창원지방법원 2025타경11075. 진해구 용원동 그린피아 2층204호의 근린시설입니다. 등기상 소유자는 씨티개발주식회사이고, 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2018.11.06. 설정된 북부산농업협동조합의 채권최고액 780,000,000원 근저당권입니다. 이후 2025.02.27. 오병열의 강제경매개시결정이 기입됐고, 해당 경매권리는 말소기준권리 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 과거 근저당·압류·가압류·경매 이력이 여러 차례 존재하지만, 상당수는 이미 말소된 이력입니다. 현재 매각 기준에서 중요한 것은 2018.11.06. 북부산농업협동조합 근저당권과 그 뒤의 강제경매입니다. 임차인 조사 내역이 없고 예상 인수액도 0원이므로, 채권자에게 미배당이 발생하더라도 그 금액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11075 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 용원동 1119 그린피아 2층204호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 진해구 만금로 19 |
| 용도 | 근린시설 |
| 소유자 | 씨티개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 203,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 609,972,602원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 말소기준권리인 북부산농업협동조합 근저당권은 매각으로 소멸하고, 뒤의 강제경매개시결정 역시 소멸 대상입니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 추가로 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수권리는 확인되지 않습니다.
다만 말소기준 근저당권에는 그린피아 제2층 제202호, 제3층 제304호, 제3층 제307호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 배당 결과는 공동담보 관계의 매각·배당 상황에 따라 달라질 수 있으나, 제공된 현재 회차 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 없습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 근거는 없다
감정가는 290,000,000원, 현재 최저매각가는 203,000,000원입니다. 1회 유찰 후 감정가의 70%가 된 상태입니다. 그러나 동일 또는 유사 근린시설의 실거래 비교 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 203,000,000원 | 199,358,000원 | 1,190,614,602원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 142,100,000원 | 139,310,600원 | 1,250,662,002원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 99,470,000원 | 97,279,540원 | 1,292,693,062원 |
③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,642,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 북부산농업협동조합 | 780,000,000원 | 199,358,000원 |
| 갑구 19번 경매개시결정 · 오병열 | 609,972,602원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 북부산농업협동조합 근저당권에 배당되고, 신청채권자 오병열에게는 예상배당이 없습니다. 채권자 총 청구액은 1,389,972,602원, 총 예상배당은 199,358,000원, 미배당은 1,190,614,602원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지자료 기준)
- 입지. 진해용원고등학교 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 대중교통의 운행횟수와 노선을 고려한 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지 이용. 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·정방형, 도로접면은 중로각지로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 토지 자료상 준주거지역이며, 공시지가는 1,591,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·도시지역·준주거지역에 포함되고, 중로1류에 접하며 소로2류에 저촉되는 것으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 현재 자료에는 근린시설 실거래 비교값이 없으므로 203,000,000원의 시세 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 북부산농업협동조합 근저당권은 다른 그린피아 호실과 공동담보로 기재되어 있으므로 실제 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 자료는 없지만 실제 현장 점유자와 사용관계는 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 수익성 확인. 근린시설은 실제 사용상태와 임대조건·공실 여부가 가격 판단에 중요하므로 현장조사와 임대수익 검증이 필요합니다.
- 배당 착시 주의. 미배당 1,190,614,602원은 현재 자료상 매수인 인수가 아니라 채권자의 미회수액입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔다 ≠ 시세보다 싸다”
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2018.11.06. 북부산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 자료에서 가장 큰 위험은 권리 승계가 아니라 가격 검증의 부재입니다.
감정가 290,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 203,000,000원, 즉 감정가의 70%가 되었지만 비교 실거래가 없으므로 이를 곧바로 저가 매수 기회라고 볼 수 없습니다. 현재 단계의 결론은 권리는 비교적 단순, 가격은 추가 검증입니다. 특히 근린시설이라는 용도 특성상 실제 사용·임대수익·공실과 주변 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
