인천지방법원 2024타경41814. 부천시 소사구 옥길동 옥길지식산업센터 8층 812호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고 감정 이용상태는 사무소입니다. 감정가는 161,000,000원, 현재 최저매각가는 55,223,000원으로 3회 유찰을 거쳐 감정가의 34.3% 수준까지 내려온 상태입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 현재 소유자는 홍성혁이고, 2023.05.04. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 1,176,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤의 권대환 근저당권, 건화텍스타일·어반디앤씨 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 점유 관련 당사자가 확인되지만 전입일·보증금·확정일자가 파악되지 않아, 이들을 곧바로 대항력 없는 점유자로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경41814 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 775-7 옥길지식산업센터 8층 812호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 범안로219번길 71 |
| 용도 / 현황 | 공장(지식산업센터) · 현재 사무소로 이용 |
| 소유자 | 홍성혁 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 55,223,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 943,990,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 말소기준 | 2023.05.04. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 1,176,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
2022.12.02. 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023.05.04. 홍성혁 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준이며 이후 권대환의 근저당권 60,000,000원, 건화텍스타일 가압류 118,861,062원, 어반디앤씨 가압류 68,130,640원, 임의·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 현황 — 실제 확인이 필요한 2건
| 성명 / 명칭 | 이용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)클리어 디스플레이 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
첫 번째는 현황조사에서 확인된 (주)클리어 디스플레이, 두 번째는 매각물건명세서에 기재된 주식회사입니다. 두 건 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 제공된 자료만으로 동일 점유자인지 서로 다른 점유자인지도 확인할 수 없습니다. 따라서 보증금을 합산하거나 대항력 유무를 단정하지 않고, 각각 별도의 확인 대상자로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 34.3%라고 해서 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 55,223,000원으로 감정가 161,000,000원의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 38,656,100원, 5회 유찰 시 27,059,270원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 동일 물건 또는 인근 비교 대상의 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 공장(지식산업센터)을 사무소로 사용하는 물건이고 이미 3회 유찰된 만큼, 가격 하락 자체가 수요·환금성 또는 점유관계에 대한 시장의 경계와 함께 나타난 것인지 별도로 점검해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,223,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,394,014원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,176,000,000원 | 53,828,986원 |
| 2. 근저당 · 권대환 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 건화텍스타일 | 118,861,062원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 어반디앤씨 | 68,130,640원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 · 주식회사건화텍스타일 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 매각대금 55,223,000원에서 집행비용 1,394,014원을 제외한 53,828,986원이 우리은행 근저당에 배당되고, 그 뒤 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 1,422,991,702원 대비 미배당액은 1,369,162,716원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이나, 점유자의 대항력 여부는 별도 확인사항입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)이나 기준시점 현재 사무소로 이용하고 있습니다.
- 주위환경. 범박고등학교 남측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난합니다.
- 건물. 건축물사용승인일자는 2022.11.21이며 철근콘크리트조 건물입니다. 위생·상하수도·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 부지 동측 출입로가 외부 공도와 연결되고 남측으로 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,935,000원/㎡, 토지면적은 3,506.2㎡입니다.
- 제한. 공공주택지구·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 중로2류·소로1류 등에 접합니다.
- 공부와 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 확인. (주)클리어 디스플레이와 매각물건명세서상 주식회사의 실제 점유범위·점유관계·전입일·보증금·확정일자를 확인해야 합니다.
- 말소기준 전후 확인. 점유자의 대항요건이 2023.05.04. 말소기준보다 빠른지 여부가 핵심입니다.
- ‘34%’만 보고 응찰 금지. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율을 시장 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
- 실사용 제한 확인. 공부상 공장(지식산업센터)이고 현재 사무소 이용 중인 만큼, 실제 이용 형태와 관련 조건을 원본 자료로 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 채권 미배당액 1,369,162,716원은 후순위 채권자 손실을 의미하며, 등기상 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재가 55,223,000원까지 내려온 배경을 점유·거래수요·사무실 이용상태와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유는 아직 안 끝났다”
이 사건의 등기권리 구조는 어렵지 않습니다. 2023.05.04. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 현재 자료만으로 이 물건을 ‘인수 0원의 안전물건’으로 확정하는 것은 이릅니다. 점유 관련 2건 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 선순위 대항력 가능성을 닫을 수 없기 때문입니다. 더구나 지식산업센터가 사무소로 이용 중이고 이미 3회 유찰됐으며, 현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 비교 실거래 자료는 없습니다. 따라서 결론은 등기권리 소멸은 명확, 가격 판단은 보류, 점유 확인은 필수입니다.
