창원지방법원 2025타경11075. 경상남도 창원시 진해구 용원동 1245-7 소재 단독주택 + 토지 사건입니다. 감정평가 이용상태를 보면 관련 건물들은 다가구주택 및 근린생활시설 또는 다가구주택으로 이용되고 있으며, 일부는 1층 근린생활시설, 상층 다가구주택 구조입니다. 현 최저매각가는 감정가 700,357,760원에서 한 차례 유찰된 490,250,000원입니다.
등기권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 현 소유자는 씨티개발주식회사이고, 2021.03.08 설정된 대연중앙새마을금고 근저당권 344,400,000원이 말소기준권리입니다. 이후 오병열의 가압류 426,835,300원과 2025.02.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 승부처는 등기보다 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11075 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 용원동 1245-7 · 경상남도 창원시 진해구 용원남로17번길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 다가구주택 및 근린생활시설, 다가구주택 이용 |
| 소유자 | 씨티개발주식회사 |
| 토지 | 대 · 247.0㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 700,357,760원 / 490,250,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오병열 / 609,972,602원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시 외 건물(9-1~9-10) 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
말소기준은 2021.03.08 대연중앙새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 2022.09.20 오병열 가압류와 2025.02.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.07.27에는 이 주택이 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 등기가 존재합니다. 입찰 전에는 이 등기와 임차관계의 현재 상태를 원본 서류로 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 6명, 모두 대항력 가능·미상
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주민등 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박귀분 | 주거 | 미상 | 미상 | 2025.03.24 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 상아인 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 안재만 | 주거 | 미상 | 미상 | 2025.05.22 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 인하여 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 특송주 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 6명입니다. 그러나 6명 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않고 확정일자도 확인되지 않아, 누구도 대항력 있다고 단정할 수 없습니다. 반대로 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 정확한 표현은 모두 “대항력 가능·미상”입니다.
③ 예상배당표 (매각가 490,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,302,500원 |
| 2. 근저당 · 대연중앙새마을금고 | 344,400,000원 | 344,400,000원 |
| 3. 가압류 · 오병열 | 426,835,300원 | 138,547,500원 |
| 4. 경매개시결정 · 오병열 | 609,972,602원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 1,381,207,902원, 배당액은 482,947,500원, 미배당은 898,260,402원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 이 배당 시뮬레이션은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 임차인의 실제 대항력과 보증금이 확인되면 배당·인수 구조는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 임차인 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 490,250,000원 | 482,947,500원 | 898,260,402원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 343,175,000원 | 337,570,550원 | 1,043,637,352원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 240,222,499원 | 236,059,384원 | 1,145,148,518원 | 0원* |
* 위 0원은 등기·배당 시뮬레이션상 산정액입니다. 임차인 6명의 전입일·보증금이 미상인 상태라 실제 인수 위험이 0원이라고 확정하는 의미가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진해용원고등학교 인근으로, 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용상태. 관련 건물들은 다가구주택 및 근린생활시설 또는 다가구주택으로 이용 중이며, 일부는 1층 근린생활시설과 상층 다가구주택 구조입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 대중교통의 운행횟수와 노선을 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 4필 일단의 평지 내 부정형 토지가 현황 상업용 건부지로 이용 중이며, 북서측 중로1류·북동측 소로2류·남동측 대로1류와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·도시지역·지구단위계획구역이며, 국가산업단지·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 6명 전입일 확인. 말소기준일 2021.03.08보다 선행하는 전입이 있는지 주민등록·현황조사·매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 전부 미상이라 대항력·우선변제·미배당 인수액을 현재 계산할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 박귀분은 2025.03.24, 안재만은 2025.05.22 배당요구 사실이 확인됩니다. 나머지 임차인의 배당요구 여부도 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.07.27 민간임대주택 등기의 현재 상태와 매각 후 법적 효과를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시 외 건물(9-1~9-10)이 매각에 포함되므로 현황과 공부상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 실거래 비교 보류. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 70%라는 수치만으로 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 임차인은 아직 안 풀렸다”
이 사건은 말소기준 이후의 등기권리만 보면 단순합니다. 대연중앙새마을금고 근저당권 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 배당표도 등기상 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인이 있을 수 있음이 적혀 있고, 실제 임차인 6명의 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않습니다.
따라서 현재 최저가 490,250,000원이 감정가의 70%라는 사실은 매력 판단의 출발점일 뿐 결론이 아닙니다. 대항력 있는 임차인이 확인되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 그 미배당액이 매수인에게 넘어올 수 있고, 그때의 비교 기준은 최저가가 아니라 낙찰가 + 실제 인수액입니다. 권리 확인 전 가격 판단 금지. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 임차인 6명의 선순위성·보증금을 확정하는 데 있습니다.
