제주지방법원 2025타경8201. 제주시 구좌읍 월정리 ‘머먹젠’ 3층 주102호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 엄성운이며, 말소기준권리는 2018.02.01. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후 김정진 근저당권과 다수의 가압류·압류, 현재의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기만 보고 끝내기 어렵습니다. 현황조사상 실제 임차인으로 기재된 사람은 4명이고 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 본건 주102호의 남하온은 보증금 1,000,000원, 월세 2,700,000원으로 기재되어 있으나 전입일이 미상이어서 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 계산상 인수 0원이라는 수치와 별개로, 입찰 전 임차인의 전입·점유 관계를 원본 서류로 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8201 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 3층 주102호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 해맞이해안로 480-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가 이용상태상 다세대주택 |
| 소유자 | 엄성운 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 126,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,507,980,801원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건물 규모 | 지하1층·지상3층 철근콘크리트구조 · 머먹젠 9세대 · 2018.01.15. 완공 |
| 현장 표시 | 302호 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준인 농협은행주식회사 근저당권보다 뒤에 설정된 김정진 근저당, 농협은행·제주은행·신제주신용협동조합·제민신용협동조합·애월신용협동조합의 가압류, 국·국민건강보험공단·제주특별자치도의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2023.04.13.의 종전 임의경매개시결정은 2024.03.22. 취하로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 본건은 ‘대항력 가능·미상’
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고영국 | 1,2층 105호 | 2023.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이채영 | 1,2층 105호 | 2023.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남하온 | 3층주102호 | 미상 | 1,000,000원 | 2,700,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 방대인 | 3층 주109호 | 2023.06.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
고영국·이채영·방대인은 전입일이 2018.02.01. 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 반면 남하온은 본건 3층 주102호 점유자로 기재되어 있으면서 전입일이 확인되지 않았습니다. 보증금과 확정일자·전입일이 모두 확정되지 않은 점유자를 대항력 있다고 단정할 수 없으므로, 이 임차인은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 가격·유찰 — 감정가 70%지만 ‘싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 126,700,000원으로 감정가 181,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 88,690,000원, 3회 유찰 시 62,082,999원으로 산정되어 있습니다. 그러나 본건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 2,573,800원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,200,000,000원 | 124,126,200원 |
| 3. 근저당 · 김정진 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 91,007,638원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 제주은행 | 126,159,135원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신제주신용협동조합 | 86,850,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 제민신용협동조합 | 1,526,520,011원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 애월신용협동조합 | 20,907,865원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
현재 회차 채권총액은 4,551,444,649원, 채권자 배당액은 124,126,200원, 미배당은 4,427,318,449원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월정리복지회관 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕의 지하1층·지상3층 건물로, 기본 급배수·위생·전기설비와 보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 평탄한 3필지 일단의 부정형 토지이며 북측으로 노폭 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 경관보전지구5등급, 생태계보전지구4-2등급·5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 1,166,000원/㎡, 토지면적 790.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 현장표시 302호가 기재되어 있습니다.
- 환금성. 머먹젠은 9세대이며 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 남하온 전입일 확인. 본건 주102호 임차인의 전입일이 미상이라 대항력은 가능·미상입니다. 주민등록·현황조사·매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 남하온의 보증금은 1,000,000원, 월세는 2,700,000원으로 확인되지만 확정일자는 확인되지 않습니다.
- 호수 동일성 확인. 등기·주소는 주102호인데 현장표시는 302호입니다. 현황과 도면, 출입문 표시를 직접 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가 70%지만 실거래 비교 근거가 없어 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없습니다.
- 유찰 시나리오. 현재 126,700,000원, 2회 유찰 시 88,690,000원, 3회 유찰 시 62,082,999원 시나리오를 기준으로 자금 계획을 분리해 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 사건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2018.02.01. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 권리들은 매각으로 소멸하며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 본건 주102호 임차인 남하온의 전입일이 미상이고, 현장표시가 302호로 기재돼 있다는 점은 입찰 전에 반드시 해소해야 할 확인사항입니다.
가격도 마찬가지입니다. 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트가 생긴 것은 아닙니다. 머먹젠은 9세대의 소규모 다세대이고 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 나타나는 반면, 직접 비교 가능한 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수는 0원이지만, 임차인 대항력·호수 동일성·시장가격 검증을 끝내기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
