인천지방법원 2024타경41814. 부천 옥길지식산업센터 8층 810호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고 감정 당시에는 사무소로 이용하고 있었습니다. 소유자는 홍성혁이며, 2023.05.04. 우리은행 근저당 채권최고액 1,176,000,000원이 말소기준입니다. 이후 권대환 근저당과 각 압류·가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 등기 구조입니다.
가격만 보면 상당히 내려왔습니다. 감정가 161,000,000원에서 현재 최저매각가는 38,656,000원, 시나리오상 감정가의 24.01%입니다. 그러나 이 사건은 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싼지 직접 비교할 수 없습니다. 게다가 (주)클리어 디스플레이·디스플·레이의 점유가 조사돼 있고 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았으므로, 저가 자체를 투자 메리트로 확정하기보다 점유·임대차 관계 확인이 선행되어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경41814 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 775-7 옥길지식산업센터 8층 810호 |
| 물건종류 / 이용 | 공장(지식산업센터) · 기준시점 현재 사무소 이용 |
| 소유자 | 홍성혁 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 38,656,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 943,990,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유관계는 미상
말소기준은 2023.05.04. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 권대환 근저당권, 국민건강보험공단 및 국의 압류, 건화텍스타일·어반디앤씨 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 등기 자체만 보면 후순위 권리가 낙찰자에게 남는 구조는 아닙니다.
| 점유자 | 이용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)클리어 디스플레이 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 디스플 | 주거 | 0원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 레이 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 — 네 번 유찰됐지만 시세 판단은 보류
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가 38,656,000원입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 27,059,200원, 6회 유찰 시 18,941,440원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 38,656,000원 | 24.01% | 1,385,431,510원 |
| 5회 유찰 시 | 27,059,200원 | 16.81% | 1,396,819,568원 |
| 6회 유찰 시 | 18,941,440원 | 11.76% | 1,404,791,208원 |
③ 예상배당표 (매각가 38,656,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,095,808원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,176,000,000원 | 37,560,192원 |
| 2. 근저당 · 권대환 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 건화텍스타일 | 118,861,062원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 어반디앤씨 | 68,130,640원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사건화텍스타일 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 금액이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자 및 소유자 배당은 없습니다. 총 채권 미배당액은 1,385,431,510원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있으며, 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)이나 기준시점 현재 사무소로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 부천시 소사구 옥길동 범박고등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 건축물사용승인일자는 2022.11.21이며 철근콘크리트조 10층 건물입니다. 위생·상하수도·승강기·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,935,000원/㎡입니다.
- 도로. 부지 동측 출입로가 외부 공도로 연결되고 남측으로 보행자도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가의 시장 대비 수준을 직접 검증할 수 없습니다. 지식산업센터·사무소 이용 물건인 만큼 실수요와 임대수요 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 실체 확인. (주)클리어 디스플레이·디스플·레이의 관계가 각각 독립된 점유인지, 동일 임차관계의 명칭 차이인지 원본으로 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 각 점유자의 전입신고 또는 사업자등록·점유개시 시점이 말소기준일 2023.05.04.보다 앞서는지 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 점유자가 있어 실제 매수인 인수액을 사전에 확정해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단 및 국 압류가 존재하므로 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터), 현황 사무소 이용입니다. 실제 사용과 입주·영업 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 지식산업센터의 최근 거래와 임대조건을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 가격보다 미상 임차관계가 먼저다”
이 사건은 감정가 161,000,000원에서 네 차례 유찰돼 38,656,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상으로는 우리은행 근저당 이후 권리가 소멸하는 전형적인 말소형 구조입니다. 그러나 점유자가 세 명 확인되고 전입신고일·확정일자·보증금이 충분히 밝혀지지 않아 대항력과 실제 인수 위험은 미상입니다. 게다가 실거래 시세도 없어 현재 가격이 시장가 대비 얼마나 낮은지 검증할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기권리는 정리되지만, 인수·가격 판단은 보류입니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 임대차 원본 확인으로 실질취득비용을 확정하는 것입니다.
