제주지방법원 2025타경8201. 제주시 구좌읍 월정리 33 ‘머먹젠’ 3층 주107호입니다. 감정평가 이용상태상 이 건물의 제3층 주101·주102·주103·주105·주107·주108·주109호는 다세대주택이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상3층입니다. 감정가는 181,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 126,700,000원입니다.
등기상 소유자는 엄성운이고, 현재 말소기준권리는 2018.02.01. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원으로 매각가보다 훨씬 크지만, 이는 곧 낙찰자가 그 채무를 떠안는다는 뜻은 아닙니다. 제공된 권리분석과 배당 시뮬레이션에서는 이 근저당을 포함한 후순위 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8201 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 3층 주107호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 해맞이해안로 480-1 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 지하1층·지상3층 |
| 소유자 | 엄성운 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 126,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사의 승계인 더블유엔2306유동화전문 유한회사 / 1,507,980,801원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 현장표시 | 307호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 을구 4번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 김정진 근저당, 농협은행·제주은행·신제주신용협동조합·제민신용협동조합· 애월신용협동조합의 가압류, 제주특별자치도 및 국의 압류, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 — 대상 호실과 현황조사 기재 호수가 다르다
| 성명 | 점유 기재 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고영국 | 1,2층 105호 | 2023.04.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 이채영 | 1,2층 105호 | 2023.04.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 남하온 | 3층 주102호 | 미상 | 1,000,000원 | 2,700,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 방대인 | 3층 주109호 | 2023.06.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 총 4명이 기재돼 있지만, 고영국·이채영은 105호, 남하온은 주102호, 방대인은 주109호로 적혀 있습니다. 경매 대상은 주107호이고 비고에는 현장표시 307호라고 적혀 있으므로, 이 4명을 그대로 주107호의 임차인이라고 단정해서는 안 됩니다.
고영국·이채영·방대인은 전입일이 말소기준일 2018.02.01.보다 뒤라 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 남하온은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 다만 남하온의 기재 점유 부분도 주107호가 아니라 주102호입니다. 보증기관의 대위변제·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다.
③ 가격·회차 — 70%여도 시세 확인 없이는 ‘싸다’고 못 한다
감정가는 181,000,000원, 현재 최저매각가는 126,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 88,690,000원(49%), 그 다음은 62,082,999원(34.3%)으로 계산돼 있습니다.
하지만 이 물건에 대해서는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 126,700,000원이 감정가보다 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 머먹젠은 9세대이고, 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,573,800원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,200,000,000원 | 124,126,200원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 김정진 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 91,007,638원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 제주은행 | 126,159,135원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신제주신용협동조합 | 86,850,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 제민신용협동조합 | 1,526,520,011원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 애월신용협동조합 | 20,907,865원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 채권액 4,551,444,649원 중 예상 배당액은 124,126,200원이고 미배당액은 4,427,318,449원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 구좌읍 월정리 소재 월정리복지회관 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕의 지하1층·지상3층 건물이며, 기본 급배수·위생·전기설비와 보일러 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 평지로 주상용건물 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 계획관리지역입니다.
- 규제. 자연취락지구·가축사육제한구역·경관보전지구5등급· 생태계보전지구·지하수자원보전4등급·건축계획심의대상구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 머먹젠은 9세대이고 2018.01.15. 사용승인됐으며, 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주107호·307호 대조. 공부상 주107호와 현장표시 307호가 동일 대상인지 출입문 표시와 현장 위치를 직접 확인하세요.
- 점유자 확인. 현황조사 기재 4명은 105호·주102호·주109호에 연결돼 있습니다. 주107호를 실제로 누가 점유하는지 별도로 확인해야 합니다.
- 남하온 대항력. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 분류됩니다. 다만 기재 점유 부분은 주102호이므로 대상 호실과의 관련성을 먼저 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 고영국·이채영·방대인의 보증금은 확인되지 않습니다. 임대차계약서와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 가격 검증. 126,700,000원은 감정가의 70%이지만 최근 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 다음 회차. 2회 유찰 시 88,690,000원, 3회 유찰 시 62,082,999원 시나리오가 제시돼 있습니다. 회차별 가격과 실제 시세를 함께 비교해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장을 최종 대조하세요.
맺으며 — 권리는 말소형, 승부처는 ‘점유와 가격’
이 사건은 등기권리만 보면 구조가 명확합니다. 2018.02.01. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 다수의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 입찰 판단을 단순히 “인수 0원 + 감정가의 70%”로 끝내면 안 됩니다. 현황조사에 기재된 4명의 점유 호수는 경매 대상 주107호와 일치하지 않고, 별도로 현장표시가 307호라고 적혀 있습니다. 또 최근 실거래 비교값이 없어 126,700,000원이 실제 시장가격보다 싼지도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리는 정리 가능, 점유는 재확인, 가격은 시세 확인 전 보류입니다.
