제주지방법원 2025타경8201. 제주시 구좌읍 월정리 ‘머먹젠’ 3층 주101호 다세대입니다. 소유자는 엄성운이고, 2018.01.29. 소유권보존등기가 됐습니다. 권리분석의 기준점은 2018.02.01. 설정된 농협은행주식회사 근저당권, 채권최고액 1,200,000,000원입니다. 그 뒤 김정진 근저당, 금융기관 가압류와 국·국민건강보험공단·제주특별자치도 압류가 이어졌지만 등기상 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 배당 시 부족액은 크지만 그 미배당이 곧 낙찰자 인수로 넘어오는 구조는 아닙니다.
가격은 현재 1회 유찰돼 감정가 223,000,000원에서 156,100,000원으로 내려왔습니다. 비율만 보면 70%지만, 이 물건은 동일 단지 실거래 가격으로 바로 비교할 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다 = 시세보다 싸다”라고 볼 수 없습니다. 경매 통계에서도 머먹젠은 평균 유찰 횟수 3.0회로 나타나 가격 판단은 더욱 보수적으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8201 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 3층 주101호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 해맞이해안로 480-1 |
| 물건종류 | 다세대 · 머먹젠 · 지하1층 지상3층 철근콘크리트구조 |
| 감정 이용상태 | 제3층 주101호를 포함한 해당 주거호는 다세대주택 |
| 현장 표시 | 301호 |
| 소유자 | 엄성운 · 2018.01.29. 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 156,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 1,507,980,801원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 4번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2018.02.05. 김정진 근저당부터 2023년 이후 가압류·압류와 2025.06.02. 임의경매개시결정까지 모두 이보다 늦습니다. 배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 점유·임차관계 — 본건 호수와 조사기재가 다르다
현황조사에는 고영국·이채영·남하온·방대인 4명이 기재돼 있습니다. 다만 점유부분은 각각 105호·주102호·주109호이고, 본건은 3층 주101호, 비고상 현장표시는 301호입니다. 따라서 이 4명을 본건 주101호의 임차인이라고 그대로 단정할 수 없습니다.
| 기재자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고영국 | 1,2층 105호 | 2023.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이채영 | 1,2층 105호 | 2023.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남하온 | 3층주102호 | 미상 | 1,000,000원 | 2,700,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 방대인 | 3층 주109호 | 2023.06.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
고영국·이채영·방대인은 전입일이 2018.02.01. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 남하온은 전입신고일을 확인할 수 없어 대항력을 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계로 중복된 기재자는 없습니다.
③ 가격·환금성 — 70%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저가는 156,100,000원으로 감정가 223,000,000원의 70%입니다. 그러나 머먹젠의 동일 면적 실거래 가격을 기준으로 한 비교가 성립하지 않으므로, 이 30% 하락분을 그대로 시장가 대비 할인이라고 볼 수 없습니다.
| 단지명 | 머먹젠 |
|---|---|
| 세대수 | 9세대 |
| 사용승인일 | 2018.01.15 |
| 경매 평균 유찰 | 3.0회 |
| 경매 낙찰률 | 0.0% |
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 감정가 70% · 156,100,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 156,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,985,400원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,200,000,000원 | 153,114,600원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 김정진 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 91,007,638원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 14,057,049원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 제주은행 | 126,159,135원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 신제주신용협동조합 | 86,850,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 제민신용협동조합 | 1,526,520,011원 | 0원 |
| 9. 갑구 13번 가압류 · 애월신용협동조합 | 20,907,865원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,985,400원을 제외한 153,114,600원이 농협은행 근저당에 배당되고 후순위는 0원입니다. 채권 총액 4,565,501,698원 중 153,114,600원이 배당돼 미배당은 4,412,387,098원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 156,100,000원 | 153,114,600원 | 4,412,387,098원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 109,270,000원 | 106,940,220원 | 4,458,561,478원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 76,489,000원 | 74,712,198원 | 4,490,789,500원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 담보권자·후순위 채권자의 미회수액은 늘어나지만, 제시된 세 회차 모두 낙찰자의 인수액은 0원으로 동일합니다. 따라서 이 사건은 “채권이 많이 남는다”와 “낙찰자가 그 채권을 떠안는다”를 구분해서 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 구좌읍 월정리 ‘월정리복지회관’ 남동측 인근. 주위는 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕, 지하1층 지상3층. 외벽은 라임스톤 마감 등, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생·전기설비와 보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 평탄한 3필지 일단의 부정형 토지이며 주상용건물 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구. 경관보전지구5등급, 생태계보전지구4-2등급·5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1,166,000원/㎡ · 토지면적 790.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 본건 실제 점유 확인. 주101호·현장표시 301호와 조사된 점유 호수가 맞지 않습니다. 현장 방문과 매각물건명세서 원본 대조가 최우선입니다.
- 남하온 전입 여부. 3층주102호로 조사됐고 보증금 1,000,000원·차임 2,700,000원이 기재돼 있으나 전입일이 불명확해 대항력은 가능·미상으로 봐야 합니다.
- 시세 별도 확인. 현재 최저가 156,100,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 환금성 보수적 평가. 9세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류 4건의 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인하세요.
- 등기 최신본 대조. 등기사항전부증명서는 2026.08.21. 발급 기준입니다. 입찰 판단 전 말소·변경 여부를 최신 원본으로 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현장은 단순하지 않다
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2018.02.01. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리들은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 156,100,000원부터 2회 유찰 109,270,000원, 3회 유찰 76,489,000원까지 내려가도 이 구조는 같습니다.
하지만 안전한 등기만 보고 바로 입찰하기엔 확인할 것이 남습니다. 본건은 3층 주101호·현장표시 301호인데 현황조사에 적힌 4명의 점유 호수는 모두 다릅니다. 게다가 시세와 직접 비교할 실거래 기준 없이 감정가 대비 할인율만 보이는 상황입니다. 권리는 합격에 가깝지만, 점유와 가격 검증이 끝나지 않은 물건. 이 사건은 낙찰가를 낮추는 것보다 먼저 “정확히 누가 본건을 점유하고 있고, 156,100,000원이 실제 시장가격에서 어느 위치인가”를 확인하는 것이 핵심입니다.
