대구지방법원 2025타경9739. 경북 칠곡군 약목면 관호리 삼주강변타운 102동 9층 911호 아파트입니다. 소유자는 서진섬유주식회사이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2015.09.02 접수된 을구 3번 주식회사대구은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 대구은행의 추가 근저당권, 국·칠곡군 압류, 서울보증보험 가압류, 경매개시결정은 제공된 권리분석상 모두 매각으로 소멸합니다.
대상 호실의 점유자로 조사된 정은주 씨는 2025.07.09 전입으로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 전입일을 기준으로 한 대항력은 없고 보증금이 매수인에게 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 이는 인수 위험과 별개로 배당·명도 확인사항으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9739 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 952 삼주강변타운 102동 9층 911호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 전용면적 기준 50.0㎡ · 아파트 단위세대 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 · 대상 9층 |
| 소유자 | 서진섬유주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 32,500,000원 / 22,750,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크 / 500,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2015.09.02 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
1993년 설정된 한국주택은행 근저당권은 2015.09.02 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 을구 3번 대구은행 근저당권이 현재 말소기준입니다. 같은 날의 추가 근저당권과 2018년·2022년 추가 근저당권, 2025년 이후 압류·가압류·경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 제공된 권리판정에 따르면 이들 권리는 낙찰자에게 승계되지 않습니다.
② 임차인·점유 확인 — 대상 911호는 후순위 전입
현황조사에는 서로 다른 호실의 점유자 4명이 기재되어 있습니다. 이 경매 대상인 102동 911호와 일치하는 점유자는 정은주 씨이며, 나머지 세 사람은 101동 1315호·101동 1316호·102동 910호로 기재되어 있습니다. 네 사람 모두 전입일이 2015.09.02 말소기준보다 늦습니다.
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경숙 | 101-1315호 | 2023.02.21 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 심정열 | 101-1316 | 2022.02.21 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 김유식 | 102-910 | 2020.04.06 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 정은주 | 102-911 | 2025.07.09 | 없음 | 미확인 | 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 70.0%
삼주강변타운은 873세대이며, 대상 면적과 일치하는 50.0㎡ 실거래가 최근 12개월 12건 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 32,500,000원으로 감정가와 같고, 현재 최저매각가 22,750,000원은 이 평균의 70.0%입니다. 최신 거래는 2026.08의 44,000,000원이고, 12건 범위는 25,000,000원부터 44,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 50.0㎡ | 9 | 44,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 7 | 37,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 13 | 31,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 11 | 29,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 5 | 36,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 6 | 35,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 11 | 31,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 12 | 30,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 12 | 32,000,000원 |
| 2026.05 | 50.0㎡ | 4 | 25,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.0㎡ | 12건 | 32,500,000원 |
현재 최저가는 최근 실거래 최저인 25,000,000원보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 비율 역시 제공된 비교값 기준 70.0%입니다. 이 사건은 대항력 있는 임차인 보증금을 인수하는 구조가 아니므로 시세 비교 기준도 별도 보증금이 아니라 현재 최저가와 동일한 실질취득 22,750,000원으로 볼 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 809,500원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사대구은행 | 890,000,000원 | 21,940,500원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사대구은행 | 636,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사대구은행 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사대구은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 주식회사대구은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 47,576,350원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당계산에서는 총 채권액 4,553,576,350원 중 21,940,500원이 채권자에게 배당되고 미배당액은 4,531,635,850원으로 계산됩니다. 다만 선순위인 을구 3번·4번 근저당권의 채권액이 확정되지 않아 계산에서는 0원 처리되어 있으므로, 실제 배당순위별 금액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 별도 확인사항입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 22,750,000원 | 21,940,500원 | 4,531,635,850원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 15,924,999원 | 15,238,349원 | 4,538,338,001원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 11,147,499원 | 10,546,844원 | 4,543,029,506원 | 0원 |
이 사건에서는 미배당 채권이 커져도 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금 때문에 가격 하락분이 인수액으로 전환되는 유형과 달리, 유찰될수록 제공된 계산상 실질취득 가격도 함께 낮아지는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 ‘관호교차로’ 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 단지 북동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트 단위세대로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 설비. 급배수·위생·소방·승강기·개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지면적은 29,062.0㎡, 공시지가는 343,500원/㎡입니다. 토지는 부정형으로 아파트 및 부속시설 건부지로 이용 중입니다.
- 단지 거래. 삼주강변타운은 873세대이며 50.0㎡ 동일 면적 최근 거래가 12건 확인됩니다. 최근 12개월 평균 32,500,000원, 최신 거래 44,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.09.02 을구 3번 주식회사대구은행 근저당권이 말소기준인지 등기사항전부증명서 원문과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 911호 점유자 확인. 정은주 씨의 전입은 2025.07.09로 후순위지만, 실제 점유 지속 여부와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 보증금·우선변제 확인. 대상호 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 배당 및 명도 계획을 세우기 전 최신 명세서를 확인하세요.
- 배당표 과신 금지. 을구 3번·4번 근저당권의 채권액이 확정되지 않은 상태라 제공된 예상배당표는 실제 최종배당표와 달라질 수 있습니다.
- 실거래 비교. 현재 최저가 22,750,000원은 최근 12개월 평균 32,500,000원의 70.0%입니다. 동일 50.0㎡라도 층·내부상태에 따라 거래가가 25,000,000원부터 44,000,000원까지 차이가 있습니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 당해세·최우선변제 가능성을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원에 시세 평균의 70.0%, 승부처는 점유 확인”
이 물건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아니라 가격과 점유 확인입니다. 말소기준은 2015.09.02 대구은행 근저당권이고, 그 이후의 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 대상 102동 911호 정은주 씨의 전입도 2025.07.09로 후순위여서 대항력은 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 한 차례 유찰돼 감정가 32,500,000원에서 현재 22,750,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균도 32,500,000원이므로 현재 최저가는 그 평균의 70.0%입니다. 최신 2026.08 거래 44,000,000원과 최근 실거래 최저 25,000,000원도 현재 최저가보다 높습니다. 제공된 자료만 기준으로 보면 권리는 인수 0원, 가격은 평균 대비 할인 구간입니다. 다만 보증금·우선변제 내역이 확인되지 않은 대상호 점유자의 명도와 선순위 근저당의 실제 채권액은 최종 입찰 전에 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
