제주지방법원 2025타경8201. 제주시 구좌읍 월정리 ‘머먹젠’ 1,2층 104호로, 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 등기상 소유자는 엄성운이고, 말소기준은 2018년 2월 7일 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 492,000,000원입니다. 그 이후 설정된 김정진 근저당권과 제주은행·신제주신용협동조합· 제민신용협동조합 가압류, 국민건강보험공단·제주특별자치도·국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
앞선 등기 중 2018년 1월 29일 제민신용협동조합 근저당권 2건은 2018년 2월 7일 일부포기로 말소됐고, 2018년 2월 21일 김정진 명의 소유권이전청구권 가등기도 2018년 3월 16일 신청착오를 원인으로 말소됐습니다. 2023년 농협은행의 앞선 임의경매개시결정 역시 2024년 3월 22일 취하로 말소된 뒤, 2025년 6월 2일 농협은행 주식회사의 승계인 명의로 다시 임의경매개시결정이 등기된 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8201 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 1,2층 104호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 해맞이해안로 480-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 3층 |
| 소유자 | 엄성운 |
| 감정가 / 최저가 | 432,000,000원 / 302,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 1,507,980,801원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2018.02.07 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이고 채권최고액은 492,000,000원입니다. 이후 김정진 근저당권 1,080,000,000원과 제주은행 가압류 126,159,135원, 신제주신용협동조합 가압류 86,850,000원, 제민신용협동조합 가압류 1,526,520,011원 및 각 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기권리 자체만 보면 낙찰자가 승계할 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 점유자 확인 — 본건 104호와 호실이 일치하지 않는다
현황조사에 기재된 점유자 정보는 4명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 기재된 점유부분은 1,2층 105호 또는 3층 주102호·주109호로, 본건 1,2층 104호와 직접 일치하지 않습니다. 따라서 아래 표는 현황조사 기재 내용을 그대로 정리한 것이며, 104호의 실제 점유관계를 대신하는 것으로 단정해서는 안 됩니다.
| 점유자 | 기재 점유부분 | 전입 / 보증조건 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고영국 | 1,2층 105호 | 전입 2023.04.11 · 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이채영 | 1,2층 105호 | 전입 2023.04.11 · 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 남하온 | 3층 주102호 | 전입일 미상 · 보증금 1,000,000원 · 월 2,700,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 방대인 | 3층 주109호 | 전입 2023.06.26 · 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
고영국·이채영·방대인은 전입신고일이 말소기준일 2018.02.07보다 뒤여서 기재 호실 기준으로 대항력이 없습니다. 남하온은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 다만 네 사람 모두 본건 104호로 표시되지 않았다는 점 때문에, 입찰 전에는 104호의 점유자·영업자·임대차관계를 별도로 맞춰 보는 절차가 필요합니다.
③ 가격·환금성 — 70%라고 해서 ‘싸다’는 결론은 금물
감정가는 432,000,000원, 1회 유찰 후 최저매각가는 302,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 배당모형상 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득금액도 302,400,000원입니다.
그러나 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 판단할 수 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 금액이나 최신 거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 302,400,000원이 시세보다 저렴하다고 말할 근거가 없고, 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 가점을 주는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 302,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,033,600원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 492,000,000원 | 297,366,400원 |
| 2. 근저당 · 김정진 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제주은행 | 126,159,135원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신제주신용협동조합 | 86,850,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제민신용협동조합 | 1,526,520,011원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,311,529,146원 중 예상배당은 297,366,400원이고, 미배당은 3,014,162,746원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월정리복지회관 남동측 인근으로, 주위는 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 본건이 포함된 기호 1,2는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 평탄지로 주상용건물 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 790.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 경관보전지구5등급, 생태계보전지구4-2등급·5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 1,166,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 104호 점유자 직접 대조. 현황조사 점유자 4명은 105호·3층 다른 호실로 기재되어 있으므로 104호의 실제 점유·영업·임대차관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 남하온 대항력 단정 금지. 전입일이 확인되지 않아 대항력은 ‘가능·미상’입니다. 다만 기재 점유부분은 3층 주102호입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당액이 있으면 배당순서가 변동될 수 있으므로 매각기일 전 교부청구 및 세금 관계를 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율만 보지 않기. 최저가는 302,400,000원으로 감정가의 70%이지만 비교 실거래 금액이 확인되지 않아 시세 대비 저가 여부는 별도 검증이 필요합니다.
- 근린시설 환금성 검증. 단지 경매 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%라는 통계와 일반음식점 용도를 감안해 임대수요·영업수요·재매각 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 호수와 점유관계를 입찰 전 다시 맞춰 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 일치’와 ‘가격 검증’이 먼저
이 사건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 2018.02.07 농협은행주식회사 근저당권을 말소기준으로 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 소멸하고, 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그렇다고 곧바로 안전한 입찰이라고 결론 내리기는 어렵습니다.
이유는 두 가지입니다. 첫째, 현황조사 점유자 4명이 모두 본건 104호가 아닌 다른 호실로 적혀 있어 104호의 직접 점유관계가 명확히 맞물리지 않습니다. 둘째, 최저가 302,400,000원은 감정가의 70%지만 이를 시세와 비교할 실거래 금액이 확인되지 않고, 단지 경매 통계도 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 결론은 “등기권리는 소멸형, 가격 메리트는 확인 전 보류, 104호 점유 확인이 입찰의 전제”입니다.
