창원지방법원 2025타경11075. 진해구 용원동 1222-6 소재 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 다가구주택 및 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 1·2층 또는 1층 일부는 근린생활시설, 상층부는 다가구주택으로 이용되는 형태가 포함되어 있고, 토지는 평지의 상업용 건부지로 이용 중입니다. 현재 소유자는 씨티개발주식회사입니다.
권리분석의 기준점은 2021.03.08 설정된 대연중앙새마을금고 채권최고액 338,400,000원 근저당권입니다. 이후 2022.09.20 오병열 가압류 426,835,300원과 2025.02.27 강제경매개시결정은 제공된 권리판단상 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 순위보다 점유·임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11075 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 용원동 1222-6 · 용원중로25번길 8-13 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택 및 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 씨티개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 647,469,400원 / 453,228,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오병열 / 609,972,602원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시 외 건물 11-1~11-9 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소보다 임차 확인이 더 중요하다
말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸 구조입니다. 과거 등기에는 임차권·전세권·근저당권이 다수 존재했지만, 현재 분석에서 특히 확인할 항목은 2022.07.27 민간임대주택등기와 매각물건명세서의 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다는 기재입니다. 민간임대주택등기에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 등재돼 있습니다.
② 가격과 회차 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 453,228,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰만 놓고 보면 감정가보다 낮아졌지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건에서는 권리 리스크까지 포함한 실질취득비용을 먼저 확정해야 가격 판단이 가능합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 453,228,000원 | 446,295,720원 | 928,912,182원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 317,259,600원 | 312,017,966원 | 1,063,189,936원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 222,081,720원 | 218,172,576원 | 1,157,035,326원 | 0원* |
* 위 회차별 인수 0원은 제공된 배당 산정값입니다. 매각물건명세서에 대항력 임차인 가능성이 별도로 기재돼 있으므로 실제 점유·임대차 확인 전에는 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 453,228,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 6,932,280원 |
| 2. 을구 32번 근저당권 · 대연중앙새마을금고 | 338,400,000원 | 338,400,000원 |
| 3. 갑구 16번 가압류 · 오병열 | 426,835,300원 | 107,895,720원 |
| 4. 갑구 17번 경매개시결정 · 오병열 | 609,972,602원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,375,207,902원 중 채권자 예상배당은 446,295,720원, 미배당은 928,912,182원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정이며, 매각물건명세서상 대항력 임차인 가능성은 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진해용원고등학교 인근으로, 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통의 운행횟수와 노선을 고려한 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다가구주택 및 근린생활시설로 이용되는 건물이 포함되어 있으며, 일부는 1·2층 또는 1층이 근린생활시설, 상층부가 다가구주택입니다.
- 토지. 4필 일단의 평지 내 부정형 토지로 현황 상업용 건부지로 이용 중이며, 제공된 토지 자료에는 면적 216.8㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이 기재돼 있습니다.
- 도로. 북서측 중로1류, 북동측 소로2류, 남동측 대로1류와 각각 접하는 것으로 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지 등이 포함되며, 일부 필지는 교육환경 보호구역과 역사문화환경보존지역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 건물상태. 철근콘크리트조 4층 건물들로 외벽은 벽돌붙임 및 몰탈 위 페인팅 등이며, 일부 내부는 폐문으로 조사하지 못했습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 현황을 최우선 확인. “대항력 있는 임차인 있을 수 있음”이 명시돼 있으므로 각 호실 실제 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 현재 계산상 인수액은 0원이지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 금액을 더해 실질취득비용을 다시 산정해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.27 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 의무 관계를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시 외 건물 11-1~11-9가 매각에 포함되므로 건물별 현황과 점유관계를 빠짐없이 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 권리 확인 후 실질취득비용을 기준으로 응찰 상한을 잡아야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기 소멸 구조”와 “인수 0원 확정”은 다르다
이 사건은 말소기준권리 이후의 가압류·경매개시결정이 소멸하는 점만 보면 비교적 정리된 구조입니다. 그러나 매각물건명세서가 직접 대항력 있는 임차인이 있을 수 있음을 적고 있고, 물건 역시 다가구주택과 근린생활시설이 함께 이용되는 형태입니다. 따라서 핵심은 등기부의 후순위 권리가 아니라 각 점유자의 실제 대항력과 보증금입니다.
현재 최저가 453,228,000원, 계산상 매수인 인수 0원이라는 숫자는 임차관계가 확인되지 않은 상태에서는 최종 실질취득액이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 존재와 미배당 보증금이 확인되면 실질취득비용은 그만큼 증가합니다. 따라서 이 물건은 “권리상 무조건 깨끗한 물건”이 아니라 “임차인 확인을 끝내야 가격 판단이 가능한 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
