482,377,000원
창원지방법원 2025타경11075. 진해구 용원동 1183-2 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태에는 다가구주택 및 근린생활시설이 함께 나타나며, 등기부상 소유자는 씨티개발주식회사입니다. 이 사건의 말소기준은 2019.10.01. 설정된 웅동농업협동조합 근저당권 330,000,000원입니다. 이후 오병열의 가압류 426,835,300원, 강제경매개시결정, 2024.09.02. 한국토지주택공사의 주택임차권 30,000,000원, 2025.03.26. 한국토지주택공사의 주택임차권 60,000,000원은 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤쪽이 아니라 점유·임차 현황입니다. 한국토지주택공사 1건은 보증기관 대위·승계로 표시돼 별도 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 2명입니다. 이 2명은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이며, 매각물건명세서 비고 역시 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다고 적고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11075 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 용원동 1183-2 · 경상남도 창원시 진해구 용재로89번길 14 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택 및 근린생활시설 |
| 소유자 | 씨티개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 689,110,420원 / 482,377,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 청구액 | 609,972,602원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시 외 건물(3-1) 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 그러나 임차인 확인은 별개
임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 1건
| 이름 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물 3층 140.22㎡ 중 도면 표시 서쪽 · 주거(임차권등기) | 30,000,000원 | 대항력 없음 전입 2022.07.07 · 말소기준 이후 | 미상 | 보증기관 대위·승계 |
| 공사 | 주거 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
한국토지주택공사 건은 보증금 대위·승계 중복신고로 표시돼 있으므로 별도 임차인 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 2명입니다. 이 2명은 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
② 가격 판단 — 70% 회차지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 689,110,420원, 현재 최저매각가는 482,377,000원이고 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없어, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 확정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 예상배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 482,377,000원 | 145,153,230원 | 891,654,672원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 337,663,900원 | 2,136,605원 | 1,034,671,297원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 236,364,729원 | 0원 | 1,134,552,279원 |
③ 예상배당표 (매각가 482,377,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,223,770원 |
| 2. 을구 22번 근저당권 · 웅동농업협동조합 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 오병열 | 426,835,300원 | 145,153,230원 |
| 4. 갑구 8번 경매개시결정 · 오병열 | 609,972,602원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,366,807,902원, 채권자 예상배당 475,153,230원, 미배당 891,654,672원입니다. 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진해용원고등학교 인근으로, 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 대중교통의 운행횟수와 노선을 고려한 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가에는 다가구주택 및 근린생활시설 또는 다가구주택으로 이용 중인 건물이 포함돼 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트 계열 4층 건물이며, 급·배수 및 위생설비와 도시가스보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목 대 · 면적 235.6㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 · 제2종일반주거지역입니다.
- 계획·제한. 국가산업단지, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 729,500원/㎡입니다.
- 공부 차이·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 실제 임차인 2명의 전입신고일·확정일자·보증금·점유범위를 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
- 승계 중복 주의. 한국토지주택공사 30,000,000원 건은 보증기관 대위·승계이므로 실제 임차인의 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.27. 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 임대의무 관련 사항을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 회차는 감정가 70%지만 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 ‘70% = 저가’로 판단하지 마세요.
- 일괄매각 범위. 제시 외 건물(3-1)이 매각에 포함됩니다. 현황과 매각대상 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 배당모형에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “70%”보다 중요한 건 미상 임차인의 실체다
등기상 말소기준은 명확합니다. 웅동농업협동조합 근저당권 이후의 가압류·경매개시결정과 확인된 후순위 임차권은 매각으로 소멸합니다. 배당모형도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 이 사건은 그 숫자만 보고 권리 안전형으로 단정할 수 없습니다.
실제 임차인 2명의 보증금과 전입일이 확인되지 않고, 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인이 있을 수 있음이라고 적혀 있습니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세도 없어 현재 최저가 482,377,000원이 시장가격보다 유리한지 판단하기 어렵습니다. 따라서 결론은 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차관계 확인 전에는 인수 0원을 확정하지 말 것입니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 먼저 미상 임차인의 대항력과 보증금 확인입니다.
