창원지방법원 2025타경11075. 경상남도 창원시 진해구 용원동 1119 그린피아 2층 202호, 용도는 근린시설입니다. 소유자는 씨티개발주식회사이고, 2018년 북부산농업협동조합이 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 말소기준권리이며, 2025.02.27 오병열의 강제경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리의 등기 순서 자체는 복잡하지 않지만, 이 사건의 핵심은 등기부 밖의 점유관계입니다. 매각물건명세서에는 주식회와 매니저가 각각 주거 용도로 기재돼 있으나, 두 사람 모두 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 곧바로 대항력 없는 점유자로 보거나, 반대로 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 됩니다. 현재 단계의 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11075 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 용원동 1119 그린피아 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 진해구 만금로 19 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정요항상 2층 근린생활시설 |
| 소유자 | 씨티개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 193,900,000원 (1회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 오병열 / 609,972,602원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유관계는 별도 확인
말소기준은 2018.11.06 을구 10번 북부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이며 씨티개발주식회사가 채무자입니다. 2025.02.27 강제경매개시결정은 이보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 2025.02.10 창원시 압류는 2025.07.04 이미 해제·말소됐습니다.
② 점유자 분석 — 두 명 모두 대항력·우선변제 미상
| 점유자 | 용도 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
| 매니저 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
두 점유자 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 신고로 볼 근거는 없습니다. 현재 확인되는 점유자는 2명이며, 각각의 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 특히 말소기준일인 2018.11.06보다 앞선 대항요건을 갖춘 임차인이 실제 존재하는지는 최종 매각물건명세서·전입세대 확인 등으로 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 277,000,000원, 현재 최저매각가는 193,900,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 기준값이 확인되지 않는 상태에서는 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
추가 유찰 시 시나리오는 2회 유찰 135,730,000원, 3회 유찰 95,011,000원입니다. 가격은 내려가지만, 배당재원이 함께 줄어 근저당권자의 미배당액은 오히려 커집니다. 점유자의 임차보증금 문제가 확인되지 않은 상태에서 “유찰될수록 무조건 안전해진다”는 해석 역시 맞지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,514,600원 |
| 2. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 780,000,000원 | 190,385,400원 |
| 3. 경매개시결정 · 오병열 | 609,972,602원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,389,972,602원 중 채권자 배당액은 190,385,400원, 미배당은 1,199,587,202원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자 보증금이 확인되면 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며, 감정요항상 2층은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 진해용원고등학교 인근으로 단독주택과 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통의 운행횟수와 노선 등을 고려한 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 토지정보상 준주거지역, 지목 대, 상업용 이용, 평지·정방형·중로각지이며 공시지가는 1,591,000원/㎡입니다.
- 도로. 감정요항상 본건 일대는 중로1류·소로2류·대로1류 등에 접하는 형태가 기재돼 있습니다.
- 건물상태. 감정요항상 철근콘크리트 계열 건물이며 외벽은 벽돌붙임 및 페인팅 계열 마감, 내부는 폐문으로 조사하지 못한 부분이 있습니다.
- 공부차이. 감정요항에는 공부와의 차이가 해당사항 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 2명의 실체 확인. 주식회·매니저의 실제 점유 부분, 임대차계약 존재 여부, 보증금·차임을 확인해야 합니다.
- 대항요건 확인. 전입신고일이 2018.11.06보다 빠른지 여부를 확인하기 전에는 대항력 유무를 단정하지 마세요.
- 보증금 확인 전 인수 0원 확정 금지. 현재 배당 시뮬레이션의 인수액은 0원이지만 임차보증금 정보가 확인되지 않았습니다.
- 가격 검증. 감정가 277,000,000원 대비 193,900,000원까지 내려왔어도 실거래 기준 없이 시세보다 싸다고 단정하지 마세요.
- 배당 여력 확인. 현재 회차에서도 근저당권 채권최고액 780,000,000원에 비해 배당재원이 부족하고 경매채권자 오병열의 예상배당은 0원입니다.
- 내부 현황 확인. 감정요항상 내부 일부가 폐문으로 조사되지 못했으므로 실제 사용상태와 시설 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 임차관계 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 277,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 193,900,000원까지 내려온 근린시설입니다. 말소기준은 2018.11.06 북부산농업협동조합 근저당으로 명확하고, 이후 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 하지만 매각물건명세서상 점유자 2명의 대항력과 보증금이 모두 미상이라는 점이 핵심입니다.
따라서 현재 배당표의 인수액 0원만 보고 “권리상 완전 안전”이라고 결론 내릴 단계가 아닙니다. 실거래 비교값도 확인되지 않아 감정가 대비 70%라는 할인율 자체를 시세 메리트로 해석하기 어렵습니다. 이 물건은 등기 순위는 단순하지만, 점유관계를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
