제주지방법원 2025타경8201. 제주시 구좌읍 월정리 ‘머먹젠’ 3층 주108호 다세대입니다. 감정가 301,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 210,700,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 엄성운이며, 2018.02.01 설정된 농협은행주식회사 근저당권(채권최고액 1,200,000,000원)이 말소기준입니다. 그 뒤의 김정진 근저당, 금융기관 가압류, 지방자치단체·국 압류와 현 경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 ‘최저가가 감정가보다 30% 낮다’는 숫자가 아닙니다. 머먹젠은 총 9세대 규모이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 잡혀 있습니다. 대상 면적 48.44㎡도 직접 매칭되지 않아 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 단정하기 어렵습니다. 더구나 서류상 주108호와 현장표시 308호의 대응관계를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8201 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 3층 주108호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 해맞이해안로 480-1 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 감정 이용상태상 다세대주택 |
| 소유자 | 엄성운 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 210,700,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권 청구액 | 1,507,980,801원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 현장표시 | 308호 · 등기상 목적물은 3층 주108호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
말소기준은 2018.02.01 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 김정진 근저당권과 2023년 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 2023.04.13 개시된 종전 임의경매는 2024.03.22 취하되어 등기가 말소됐고, 현재 경매는 2025.06.02 농협은행 주식회사의 승계인인 더블유엔2306유동화전문 유한회사를 채권자로 다시 개시된 사건입니다.
② 현황조사 점유자 — 주108호와 직접 일치하는 표기는 없다
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고영국 | 1,2층 105호 | 2023.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이채영 | 1,2층 105호 | 2023.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남하온 | 3층주102호 | 미상 | 1,000,000원 / 2,700,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 방대인 | 3층 주109호 | 2023.06.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 확인된 실제 점유자는 4명이고 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 네 사람 모두 점유 부분이 105호·주102호·주109호로 적혀 있어 경매 목적물인 주108호와 직접 일치하지 않습니다. 고영국·이채영·방대인은 전입일이 말소기준일 2018.02.01보다 뒤이므로 자료상 대항력이 없습니다. 남하온은 전입신고일이 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 아니다
현재 최저매각가는 210,700,000원으로 감정가 301,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액 0원이라는 전제에서는 실질취득액도 210,700,000원입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 머먹젠은 총 9세대, 준공일은 2018.01.15이고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
또한 단지 통계의 대상 면적은 48.44㎡이나 직접 매칭되지 않은 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 현재 회차 210,700,000원을 단순히 “감정가보다 30% 저렴하다”는 이유만으로 가격 메리트로 평가하는 것은 곤란합니다. 이 사건은 가격 가점보다 권리·호수·점유 확인을 우선하는 쪽이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,749,800원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,200,000,000원 | 206,950,200원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 김정진 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 91,007,638원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 제주은행 | 126,159,135원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 신제주신용협동조합 | 86,850,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 제민신용협동조합 | 1,526,520,011원 | 0원 |
| 8. 갑구 10번 가압류 · 애월신용협동조합 | 20,907,865원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 4,551,444,649원 중 채권자 예상배당은 206,950,200원, 미배당은 4,344,494,449원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태상 기호 3·4·5·6·7·8·9는 다세대주택이며, 사건 용도 역시 다세대입니다.
- 입지. 제주시 구좌읍 월정리 소재 월정리복지회관 남동측 인근으로, 주위는 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕의 지하 1층·지상 3층 건물이며, 외벽은 라임스톤 마감 등, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생·전기설비와 보일러 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·자연취락지구이고 지목은 대, 토지면적은 790.0㎡, 공시지가는 1,166,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구4-2등급·5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등이 기재돼 있습니다.
- 환금성 지표. 총 9세대 규모이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 감정가 대비 할인율만으로 높은 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 동일성 확인. 등기상 주108호와 현장표시 308호가 실제 동일 목적물을 가리키는지 출입문·건축물 현황·호별 배치를 직접 대조하세요.
- 실제 점유 확인. 현황조사상 4명의 점유자는 105호·주102호·주109호에 기재돼 있습니다. 주108호의 실제 점유자를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 남하온 대항력. 남하온은 주102호 점유로 기재되어 있고 전입일이 미상이므로 대항력은 “가능·미상”입니다. 주108호와의 관련성도 함께 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 농협은행 및 김정진 근저당의 공동담보목록을 확인해 이 호수와 다른 공동담보 목적물의 관계를 대조하세요.
- 김정진 근저당 변경등기. 최초 1,500,000,000원과 변경 후 720,000,000원 표기가 있으므로 배당관계 확인 시 변경등기를 함께 보세요.
- 가격 판단. 현재 210,700,000원은 감정가의 70%지만, 그 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 9세대·평균 유찰 3.0회라는 거래 체질도 함께 보아야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당 4,344,494,449원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 공동담보목록과 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 목적물 확인”
이 사건은 등기 순위만 보면 비교적 단순합니다. 2018.02.01 농협은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 채권 총액 4,551,444,649원이나 현재 미배당 4,344,494,449원을 매수인이 떠안는 구조로 해석할 이유는 없습니다.
반면 물건 특정에는 확인 포인트가 분명합니다. 등기상 목적물은 3층 주108호인데 비고에는 현장표시 308호가 적혀 있고, 현황조사 점유자 4명 역시 다른 호수에 기재돼 있습니다. 여기에 총 9세대, 단지 경매 평균 유찰 3.0회라는 지표까지 감안하면 감정가 70%라는 숫자만으로 높은 점수를 줄 물건은 아닙니다. 권리는 소멸형이지만, 입찰 전 호수 동일성과 실제 점유를 확인해야 비로소 안전성이 완성되는 사건입니다.
