55,223,000원
인천지방법원 2024타경41814. 부천시 소사구 옥길동 옥길지식산업센터 8층 815호입니다. 공부상 용도는 공장인 지식산업센터이고 감정평가 기준시점 현재는 사무소로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 홍성혁이며, 말소기준은 2023.05.04. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,176,000,000원이고, 그 뒤의 권대환 근저당권과 건화텍스타일·어반디앤씨 가압류, 경매개시 관련 등기는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사에는 (주)클리어 디스플레이가 점유자로 확인돼 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자의 대항력은 ‘있음’이 아니라 ‘가능·미상’으로 판단해야 하며, 배당표의 계산상 인수액 0원과 실제 매수인이 부담할 금액은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경41814 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 775-7 옥길지식산업센터 8층 815호 |
| 용도 / 현황 | 공장(지식산업센터) · 현재 사무소로 이용 |
| 소유자 | 홍성혁 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 55,223,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 최저가 감정가의 34.3% |
| 청구액 | 943,990,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸 구조, 점유자는 별도 확인
등기부상 핵심은 2023.05.04. 우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2023.09.27. 권대환 근저당권 60,000,000원, 2024.09.04. 건화텍스타일 가압류 118,861,062원, 2024.10.21. 어반디앤씨 가압류 68,130,640원 및 이후 경매개시 관련 권리는 매각으로 소멸합니다.
| 점유자 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)클리어 디스플레이 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 조사상 실제 점유자는 1개 업체입니다. 전입신고일 및 보증금이 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
② 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 161,000,000원, 현재 최저매각가는 55,223,000원입니다. 3회 유찰돼 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 계산 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 55,223,000원 | 53,828,986원 | 1,369,162,716원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 38,656,100원 | 37,560,290원 | 1,385,431,412원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 27,059,270원 | 26,172,203원 | 1,396,819,499원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 55,223,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,394,014원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,176,000,000원 | 53,828,986원 |
| 2. 근저당 · 권대환 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 건화텍스타일 | 118,861,062원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 어반디앤씨 | 68,130,640원 | 0원 |
| 5. 강제경매 관련 · 주식회사건화텍스타일 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,394,014원을 제외한 53,828,986원이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 권리는 배당받지 못하는 계산입니다. 총 채권액 1,422,991,702원 중 채권자 배당액은 53,828,986원, 미배당액은 1,369,162,716원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 소사구 옥길동 범박고등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 공장인 지식산업센터이며 기준시점 현재 사무소로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 건축물사용승인일자는 2022.11.21이고 철근콘크리트조 건물입니다. 위생시설·상하수도시설·승강기설비·소화전설비가 되어 있습니다.
- 도로. 부지 동측 출입로가 외부 공도로 연결되고 남측으로 보행자도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되며, 공시지가는 1,935,000원/㎡입니다.
- 환금성 판단. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 시장 대비 경쟁력을 확인할 수 없습니다. 지식산업센터의 실제 거래가격과 임대관계를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 대항요건 확인. (주)클리어 디스플레이의 전입신고일·보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 점유관계 자료에서 대항력 및 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 계산상 인수 0원과 실제 인수 구분. 배당표상 매수인 인수는 0원이지만, 미상 점유자의 권리까지 확정됐다는 의미는 아닙니다.
- 시세 원본 확인. 감정가 161,000,000원 대비 최저가 55,223,000원이라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물 또는 인근 지식산업센터 실거래를 대조해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재까지 3회 유찰된 만큼 가격뿐 아니라 점유, 이용상태, 실제 수요 및 임대관계를 함께 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터), 현황은 사무소 이용입니다. 해당 이용형태와 관련된 관리규약 및 실제 사용 조건을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유·가격 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘미상 점유자’가 먼저다
이 물건의 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 161,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 55,223,000원, 감정가의 34.3%입니다. 그러나 실거래 시세가 없어 이 가격이 실제 시장에서 싼지는 판단할 수 없습니다. 여기에 현황조사상 (주)클리어 디스플레이의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력도 가능·미상입니다.
등기부 자체는 2023.05.04. 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조지만, 그것만으로 매수인의 실제 부담이 확정되는 것은 아닙니다. 계산상 인수 0원과 실제 권리확인은 별개입니다. 따라서 이 사건은 “3회 유찰이라 싸다”가 아니라, 점유자의 보증금·대항요건을 먼저 확정하고 실제 지식산업센터 시세와 비교한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
