55,223,000원
인천지방법원 2024타경41814. 부천시 소사구 옥길동 옥길지식산업센터 8층816호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고 감정 기준시점에는 사무소로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가는 161,000,000원, 현재 최저매각가는 55,223,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 등기상 핵심은 2023.05.04 설정된 주식회사우리은행 채권최고액 1,176,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 권대환 근저당과 건화텍스타일·어반디앤씨 가압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 등기만 보고 끝내면 안 됩니다. 현황조사에는 (주)클리어 디스플레이가 점유자로 확인되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도 없고, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 가능한 결론은 대항력 가능·미상입니다. 배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 이 미상 점유 보증금이 확인되지 않은 상태의 계산값으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경41814 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 775-7 옥길지식산업센터 8층816호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 범안로219번길 71 |
| 용도 / 현황 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 기준시점 현재 사무소 이용 |
| 소유자 | 홍성혁 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 55,223,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 943,990,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 사용승인 | 2022.11.21 · 철근콘크리트조 · 10층 건물 내 8층 |
① 권리 흐름 — 등기는 후순위 소멸, 점유는 별도 확인
등기상 말소기준은 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,176,000,000원이고 공동담보목록 제2023-148호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 권대환 근저당권 60,000,000원, 건화텍스타일 가압류 118,861,062원, 어반디앤씨 가압류 68,130,640원과 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — ‘대항력 有’가 아니라 ‘가능·미상’
| 점유자 | 조사 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)클리어 디스플레이 | 현황조사 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
보증기관의 대위·승계 신고는 아니며 현황조사에 확인된 점유자는 1개 법인입니다. 다만 보증금·전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 임차관계와 대항력, 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 특히 보증금과 전입신고일이 모두 미상인 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도, 반대로 인수 위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 34%까지 하락했어도 ‘싸다’는 결론은 보류
감정가는 161,000,000원이고 현재 최저매각가는 55,223,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰·감정가 34% 구간입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,223,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,394,014원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,176,000,000원 | 53,828,986원 |
| 2. 근저당 · 권대환 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 건화텍스타일 | 118,861,062원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 어반디앤씨 | 68,130,640원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 주식회사건화텍스타일 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,422,991,702원 중 현재 회차 예상배당은 53,828,986원이며, 미배당은 1,369,162,716원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 확인되지 않은 점유 관계도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 미상 점유 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 55,223,000원 | 53,828,986원 | 1,369,162,716원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 38,656,100원 | 37,560,290원 | 1,385,431,412원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 27,059,270원 | 26,172,203원 | 1,396,819,499원 | 0원* |
* 배당표 계산상 인수액입니다. 현황조사 점유자의 보증금·전입신고일이 미상이라 실제 임차관계에 따른 승계 여부는 별도 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 범박고등학교 남측 인근이며 주위에 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)이나 기준시점 현재 사무소로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 2022.11.21 사용승인된 철근콘크리트조 건물이며 위생·상하수도·승강기·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지는 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며 토지면적은 3,506.2㎡, 공시지가는 1,935,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 도로. 동측 출입로가 외부 공도로 연결되고 남측은 보행자도로에 접합니다. 중로2류와 소로1류에 접하는 것으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. (주)클리어 디스플레이의 점유 근거, 전입신고일, 보증금과 임대차계약 존재 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 대항력 판단. 현재는 전입신고일과 보증금이 미상이라 ‘대항력 有’가 아니라 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 실질취득가 재계산. 배당표상 인수액은 0원이지만, 점유관계 확인 결과에 따라 실제 승계 부담이 있는지 다시 계산해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 감정가 34%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 지식산업센터의 실제 매매·임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터), 현황 사무소 이용이므로 실제 사용 형태와 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차에서도 채권자 미배당이 1,369,162,716원이고 소유자 잔여가 0원인 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 점유 관련 원본 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 한 가지
이 물건의 등기 흐름 자체는 어렵지 않습니다. 2023.05.04 우리은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 권대환 근저당, 건화텍스타일·어반디앤씨 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 감정가 161,000,000원이 3회 유찰을 거쳐 55,223,000원, 감정가 34%까지 내려온 것도 사실입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 할인율이 아닙니다. (주)클리어 디스플레이의 보증금과 전입신고일이 미상이고 임대관계도 확인되지 않았기 때문입니다. 현재 배당표에는 매수인 인수 0원으로 계산돼 있지만, 이 값을 실제 인수 0원으로 확정하려면 점유관계를 먼저 풀어야 합니다. 실거래 시세도 없는 만큼 가격 우위 역시 확인 전입니다. 등기는 정리형, 점유는 미확정, 가격은 판단 보류. 이 사건은 낮아진 최저가보다 미상 점유를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
