창원지방법원 2025타경11075. 창원시 진해구 용원동 그린피아 3층 304호, 용도는 근린시설입니다. 현재 소유자는 씨티개발주식회사이고, 이번 경매는 오병열의 청구금액 609,972,602원에 따른 강제경매입니다. 권리분석의 기준점은 2018.11.06 설정된 북부산농업협동조합의 채권최고액 780,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당은 그린피아 202호·204호·307호와 공동담보로 등기돼 있습니다.
이 사건의 장점은 권리 구조가 명확하다는 점입니다. 임차인이 없고, 매수인에게 넘어가는 권리도 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 감정가 241,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 168,700,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 확인되지 않아 ‘싸다’고 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11075 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 용원동 1119 그린피아 3층 304호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 씨티개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 168,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오병열 / 609,972,602원 |
| 말소기준권리 | 2018.11.06 북부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 말소기준은 을구 10번 북부산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.02.27 등기된 오병열의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 진해시·창원시진해구·창원시·국의 압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 배당자료에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 — 유찰 폭은 커졌지만 시세 판단은 보류
감정가는 241,000,000원, 현재 최저매각가는 168,700,000원으로 1회 유찰 후 감정가 70% 수준입니다. 추가 유찰 시 자료상 최저가는 118,089,999원, 82,662,999원으로 내려갑니다. 다만 실거래 비교자료가 확인되지 않아 이 가격들이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 168,700,000원 | 165,538,200원 | 1,224,434,402원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 118,089,999원 | 115,636,739원 | 1,274,335,863원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 82,662,999원 | 80,775,065원 | 1,309,197,537원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 168,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,161,800원 |
| 2. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 780,000,000원 | 165,538,200원 |
| 3. 경매개시결정 · 오병열 | 609,972,602원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 1,389,972,602원, 채권자 예상배당은 165,538,200원, 미배당은 1,224,434,402원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수는 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 실제 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지자료 기준)
- 주위환경. 진해용원고등학교 인근으로, 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 대중교통의 운행횟수 및 노선 등을 고려한 전반적인 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 토지자료상 용도지역은 준주거지역, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 토지면적은 588.8㎡입니다.
- 도로. 토지자료상 중로각지이며, 중로1류와 접하고 소로2류에 저촉돼 있습니다.
- 공시지가. 1,591,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 해당사항이 없습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시세 대비 수준과 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.11.06 을구 10번 북부산농업협동조합 근저당권과 공동담보 내용을 등기 원본에서 재확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 168,700,000원이 감정가 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 근린시설 거래·임대 수준을 별도로 확인하세요.
- 관리비. 현황조사 당시 약 5,857,890원이 미납된 것으로 조사됐으므로 입찰 직전 관리사무소에서 현재 금액과 정산 내용을 확인하세요.
- 용도·현황. 사건상 용도는 근린시설입니다. 실제 304호의 사용현황과 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 북부산농업협동조합 예상배당 165,538,200원, 신청채권자 오병열 예상배당 0원으로 계산돼 있으나 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인이 필요하다
이 물건은 권리만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2018.11.06 북부산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현재 최저가 168,700,000원이 감정가의 70%까지 내려왔다고 해서 곧바로 가격 메리트가 있다고 볼 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 조사 당시 관리비 약 5,857,890원 미납도 확인됐기 때문입니다. 권리분석은 합격권, 입찰가격과 관리비 확인은 필수. 이 사건의 승부처는 권리 인수가 아니라 실제 시장가격과 현장 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
