55,566,000원
인천지방법원 2024타경41814. 부천 옥길동 옥길지식산업센터 8층 811호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고 감정 기준시점에는 사무소로 이용 중입니다. 등기상 말소기준은 2023.05.04. 우리은행 근저당권으로 채권최고액은 1,176,000,000원이며 공동담보목록 제2023-148호가 붙어 있습니다. 그 뒤 설정된 권대환 근저당권 60,000,000원, 임의경매개시결정, 서울특별시금천구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 ‘인수 0원’으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사에는 (주)클리어 디스플레이, 매각물건명세서에는 스플레이가 확인되어 실제 임차인 기록은 2명입니다. 둘 다 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 단계의 표현은 ‘대항력 가능·미상’이 맞고, 배당모델의 인수 0원은 임차관계 확인 전까지 확정값으로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경41814 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 범안로219번길 71, 8층811호 (옥길동, 옥길지식산업센터) |
| 용도 / 이용상태 | 공장(지식산업센터) · 현재 사무소 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트조지붕 10층 건내 8층 811호 · 사용승인일 2022.11.21 |
| 소유자 | 홍성혁 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 55,566,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유에이치씨2403유동화전문유한 / 943,990,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
2022.12.02. 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소되었고, 2023.05.04. 홍성혁에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 권대환 근저당권, 임의경매개시결정, 서울특별시금천구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 2명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 이용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)클리어 디스플레이 | 확인 필요 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 스플레이 | 주거 | 0원 기재 · 보완 필요 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
(주)클리어 디스플레이는 현황조사에서 확인되었지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 스플레이는 매각물건명세서에 주거 이용, 보증금 0원으로 기재되어 있으나 동시에 보증금 보완 필요가 표시돼 있습니다. 두 기록 모두 전입신고일이 미상이므로 대항력 有로 단정해서도, 대항력 無로 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰, 그러나 실거래 근거 없음
감정가는 162,000,000원이고 현재 최저매각가는 55,566,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰·감정가 34%로 표시됩니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 38,896,200원, 5회 유찰 시 27,227,340원입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’, ‘가격 메리트가 크다’고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 지식산업센터 공장 호실을 사무소로 사용 중인 물건인 만큼, 가격 판단은 별도의 동일 건물·유사 호실 거래 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,566,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,400,188원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,176,000,000원 | 54,165,812원 |
| 2. 근저당 · 권대환 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서 채권 총액 1,236,000,000원 중 54,165,812원이 배당되고, 미배당액은 1,181,834,188원입니다. 배당모델상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 2명의 대항력 여부가 미확정이므로 실제 인수위험은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·현황. 공부상 공장(지식산업센터)이며 기준시점 현재 사무소로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 위치. 부천시 소사구 옥길동 범박고등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 사용승인일 2022.11.21, 철근콘크리트조 철근콘크리트조지붕 10층 건물 내 8층 811호입니다.
- 설비. 위생시설·상하수도시설·승강기설비·소화전설비가 되어 있습니다.
- 도로. 부지 동측 출입로가 외부 공도로 연결되고 남측으로 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역이며, 소로1류와 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 1,935,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 공업용입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 2명 원본 확인. (주)클리어 디스플레이와 스플레이의 실제 점유관계, 전입신고일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- ‘인수 0원’ 확정 금지. 배당 시나리오는 인수 0원이지만 임차인의 대항력 여부가 미상이라 실제 인수액이 달라질 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 가격 비교. 실거래 시세 자료가 없으므로 최저가 55,566,000원만으로 저가매수라고 판단하지 말고 동일 건물·유사 호실 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터), 현황 사무소 이용이라는 점을 기준으로 실제 사용과 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당권에는 공동담보목록 제2023-148호, 권대환 근저당권에는 공동담보목록 제2023-296호가 기재돼 있습니다.
- 세금·최우선변제. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 서류에서 우선순위와 금액을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 임차 확인이 먼저”
현재 최저매각가는 55,566,000원으로 감정가 162,000,000원에서 3회 유찰된 상태입니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 배당모델상 인수액도 0원이라 단순해 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 실제 임차인 2명의 권리가 아직 확정되지 않았다는 점입니다. 전입신고일과 보증금이 불명확하므로 대항력은 ‘가능·미상’이고, 이 확인이 끝나기 전에는 실질취득액도 최저가 55,566,000원으로 고정할 수 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 실거래 자료가 없기 때문에 3회 유찰이나 감정가 대비 낮아진 최저가만으로 ‘싸다’는 결론을 내릴 수 없습니다. 등기상 소멸 구조는 양호하지만, 임차관계와 시장가격 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
