제주지방법원 2025타경8201. 대상은 제주시 구좌읍 월정리 ‘머먹젠’ 제1·2층 105호입니다. 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 사용 중입니다. 감정가는 432,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 302,400,000원입니다. 말소기준은 2018.02.07. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 492,000,000원이며, 그 뒤의 김정진 근저당권과 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
권리 자체는 비교적 선명합니다. 그러나 가격 판단은 다릅니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 물건에는 동일 조건의 실거래 비교값이 제시되지 않았습니다. 따라서 302,400,000원이 시장가보다 낮다고 평가하거나 가격 메리트가 있다고 가점할 수 없습니다. 특히 머먹젠 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8201 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 1,2층 105호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 해맞이해안로 480-1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 엄성운 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 432,000,000원 / 302,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구액 | 1,507,980,801원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 2018.02.07. 농협은행 근저당이 기준
을구 6번 농협은행주식회사 근저당권의 설정일은 2018.02.07., 채권최고액은 492,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 김정진의 근저당권 1,080,000,000원과 제주은행·신제주신용협동조합·제민신용협동조합의 가압류, 제주특별자치도 및 국가의 압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 본건 105호 신고자는 대항력 없음
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고영국 | 1,2층 105호 | 2023.04.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이채영 | 1,2층 105호 | 2023.04.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남하온 | 3층주102호 | 미상 | 1,000,000원 | 2,700,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 방대인 | 3층 주109호 | 2023.06.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
본건 자체인 1·2층 105호에는 고영국·이채영이 신고되어 있고, 두 사람의 전입일은 모두 2023.04.11.입니다. 말소기준권리 2018.02.07.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 배당 순위까지 확정적으로 판단할 수는 없습니다.
남하온은 3층주102호, 방대인은 3층 주109호로 신고된 점유자입니다. 본건 1·2층 105호와 점유 부분이 다릅니다. 남하온은 보증금 1,000,000원·월세 2,700,000원이 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로만 표시하는 것이 맞습니다. 방대인의 전입일 2023.06.26.은 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
③ 가격 판단 — 70%라고 해서 곧바로 싸다는 뜻은 아니다
감정가 432,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 302,400,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 211,680,000원(49%), 3회 유찰 시 148,176,000원(34.3%)입니다.
그러나 동일 조건 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가를 시세와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 머먹젠은 9세대 규모이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 거래 환금성과 적정 가격은 근린시설이라는 용도까지 함께 고려해 보수적으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 302,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,033,600원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 492,000,000원 | 297,366,400원 |
| 3. 근저당 · 김정진 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 제주은행 | 126,159,135원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신제주신용협동조합 | 86,850,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제민신용협동조합 | 1,526,520,011원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,311,529,146원 가운데 예상배당은 297,366,400원, 미배당액은 3,014,162,746원입니다. 현재 시나리오의 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7%로 추정된 값입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 구좌읍 월정리 소재 월정리복지회관 남동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 본건 1·2층 호실은 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕의 지하 1층·지상 3층 건물이며 외벽은 라임스톤 마감, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생·전기설비와 보일러에 의한 난방설비가 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형·평탄 토지로 주상용건물 건부지로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며, 경관보전지구5등급·생태계보전지구·지하수자원보전4등급·건축계획심의대상구역 등의 제한이 있습니다.
- 토지자료. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 1,166,000원/㎡, 토지면적은 790.0㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 점유관계. 1·2층 105호의 고영국·이채영 실제 점유 여부와 임대차 계약 내용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 본건 105호 두 신고자의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 302,400,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 동일·유사 근린시설 실제 거래와 임대수익 자료 없이 저가 낙찰로 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 211,680,000원, 3회 유찰 시 148,176,000원으로 내려갑니다. 머먹젠 평균 유찰 3.0회와 함께 회차별 접근가격을 비교할 필요가 있습니다.
- 근린시설 운영성. 일반음식점 이용 중인 만큼 상권·영업 지속 가능성·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 공법상 제한. 계획관리지역·자연취락지구와 각종 보전지구·심의대상구역이 포함되므로 향후 용도변경·증개축 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018.02.07. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 본건 105호의 고영국·이채영도 전입일이 2023.04.11.로 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 한 차례 유찰돼 302,400,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교값이 없어 현재 가격이 시장보다 싼지는 확인되지 않습니다. 게다가 대상은 아파트가 아니라 일반음식점으로 이용 중인 근린시설이고, 머먹젠 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 따라서 결론은 “권리는 정리형, 가격은 검증형”입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 상권·임대수익·유사 근린시설 거래를 먼저 확인해야 합니다.
