제주지방법원 2025타경8201. 대상은 제주시 구좌읍 월정리 33 ‘머먹젠’ 3층 주105호입니다. 감정평가 이용상태상 해당 건물의 3층 주101·주102·주103·주105·주107·주108·주109호는 다세대주택으로 이용되고 있습니다. 감정가는 180,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 126,000,000원입니다. 등기상 소유자는 엄성운이고, 현재 권리분석의 기준점은 2018년 설정된 농협은행 근저당입니다.
눈에 먼저 들어오는 숫자는 감정가 대비 70%라는 할인율이지만, 이 물건에는 이를 곧바로 ‘싸다’고 판단할 실거래 근거가 없습니다. 머먹젠은 9세대 규모이고, 확인된 경매 통계는 평균 3.0회 유찰, 매각률 0.0%입니다. 권리상 인수액이 0원이라는 점과 가격 메리트는 별개의 문제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8201 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 3층 주105호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 해맞이해안로 480-1 |
| 용도 / 대상면적 | 다세대 · 28.91㎡ |
| 소유자 | 엄성운 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,507,980,801원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 현장 호수 표시 | 305호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕 · 지하1층 지상3층 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.02.01. 접수 제12556호 농협은행주식회사 근저당권, 채권최고액 1,200,000,000원입니다. 앞선 제민신용협동조합 근저당은 등기상 이미 말소돼 현재의 인수 기준이 되지 않습니다. 말소기준 이후 김정진 근저당, 농협은행·제주은행·신제주신협· 제민신협·애월신협 가압류, 국 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 — 대상 주105호와 기재 호수의 일치 여부가 핵심
현황조사에는 점유자 4명이 기재돼 있지만, 각 점유 부위는 1·2층 105호, 3층 주102호, 3층 주109호입니다. 이번 대상인 3층 주105호와 직접 일치하는 점유자는 기재돼 있지 않습니다. 따라서 아래 점유자들의 보증금이나 대항력 상태를 이번 주105호의 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
| 점유자 | 점유 부위 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고영국 | 1,2층 105호 | 2023.04.11 | 미상 / — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이채영 | 1,2층 105호 | 2023.04.11 | 미상 / — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남하온 | 3층 주102호 | 미상 | 1,000,000원 / 2,700,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 방대인 | 3층 주109호 | 2023.06.26 | 미상 / — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
고영국·이채영·방대인은 전입일이 2018.02.01. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 남하온은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 다만 남하온의 점유 부위 역시 3층 주102호로, 이번 매각 대상인 주105호와는 다릅니다. 보증기관의 대위·승계로 기재된 점유자는 없습니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 할인율만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 180,000,000원의 70%인 126,000,000원입니다. 다음 유찰 시나리오는 88,200,000원, 그 다음은 61,739,999원입니다. 그러나 머먹젠의 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않고, 면적이 일치하는 거래 표본도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 가점을 주거나 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 126,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 88,200,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 61,739,999원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,564,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,200,000,000원 | 123,436,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 김정진 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 91,007,638원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 제주은행 | 126,159,135원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신제주신용협동조합 | 86,850,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 제민신용협동조합 | 1,526,520,011원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 애월신용협동조합 | 20,907,865원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권총액 4,551,444,649원 중 채권자 예상배당은 123,436,000원이고, 미배당액은 4,428,008,649원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월정리복지회관 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 건물 제1·2층 104·105호는 제2종근린생활시설(일반음식점), 제3층 주101·주102·주103·주105·주107·주108·주109호는 다세대주택입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 12m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 평탄지로 주상용건물 부지로 이용 중이며, 토지면적은 790.0㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역·경관보전지구5등급·지하수자원보전4등급·건축계획심의대상구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1,166,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 머먹젠은 2018.01.15. 준공된 9세대 규모이며, 경매 통계상 평균 유찰 3.0회·매각률 0.0%로 가격 검증을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주105호 = 현장 305호 확인. 등기상 주105호와 현장표시 305호가 같은 목적물인지 출입문·건축물 표시·집행관 자료를 대조하세요.
- 실제 점유자 확인. 현황조사 점유자 4명은 다른 호수로 기재돼 있습니다. 주105호의 현재 점유·임대차 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 검증. 126,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근·동급 다세대 실제 거래를 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2018.02.01. 농협은행 근저당과 그 이후 권리의 매각소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서에서 재확인하세요.
- 김정진 근저당 변경 확인. 최초 1,500,000,000원과 변경 720,000,000원의 관계를 등기 원문에서 확인하세요.
- 배당 외 비용. 당해세·임차인 최우선변제 및 관리비 등 실제 매수 과정에서 추가 확인이 필요한 비용을 별도로 점검하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 점유는 확인이 필요하다
이 물건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 말소기준인 2018.02.01. 농협은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 권리보다 확인되지 않은 가격 근거와 대상 호수의 실제 점유입니다. 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래가가 없으므로 이를 시세 대비 할인으로 해석할 수 없습니다.
또 현황조사 점유자들은 1·2층 105호, 3층 주102호, 3층 주109호로 기재돼 있어 이번 3층 주105호의 실제 점유관계와 일치하지 않습니다. 결론은 권리상 인수 0원은 강점, 가격은 보류, 점유는 현장확인 필수입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 안전하다고 판단해서는 안 되는 다세대 경매입니다.
