인천지방법원 2024타경41814. 부천시 소사구 옥길동 옥길지식산업센터 8층 814호입니다. 공부상 용도는 공장인 지식산업센터이고, 기준시점 현황은 사무소로 이용되고 있습니다. 현재 최저매각가는 38,656,000원으로 4회 유찰된 상태입니다.
등기 흐름만 보면 말소기준은 2023.05.04. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 1,176,000,000원입니다. 뒤이어 설정된 권대환 근저당권과 건화텍스타일·어반디앤씨의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유·임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경41814 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 775-7 옥길지식산업센터 8층 814호 |
| 용도 / 현황 | 공장(지식산업센터) · 기준시점 현재 사무소 이용 |
| 소유자 | 홍성혁 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 38,656,000원 (4회 유찰 · 감정가 24%) |
| 청구금액 | 943,990,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건축물사용승인일 | 2022.11.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준권리는 2023.05.04. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 권대환 근저당권, 주식회사 건화텍스타일과 주식회사 어반디앤씨의 가압류, 임의경매개시결정 및 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 계산 역시 등기상 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)클리어 디스플레이 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이 사건에는 보증기관 대위·승계 신고가 없으므로 중복 신고를 제외할 사안은 없고, 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 그러나 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 4회 유찰됐지만 시세 비교자료가 없다
현재 최저매각가는 38,656,000원으로 감정가 161,000,000원의 24% 수준입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 없습니다.
특히 공부상 공장인 지식산업센터를 사무소로 이용하는 물건이고 이미 4회 유찰된 만큼, 가격 자체가 낮아졌다는 사실과 시장 환금성이 충분하다는 판단은 분리해야 합니다. 현재 자료로 확인되는 것은 유찰 횟수와 최저가이지, 시장가 대비 할인율이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,656,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,095,808원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,176,000,000원 | 37,560,192원 |
| 을구 2번 근저당권 · 권대환 | 60,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 건화텍스타일 | 118,861,062원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 어반디앤씨 | 68,130,640원 | 0원 |
| 갑구 6번 · 주식회사건화텍스타일 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,095,808원을 제외한 37,560,192원이 주식회사우리은행에 배당되고, 후순위 권리자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권액 1,422,991,702원 중 배당액은 37,560,192원, 미배당액은 1,385,431,510원입니다. 임차인 최우선변제 여부는 확정되지 않은 상태입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 소사구 옥길동 범박고등학교 남측 인근으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)이나 기준시점 현재 사무소로 이용하고 있습니다.
- 건물. 2022.11.21 사용승인된 철근콘크리트조 건물로 위생시설·상하수도·승강기·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 동측 출입로가 외부 공도로 연결되고 남측으로 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(옥길공공주택지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 없음.
- 공시지가. 1,935,000원/㎡.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인부터 확정. (주)클리어 디스플레이의 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 대항력과 실제 인수금액을 판단할 수 있습니다.
- 최저가와 실질취득비용 분리. 현재 최저가는 38,656,000원이지만 대항력 임차보증금이 확인되면 실질취득비용은 달라질 수 있습니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 적정가를 정하지 않아야 합니다.
- 이용상태 확인. 공부상 공장(지식산업센터), 현황 사무소 이용 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계도 미상으로 기재돼 있어 점유자와 실제 계약관계를 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 주식회사우리은행 근저당권의 공동담보목록 제2023-148호와 권대환 근저당권의 공동담보목록 제2023-296호를 포함해 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 물건은 감정가 161,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가가 38,656,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 크게 보이지만, 현재 자료에는 두 가지 핵심 공백이 있습니다. 첫째, 실제 임차인 1명의 대항력과 보증금이 미상이고, 둘째, 시장 실거래 비교자료가 없습니다.
말소기준 이후 등기권리는 소멸하고 배당 계산상 인수액은 0원이지만, 이 숫자는 임차관계가 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인된다면 낙찰가 외 추가 인수가 생겨 실질취득비용 자체가 달라질 수 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격은 많이 내려왔지만, 권리와 시세를 확정하기 전에는 싸다고 판단할 수 없다”입니다.
