창원지방법원 2025타경11075. 등기부상 소유자는 씨티개발주식회사이고, 감정 이용상태는 다가구주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 일부 건물은 1층 근린생활시설과 상층 다가구주택, 일부는 다가구주택으로 이용 중이며 토지와 함께 일괄매각되고 제시 외 건물도 매각에 포함됩니다. 권리분석의 핵심은 2021.03.08. 대연중앙새마을금고 근저당보다 먼저 설정된 전세권 두 건입니다.
현재 최저가는 감정가의 70% 수준이지만 알려진 선순위 전세권 90,000,000원을 더하면 최소 실질취득액은 602,671,000원으로 올라갑니다. 이는 감정가 대비 약 82.3%입니다. 더구나 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건에서 “1회 유찰 = 가격 메리트”라고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11075 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 용원동 1183-15 · 경상남도 창원시 진해구 용재로89번길 6-19 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태상 다가구주택 및 근린생활시설 |
| 소유자 | 씨티개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 732,387,760원 / 512,671,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오병열 / 609,972,602원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.08. 을구 17번 대연중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시 외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권 2건이 남는다
말소기준은 2021.03.08. 대연중앙새마을금고 근저당권 330,000,000원입니다. 2022년 오병열 가압류 426,835,300원, 2024년 김재근 전세권 30,000,000원, 2025년 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 2022.07.27. 민간임대주택등기도 기재되어 있습니다. 또한 과거 이기봉·유미영·한정임·백정림·김문종·중국 황순애·응웬반두이의 주택임차권등기가 존재했으나 해당 등기들은 등기부상 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 판단에서는 명세서가 직접 인수 대상으로 적시한 두 전세권과 현재 조사된 임차관계를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 모두 대항력 가능·미상
| 임차인 | 사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주거및 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 응웬반 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이다빈 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 / 2025.06.02. 배당요구 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 진해효 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 / 2025.04.04. 배당요구 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
네 명 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수 없습니다. 반대로 대항력이 없다고 단정할 수도 없으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 특히 매각물건명세서도 “대항력 있는 임차인 있을 수 있음”이라고 적고 있어, 알려진 전세권 90,000,000원 외 추가 인수 가능성을 입찰 전에 해소해야 합니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 ‘최저가 + 인수’로 본다
| 감정가 | 732,387,760원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 512,671,000원 |
| 알려진 인수 전세권 | 90,000,000원 |
| 최소 실질취득 | 602,671,000원 |
| 감정가 대비 최저가 | 약 70.0% |
| 감정가 대비 최소 실질취득 | 약 82.3% |
현재 회차의 숫자만 보면 512,671,000원이지만, 매수인에게 남는 전세권 90,000,000원을 경제적 부담으로 더하면 최소 실질취득은 602,671,000원입니다. 여기에 임차인 4명의 미확인 보증금 중 실제 인수되는 금액이 있다면 최종 부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 512,671,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,526,710원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 진해효 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 을구 5번 전세권 · 최진석 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 을구 17번 근저당권 · 대연중앙새마을금고 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 오병열 | 426,835,300원 | 85,144,290원 |
| 6. 을구 20번 전세권 · 김재근 | 30,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 오병열 | 609,972,602원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 가정에서는 총 채권액 1,486,807,902원 중 505,144,290원이 배당되고 981,663,612원이 미배당됩니다. 다만 매각물건명세서는 진해효·최진석의 선순위 전세권을 매수인 인수 대상으로 별도 명시하고 있으므로, 입찰가격 판단에서는 해당 90,000,000원을 매수인 부담으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진해용원고등학교 서측·동측·남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용. 감정 대상 건물들은 다가구주택 및 근린생활시설 또는 다가구주택으로 이용 중입니다. 일부는 1층 근린생활시설, 2~4층 또는 3~4층 주거 구조입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 운행횟수와 노선을 고려한 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 4필 일단의 평지 내 부정형 토지로 현황 상업용 건부지로 이용 중이며, 북서측 중로1류·북동측 소로2류·남동측 대로1류와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지 등으로 지정되어 있고, 일부 필지에는 교육환경 보호구역과 역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 2건 인수 전제로 자금계획. 301호 진해효 40,000,000원과 401호 최진석 50,000,000원을 합한 90,000,000원을 최저가와 별도로 반영하세요.
- 임차인 4명 원본 확인. 주거및·응웬반·이다빈·진해효 모두 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하지 않고 입찰가를 확정하기 어렵습니다.
- 배당요구 확인. 이다빈은 2025.06.02., 진해효는 2025.04.04. 배당요구가 확인됩니다. 배당요구 사실만으로 대항력이나 최종 인수액이 확정되는 것은 아니므로 원본 대조가 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물 및 제시 외 건물(5-1~5-3)이 매각에 포함되므로 현황과 매각목록을 함께 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.27. 민간임대주택등기가 등기부에 기재되어 있으므로 매각 이후 처리와 관련 사항을 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최소 실질취득 602,671,000원을 기준으로 현장 임대수익·매매사례를 별도로 검증해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상치이므로 실제 배당과 추가 부담은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 인수권리
이 사건의 숫자만 보면 감정가 732,387,760원에서 1회 유찰돼 512,671,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석을 거치면 출발점이 달라집니다. 말소기준보다 앞선 진해효·최진석 전세권 90,000,000원이 매수인에게 남으므로 알려진 부담만 계산한 최소 실질취득은 602,671,000원입니다.
여기에 명세서상 실제 임차인 4명의 전입일·보증금이 미상이고 “대항력 있는 임차인 있을 수 있음”이라는 비고까지 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 내려왔다는 사실보다 선순위 전세권과 미상 임차인의 추가 인수 여부를 확정하는 것이 먼저입니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 현 단계에서 가격이 싸다고 평가할 근거 역시 부족합니다. 알려진 인수 9,000만원은 확정적으로 반영하고, 미상 임차권리는 입찰 전 반드시 해소해야 하는 C등급 주의형 물건으로 보는 것이 적절합니다.
