.02.10 창원시 압류는 2025.07.04 해제되어 말소됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황문규 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
황문규는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입신고일을 알 수 없어 말소기준일인 2018.11.06보다 선순위인지 후순위인지 판단할 수 없고, 보증금도 알 수 없어 대항력이 인정될 경우 매수인에게 남을 금액 역시 계산할 수 없습니다. 우선변제 여부도 확정일자와 배당요구가 확인되지 않아 미상입니다.
② 가격 판단 — 70%는 ‘감정가 대비’일 뿐
감정가는 733,752,000원, 1회 유찰 후 최저매각가는 513,626,000원으로 감정가의 70% 회차입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 513,626,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,536,260원 |
| 2. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 780,000,000원 | 506,089,740원 |
| 3. 경매개시결정 · 오병열 | 609,972,602원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,389,972,602원 중 506,089,740원이 배당되고, 미배당은 883,882,862원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수(정량) |
|---|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 감정가 70% | 513,626,000원 | 506,089,740원 | 883,882,862원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 359,538,200원 | 353,704,665원 | 1,036,267,937원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 251,676,739원 | 247,353,265원 | 1,142,619,337원 | 0원 |
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진해용원고등학교 인근이며, 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용상태. 기호 2·4·6·10·12는 다가구주택 및 근린생활시설, 기호 8은 다가구주택으로 이용 중입니다. 주거와 상가가 혼재된 복합 용도입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 대중교통 운행횟수와 노선을 고려한 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 감정평가상 4필 일단의 평지 내 부정형 토지로 현황 상업용 건부지로 이용 중이며, 북서측 중로1류·북동측 소로2류·남동측 대로1류에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지 등이 확인되며, 필지별 교육환경보호구역 등 제한이 존재합니다.
- 토지 정보. 지목은 대, 공시지가는 747,200원/㎡, 지형은 평지로 확인됩니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 4층 건물들이며 급·배수 및 위생설비, 도시가스보일러 난방설비가 구비되어 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 황문규 전입일 확인. 2018.11.06 말소기준보다 앞선 전입인지 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금이 미상이라 실제 인수액을 계산할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 함께 확인해야 합니다.
- ‘감정가 70%’만으로 가격판단 금지. 실거래 시세 비교 근거가 확인되지 않아 감정가 대비 할인률을 시세 할인률로 해석하면 안 됩니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 복수 건물, 제시 외 건물 7-1~7-2가 함께 매각에 포함되므로 실제 점유·이용·임대관계를 기호별로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 가정이므로 최종 배당요구종기 이후 자료와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 임차관계 확인이 먼저”
이 사건은 등기권리만 보면 말소기준이 명확하고 배당가정상 매수인 정량 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 임차인 황문규의 전입일과 보증금이 확인되지 않았고, 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다는 경고가 남아 있습니다. 따라서 현재 단계에서 실질취득액을 513,626,000원으로 확정해서는 안 됩니다.
가격 측면도 같습니다. 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 ‘감정가보다 낮다’와 ‘시세보다 싸다’는 전혀 다른 판단으로 남습니다. 이 물건의 핵심은 추가 유찰 자체보다 황문규의 임대차 원인·전입·보증금·배당요구를 먼저 확정하는 것입니다. 권리 구조는 읽히지만 임차관계가 닫히지 않았으므로, 현재 평가는 보수적 C등급이 적절합니다.
