인천지방법원 2024타경41814. 부천시 소사구 옥길동 옥길지식산업센터 8층 813호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 감정 당시에는 사무소로 이용되고 있었습니다. 감정가 161,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가는 55,223,000원입니다. 말소기준은 2023.05.04. 주식회사우리은행 근저당권이며, 그 뒤의 권대환 근저당권, 건화텍스타일·어반디앤씨 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에는 (주)클리어 디스플레이가 확인되어 있으나 전입신고일, 확정일자, 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 단순히 “대항력 없음” 또는 “인수 0원”으로 단정할 수 없습니다. 배당 계산표상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 입찰 판단에서는 대항력 가능·미상 임차인의 보증금 승계 가능성을 먼저 닫아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경41814 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 775-7 옥길지식산업센터 8층 813호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) · 현황 사무소 이용 |
| 소유자 | 홍성혁 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 55,223,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 943,990,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.04. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 1,176,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기부는 소멸형, 점유는 미상형
말소기준은 2023.05.04. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2023.09.27. 권대환 근저당권, 2024.09.04. 주식회사 건화텍스타일 가압류, 2024.10.21. 주식회사 어반디앤씨 가압류, 경매개시결정 등은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2022.12.02. 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
임차인·점유관계
| 점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)클리어 디스플레이 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
현황조사상 점유자 1건입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서와 점유관계 원본 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 확인 불가
현재 최저매각가는 55,223,000원으로 감정가 161,000,000원의 34.3% 수준입니다. 유찰 횟수만 보면 가격은 크게 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 3회 유찰 기준 | 55,223,000원 | 53,828,986원 | 1,369,162,716원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 38,656,100원 | 37,560,290원 | 1,385,431,412원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 27,059,270원 | 26,172,203원 | 1,396,819,499원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 55,223,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,394,014원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,176,000,000원 | 53,828,986원 |
| 2. 근저당 · 권대환 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 건화텍스타일 | 118,861,062원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 어반디앤씨 | 68,130,640원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 주식회사건화텍스타일 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,422,991,702원 중 53,828,986원이 배당되고, 미배당은 1,369,162,716원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 점유자의 보증금·배당요구 여부도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)이며 기준시점에는 사무소로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 입지. 부천시 소사구 옥길동 범박고등학교 남측 인근으로, 주위에 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 건축물사용승인일자는 2022.11.21이며 철근콘크리트조 10층 건물입니다. 위생·상하수도·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역이며, 토지면적은 3,506.2㎡, 공시지가는 1,935,000원/㎡입니다.
- 도로. 부지 동측 출입로가 외부 공도로 연결되고 남측은 보행자도로에 접합니다.
- 임대관계. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 현황조사의 점유자 정보와 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 전입 확인. (주)클리어 디스플레이의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 대항력이 인정될 경우 매수인이 떠안을 미배당 보증금 규모를 계산할 수 없습니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 우선변제권과 실제 배당 가능액 판단을 위해 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가 대비 34.3%라는 숫자를 시세 할인율로 해석하지 말고, 지식산업센터 813호와 비교 가능한 실제 거래·매물 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터), 현황 사무소 이용이라는 이용상태를 실제 사용계획과 맞춰 확인해야 합니다.
- 호수 표기 대조. 사건 소재지는 8층 813호이나 감정요항의 건물 구조 설명에는 8층 811호 표기가 있어 원본 서류에서 호수 일치 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 닫아야 할 한 가지
이 물건은 감정가 161,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 55,223,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 우리은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조라 단순합니다. 그러나 현황조사상 (주)클리어 디스플레이가 점유하고 있고 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 핵심은 최저가가 아니라 대항력과 보증금 승계 여부입니다. 실거래 비교 자료도 없어 현재 가격을 시장가보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 등기부는 소멸형이지만, 임차 리스크는 아직 열린 상태. 이 물건은 점유관계가 확인된 뒤에야 실질취득액과 입찰 상한을 계산할 수 있습니다.
