인천지방법원 2024타경41814. 부천 옥길동 옥길지식산업센터 8층 817호입니다. 감정평가 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)이지만 기준시점 현재 사무소로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 홍성혁 단독소유이고, 2023.05.04. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 1,176,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 권대환 근저당, 건화텍스타일·어반디앤씨 가압류와 경매개시 등기가 이어져 있지만 모두 말소기준권리 후순위로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 바깥의 점유관계입니다. 현황조사에는 (주)클리어 디스플레이가 확인되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 확인된 등기권리와 배당정보 기준의 계산이며 미상 임차인의 보증금 승계 가능성까지 0원으로 확정한다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경41814 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 775-7 옥길지식산업센터 8층 817호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 범안로219번길 71 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) · 현황 사무소 이용 |
| 소유자 | 홍성혁 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 55,223,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 34.3%) |
| 청구액 | 943,990,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 사용승인 | 2022.11.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유자는 별도 확인
말소기준은 2023.05.04. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2023.09.27. 권대환 근저당권 60,000,000원, 2024.09.04. 건화텍스타일 가압류 118,861,062원, 2024.10.21. 어반디앤씨 가압류 68,130,640원과 경매개시 관련 등기는 모두 매각으로 소멸합니다. 2022.12.02. 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
임차인·점유자 분석
| 성명·법인 | 전입신고일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)클리어 디스플레이 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 여부 미상 |
현황조사에서 확인된 점유자는 1곳입니다. 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없고, 이에 따라 매수인이 승계할 보증금도 현재 금액으로 산정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 34%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 55,223,000원으로 감정가 161,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰된 결과이므로 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것은 맞습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 34%이니 시세보다 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 55,223,000원 | 53,828,986원 | 1,369,162,716원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 38,656,100원 | 37,560,290원 | 1,385,431,412원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 27,059,270원 | 26,172,203원 | 1,396,819,499원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 55,223,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,394,014원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,176,000,000원 | 53,828,986원 |
| 3. 근저당 · 권대환 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 건화텍스타일 | 118,861,062원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 어반디앤씨 | 68,130,640원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 · 주식회사건화텍스타일 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 계산은 1,422,991,702원, 채권자 예상배당은 53,828,986원, 미배당은 1,369,162,716원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 현황조사상 점유자의 보증금도 미상입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)이고 기준시점 현재 사무소로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 범박고등학교 남측 인근이며 주위에 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 사용승인일은 2022.11.21이며 철근콘크리트 구조입니다. 위생·상하수도·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 1,935,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 출입로가 외부 공도와 연결되고 남측은 보행자도로에 접합니다. 토지 현황은 중로각지입니다.
- 위반·차이. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 수요 확인. 현재까지 3회 유찰됐고 최근 실거래 비교수치가 확인되지 않아, 실제 매수수요와 거래가능가격은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자부터 확정. (주)클리어 디스플레이의 전입신고일, 보증금, 임대차계약 및 점유 개시시점을 확인해야 대항력과 승계액을 판단할 수 있습니다.
- ‘감정가 34%’에 현혹되지 않기. 55,223,000원은 감정가 대비 수치일 뿐 최근 실거래 대비 할인율이 아닙니다. 시장가격 확인 전에는 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 실질취득가 재계산. 점유자가 대항력을 갖춘 것으로 확인되면 미배당 보증금까지 포함해 낙찰가 외 추가부담을 다시 계산해야 합니다.
- 배당 한계 확인. 현재 매각가 가정에서는 우리은행도 채권최고액 전액을 회수하지 못하고 후순위 채권자 배당은 0원입니다.
- 이용현황 확인. 공부상 공장(지식산업센터)이나 현황 사무소 이용이므로 실제 사용상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리·세금 확인. 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 서류와 관련 체납 여부를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 임대차관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰 3회보다 먼저 볼 것은 점유자”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 161,000,000원에서 최저가 55,223,000원까지 내려와 눈에 띄는 할인처럼 보입니다. 그러나 감정가 대비 34.3%라는 사실은 시장시세 대비 34.3%라는 뜻이 아닙니다. 최근 실거래 비교수치가 확인되지 않는 데다, 현황조사상 (주)클리어 디스플레이의 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력·승계액도 아직 확정되지 않았습니다.
말소기준 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하는 점은 분명한 장점이지만, 이 사건에서 입찰 전 가장 먼저 해결해야 할 질문은 가격이 아니라 “점유자의 임대차가 어떤 조건인가”입니다. 그 사실이 확인돼야 계산상 0원인 인수액이 실제로도 0원인지, 그리고 55,223,000원이 최종 실질취득가에 가까운지 판단할 수 있습니다. 등기권리는 정리되지만, 점유관계와 가격검증은 미완성. 이것이 현재 단계의 핵심입니다.
