제주지방법원 2025타경8201. 제주 구좌읍 월정리 ‘머먹젠’ 3층 주103호 다세대입니다. 감정가는 181,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 126,700,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 엄성운이며, 현재 살아 있는 말소기준권리는 2018.02.01. 설정된 농협은행주식회사 근저당 채권최고액 1,200,000,000원입니다.
이후에는 농협은행·제주은행·신제주신용협동조합·제민신용협동조합·애월신용협동조합의 가압류, 국·국민건강보험공단·제주특별자치도의 압류, 김정진 근저당, 그리고 2025.06.02. 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기만 보면 인수형 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8201 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 3층 주103호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 해맞이해안로 480-1 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가 이용상태상 다세대주택 |
| 소유자 | 엄성운 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 126,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 1,507,980,801원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 현장표시 | 303호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
② 점유·임차관계 — 주103호와 실제 현장을 대조해야 한다
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고영국 | 1,2층 105호 | 2023-04-11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이채영 | 1,2층 105호 | 2023-04-11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남하온 | 3층주102호 | 미상 | 1,000,000원 | 2,700,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 방대인 | 3층 주109호 | 2023-06-26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 실제 임차인으로 고영국·이채영·남하온·방대인 4명이 표시되어 있으나, 점유 부분은 각각 1,2층 105호·3층주102호·3층 주109호로 기재되어 있어 경매대상인 3층 주103호와 직접 일치하지 않습니다. 고영국·이채영·방대인은 전입일이 말소기준권리인 2018.02.01.보다 뒤이므로 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
남하온은 보증금 1,000,000원, 차임 2,700,000원으로 조사됐으나 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 다만 점유 표시 자체가 3층주102호이므로 주103호와 동일 목적물인지 단정해서는 안 됩니다. 특히 매각물건명세서 비고에 “현장표시 303호”가 있어, 등기상 주103호와 현장 303호가 어떻게 대응하는지 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,573,800원 |
| 을구 4번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,200,000,000원 | 124,126,200원 |
| 을구 6번 근저당권 · 김정진 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 91,007,638원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 제주은행 | 126,159,135원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신제주신용협동조합 | 86,850,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 제민신용협동조합 | 1,526,520,011원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 애월신용협동조합 | 20,907,865원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,551,444,649원 중 현재 매각가 가정에서 채권자 배당액은 124,126,200원, 미배당은 4,427,318,449원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리구조는 따로 봐야 한다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 126,700,000원 | 124,126,200원 | 4,427,318,449원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 88,690,000원 | 86,693,580원 | 4,464,751,069원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,082,999원 | 60,565,505원 | 4,490,879,144원 | 0원 |
‘머먹젠’의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이고 낙찰률은 0.0%로 제시되어 있습니다. 다만 이 자료에는 최근 실거래 금액이 없어 현재 최저가 126,700,000원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 판정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트가 있다고 단정하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 월정리복지회관 남동측 인근이며, 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕의 지하1층·지상3층 건물이며, 다세대주택 부분에 주103호가 포함됩니다.
- 설비. 기본 급배수·위생·전기설비와 보일러 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·자연취락지구이며 공시지가는 1,166,000원/㎡입니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역·지하수자원보전4등급·생태계보전지구·경관보전지구·가축사육제한구역 등이 표시되어 있습니다.
- 규모. 머먹젠은 총 9세대로 제시되어 있고 사용승인 관련 날짜는 2018-01-15입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주103호 ↔ 현장 303호 대조. 현장 출입문·건축물 표시·등기 목적물을 직접 맞춰 실제 경매대상이 어느 공간인지 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 현황조사의 고영국·이채영·남하온·방대인 점유 호수와 경매대상의 실제 호실이 서로 겹치는지 확인해야 합니다.
- 남하온 임차관계. 전입신고일이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 다만 조사된 점유 부분은 3층주102호입니다.
- 보증금 미상 임차인. 고영국·이채영·방대인의 보증금은 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차 관련 자료를 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국·국민건강보험공단·제주특별자치도 압류의 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 감정가 181,000,000원과 최저가 126,700,000원만으로 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 점유하고 있는가’가 먼저다
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2018.02.01. 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고 이후 등기권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로만 보면 중요한 부분을 놓칩니다.
현황조사에 나타난 4명의 점유 호수는 주103호와 일치하지 않고, 별도로 현장표시 303호가 기재돼 있습니다. 게다가 남하온은 전입일이 없어 대항력 판정이 미상입니다. 최근 실거래 가격도 없어 126,700,000원의 시세상 매력도를 검증할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기권리는 소멸형, 가격 판단은 보류, 현장 동일성·점유관계 확인은 필수입니다.
