대구지방법원 2025타경9739. 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 삼주강변타운 101동 13층 1315호 아파트입니다. 이 사건의 권리분석 기준점은 2015.09.02 설정된 주식회사대구은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 대구은행의 추가 근저당권들과 임의경매개시결정, 칠곡군 압류, 서울보증보험주식회사 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
대상호에는 이경숙이 2023.02.21 전입한 것으로 조사됐습니다. 말소기준권리보다 전입이 늦기 때문에 대항력은 없고, 매수인에게 승계되는 보증금도 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 우선변제·최우선변제 여부는 매각물건명세서 등 원본을 통해 최종 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9739 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 952 삼주강변타운 101동 13층1315호 |
| 물건종류 | 아파트 · 아파트 단위세대로 이용중 |
| 소유자 | 서진섬유주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 32,500,000원 / 22,750,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크 / 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 실거래 비교 면적 | 50.0㎡ · 동일 면적 매칭 |
① 권리 흐름 — 2015.09.02가 기준선
말소기준은 을구 3번 주식회사대구은행 근저당권입니다. 등기 내용에는 채권최고액이 금삼십사억원정으로 기재되어 있으며, 이후의 을구 4번부터 9번까지 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 2025.11.14 임의경매개시결정, 2025.11.21 칠곡군 압류, 2026.01.13 서울보증보험주식회사 가압류 역시 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 확인 — 대상호와 타호수를 분리해서 본다
현황조사에 함께 나타나는 사람 가운데 대상 물건 101동 1315호와 직접 대응하는 전입자는 이경숙입니다. 심정열은 101동 1316호, 김유식은 102동 910호, 정은주는 102동 911호로 각각 대상호와 호수가 다릅니다. 따라서 이 세 사람의 보증금을 대상호 인수액에 합산하지 않습니다.
| 성명 | 호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경숙 | 101-1315호 · 대상호 | 2023.02.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심정열 | 101-1316 | 2022.02.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유식 | 102-910 | 2020.04.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은주 | 102-911 | 2025.07.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 70%
삼주강변타운은 873세대이며 1993.11.15 준공됐습니다. 비교 면적 50.0㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이고 평균은 32,500,000원입니다. 감정가도 정확히 32,500,000원이지만, 한 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 22,750,000원, 최근 12개월 평균의 70.0%까지 내려왔습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 50.0㎡ | 9 | 44,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 7 | 37,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 13 | 31,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 11 | 29,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 5 | 36,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 6 | 35,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 11 | 31,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 12 | 30,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 12 | 32,000,000원 |
| 2026.05 | 50.0㎡ | 4 | 25,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 50.0㎡ | 12건 | 32,500,000원 |
실거래 범위는 25,000,000원~44,000,000원이고, 최신 거래로 집계된 금액은 44,000,000원입니다. 특히 2026.08에는 대상 물건과 같은 13층의 50.0㎡ 거래가 31,000,000원에 확인됩니다. 현재 최저가 22,750,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 같은 달 13층 실거래보다도 낮은 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 809,500원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 890,000,000원 | 21,940,500원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 636,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 47,576,350원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,553,576,350원 중 예상 배당액은 21,940,500원, 미배당액은 4,531,635,850원으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 22,750,000원 | 21,940,500원 | 4,531,635,850원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 15,924,999원 | 15,238,349원 | 4,538,338,001원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 11,147,499원 | 10,546,844원 | 4,543,029,506원 | 0원 |
채권자 측 미배당은 매우 크지만, 그것이 곧 매수인의 채무 승계를 뜻하지는 않습니다. 이 사건의 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 현재 회차에서도 이미 최근 실거래 평균의 70.0%까지 내려온 만큼, 추가 유찰 여부만을 기다리기보다 대상호 상태와 임차관계 확인을 함께 놓고 응찰가를 판단할 구간입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 관호교차로 남서측 인근이며 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물이며 외장은 몰탈위 페인팅, 내장은 벽지·장판지·타일, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·소방설비·승강기설비·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 북동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지면적 29,062.0㎡, 지목은 대, 공시지가 343,500원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역이 포함되고 소로1류와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대상호 임대차 원본 확인. 이경숙의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 대항력 없음과 별개로 우선변제·최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 22,750,000원은 최근 12개월 평균 32,500,000원의 70.0%입니다. 2026.08 동일 면적 13층 거래 31,000,000원도 함께 비교해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 선순위 을구 3번·4번 근저당권의 채권액이 확인되지 않아 실제 채권자별 배당은 달라질 수 있습니다.
- 압류·가압류. 칠곡군 압류와 서울보증보험주식회사 가압류는 말소기준권리 이후로 매각 소멸 구조인지 원본 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 삼주강변타운은 1993.11.15 준공 단지입니다. 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·점유 인도. 실제 점유 상태와 관리비 체납 여부를 확인하고 인도 절차를 입찰 전 점검해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 1회 유찰부터 달라졌다
이 물건은 2015.09.02 대구은행 근저당권을 말소기준으로 이후 등기 권리가 매각으로 소멸하고, 대상호의 이경숙도 2023.02.21 전입이라 대항력이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 32,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균과 같았지만, 1회 유찰 뒤 최저매각가는 22,750,000원으로 내려와 최근 평균의 70.0%가 됐습니다. 최신 거래로 집계된 금액은 44,000,000원이고, 2026.08 같은 13층 거래도 31,000,000원에 있습니다.
따라서 현재 회차의 핵심은 낮아진 가격을 실제 내부 상태와 임차관계가 뒷받침하느냐입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 구조는 아니므로 가격 하락이 곧 실질취득가 하락으로 이어집니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 선순위 일부 근저당의 실제 채권액은 최종 확인이 필요합니다. 권리 구조는 유리하고 가격도 실거래 평균 아래지만, 임대차 원본 확인을 마친 뒤 접근할 사건입니다.
