55,223,000원
인천지방법원 2024타경41814. 부천시 소사구 옥길동 옥길지식산업센터 8층 818호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 감정평가 당시에는 사무소로 이용하고 있는 것으로 조사됐습니다. 소유자는 홍성혁입니다. 말소기준은 2023.05.04. 설정된 주식회사우리은행 채권최고액 1,176,000,000원 근저당권입니다. 이후 권대환 근저당, 건화텍스타일·어반디앤씨 가압류, 부천시 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 말소구조는 비교적 선명하지만, 이 사건에서 가장 중요한 확인 대상은 등기부가 아니라 점유·임차관계입니다. 현황조사에 (주)클리어 디스플레이가 등장하지만 전입신고일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 ‘대항력 있음’ 또는 ‘대항력 없음’으로 단정해서는 안 되며, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경41814 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 775-7 옥길지식산업센터 8층 818호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 범안로219번길 71 |
| 용도 / 이용상태 | 공장(지식산업센터) · 기준시점 현재 사무소로 이용 |
| 소유자 | 홍성혁 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 55,223,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 943,990,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 사용승인 | 2022.11.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.05.04. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,176,000,000원이고 공동담보목록 제2023-148호가 기재돼 있습니다. 뒤이어 2023.09.27. 권대환의 채권최고액 60,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2024년 이후 가압류·압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 점유자 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)클리어 디스플레이 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위나 승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 다만 전입신고일 미상, 보증금 미상으로 대항력 판정이 불가능합니다. 확정일자와 배당요구 여부 역시 확인되지 않아 우선변제권도 확정할 수 없습니다. 이 사건의 핵심 리스크는 바로 이 한 명의 점유자입니다.
③ 시세 판단 — 실거래 자료가 없어 가격 메리트 확정 금지
감정가는 161,000,000원이고 현재 최저매각가는 55,223,000원입니다. 현재 회차는 데이터상 3회 유찰·감정가 34%로 표시돼 있습니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 유사 지식산업센터의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료는 제시돼 있지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,223,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,394,014원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,176,000,000원 | 53,828,986원 |
| 2. 근저당 · 권대환 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 건화텍스타일 | 118,861,062원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 어반디앤씨 | 68,130,640원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 주식회사건화텍스타일 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,422,991,702원 중 배당액은 53,828,986원이며, 미배당은 1,369,162,716원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 현황조사상 점유자의 보증금도 미상이므로 실제 배당 및 인수관계는 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서 채권 미배당은 1,369,162,716원입니다. 4회 유찰 시 매각가 38,656,100원에서 미배당 1,385,431,412원, 5회 유찰 시 매각가 27,059,270원에서 미배당 1,396,819,499원으로 표시됩니다. 이 미배당액은 등기상 후순위 채권의 배당부족을 보여주는 수치이지, 그 자체가 곧 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)이나 기준시점 현재 사무소로 이용 중입니다.
- 위치. 경기도 부천시 소사구 옥길동 범박고등학교 남측 인근이며, 주위에 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 2022.11.21 사용승인된 철근콘크리트조 건물이며 위생·상하수도·승강기·소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,935,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 출입로가 외부 공도로 연결되고 남측으로 보행자도로에 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. (주)클리어 디스플레이의 보증금·전입신고일·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 현재 자료만으로는 대항력 여부를 판정할 수 없으므로 ‘대항력 가능·미상’을 전제로 최대 인수위험을 먼저 계산해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 3회 유찰과 감정가 34%만으로 저가매수라고 판단하지 말고 최근 지식산업센터 실거래 및 임대수익률을 확인해야 합니다.
- 공장·사무소 이용 확인. 공부상 공장인 호실을 현재 사무소로 사용하고 있으므로 입주업종·관리규약·실사용 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행과 권대환 근저당에 공동담보목록이 기재돼 있으므로 공동담보 전체의 배당관계를 확인해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 제공된 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 호수 원본 대조. 사건의 818호 표기와 감정요항 구조란의 811호 표기를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 임차관계가 먼저”
이 물건은 감정가 161,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 55,223,000원까지 내려와 있습니다. 등기상으로는 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이고, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현황조사상 실제 점유자 1명의 보증금과 전입일이 모두 미상이라는 변수가 남아 있습니다.
따라서 이 사건을 “3회 유찰된 저가 물건”으로 먼저 볼 것이 아니라, 임차관계를 확인해야 비로소 실질취득비용을 계산할 수 있는 사건으로 보는 것이 맞습니다. 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시장가 대비 싼지 비싼지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 등기권리는 비교적 단순하지만, 점유·가격은 보류. 입찰 여부는 점유자의 권리와 실제 시장가격을 확인한 뒤 결정해야 합니다.
