제주지방법원 2025타경8201. 제주 구좌읍 월정리 ‘머먹젠’ 3층 주109호 다세대 물건입니다. 감정가는 129,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 90,300,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 엄성운이며, 말소기준권리는 2018.02.01. 농협은행주식회사의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다.
그 뒤 설정된 김정진 근저당권과 다수의 가압류·압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 권리 인수 자체는 단순한 편입니다. 다만 이 물건은 권리보다 목적물 식별과 환금성을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8201 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 3층 주109호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 해맞이해안로 480-1 |
| 용도 | 다세대 · 감정평가상 3층 주109호는 다세대주택 |
| 소유자 | 엄성운 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 90,300,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 청구액 | 1,507,980,801원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2018.02.01. 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 2018.02.05. 김정진 근저당, 2023년 이후 가압류·압류와 2025.06.02. 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2018.01.29. 제민신용협동조합 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차·점유 관계 — 본건 주109호 직접 기재자는 1명
현황조사에는 4명의 점유·임차 관련자가 기재돼 있으나, 그중 본건 3층 주109호로 직접 기재된 사람은 방대인입니다. 방대인의 전입일은 2023.06.26.로 말소기준권리 2018.02.01.보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
| 성명 | 기재 호수 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고영국 | 1,2층 105호 | 2023.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이채영 | 1,2층 105호 | 2023.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 남하온 | 3층 주102호 | 미상 | 1,000,000원 | 2,700,000원 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 방대인 | 3층 주109호 | 2023.06.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 90,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,025,400원 |
| 을구 4번 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,200,000,000원 | 88,274,600원 |
| 을구 6번 근저당 · 김정진 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 91,007,638원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 제주은행 | 126,159,135원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신제주신용협동조합 | 86,850,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 제민신용협동조합 | 1,526,520,011원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 애월신용협동조합 | 20,907,865원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,551,444,649원 가운데 현재 회차 예상배당은 88,274,600원, 미배당액은 4,463,170,049원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.2%로 추정된 2,025,400원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 할인만으로 메리트를 단정할 수 없다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 90,300,000원 | 88,274,600원 | 4,463,170,049원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 63,209,999원 | 61,672,219원 | 4,489,772,430원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 44,246,999원 | 43,050,553원 | 4,508,394,096원 | 0원 |
현재 회차는 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 머먹젠은 총 9세대이고 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않는 상황에서는 단순히 “감정가 대비 70%”라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월정리복지회관 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕, 지하1층·지상3층 건물이며 외벽은 라임스톤 마감, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생·전기설비와 보일러 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·자연취락지구이며, 3필지 일단의 부정형 평탄 토지로 주상용건물 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 1,166,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 머먹젠은 총 9세대이고 2018.01.15. 사용승인, 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 식별. 등기·주소의 주109호와 매각물건명세서 비고의 현장표시 309호가 동일 목적물인지 현장에서 확인하세요.
- 점유 확인. 현황조사상 본건 주109호 점유 관련자는 방대인이며 전입일은 2023.06.26.입니다. 실제 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 임차조건 확인. 방대인의 보증금·차임은 확인되지 않지만 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보지 말고 인근 다세대·유사 면적의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 소규모 환금성. 총 9세대, 평균 유찰 3.0회라는 경매 통계를 감안해 재매각 가능성과 수요층을 보수적으로 점검하세요.
- 배당 한계. 현재 매각가에서는 선순위 농협은행 근저당에도 88,274,600원만 배당되고 후순위 채권은 대부분 미배당입니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 자료를 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 목적물 확인과 환금성
권리 구조만 보면 말소기준권리는 명확하고, 본건 주109호로 기재된 방대인의 전입도 그보다 늦어 매수인 인수액 0원으로 정리됩니다. 현재 실질취득액 역시 최저가와 같은 90,300,000원입니다.
하지만 이 물건의 핵심 리스크는 다른 곳에 있습니다. 등기 대상은 주109호인데 매각물건명세서에는 현장표시 309호라고 기재돼 있고, 총 9세대의 소규모 다세대이며 경매 통계상 평균 유찰도 3.0회입니다. 최근 실거래 기준 없이 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정해서도 안 됩니다. 권리 인수는 양호, 목적물 식별과 가격·환금성은 확인 필요. 이 사건은 그 순서로 보는 것이 맞습니다.
