대구지방법원 2025타경9739. 칠곡군 약목면 관호리 삼주강변타운 101동 14층 1401호 아파트입니다. 감정가는 32,500,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 22,750,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 현재 소유자는 서진섬유주식회사이며, 2015.09.02. 설정된 주식회사대구은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 대구은행 근저당권들과 경매개시결정, 칠곡군 압류, 서울보증보험 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 같은 단지 50.0㎡ 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 32,500,000원으로 감정가와 같습니다. 반면 현재 최저가는 22,750,000원으로 최근 평균의 70.0%입니다. 최신 거래는 2026.08. 44,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 제공된 실거래 표본 기준으로 현재 회차는 평균과 최신 거래 모두보다 낮은 가격대입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9739 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 952 삼주강변타운 101동 14층1401호 |
| 물건종류 | 아파트 · 감정 이용상태 아파트 단위세대 |
| 소유자 | 서진섬유주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 32,500,000원 / 22,750,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 | 주식회사 아이엠뱅크 |
| 청구금액 | 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 등기 발급 | 대구지방법원 칠곡등기소 · 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 2015.09.02. 근저당이 기준
1994.12.29. 설정됐던 한국주택은행 근저당권은 국민은행으로 이전된 뒤 2015.09.02. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 을구 3번 주식회사대구은행 근저당권입니다. 그 이후의 대구은행 근저당권 6건과 2025.11.14. 임의경매개시결정, 2025.11.21. 칠곡군 압류, 2026.01.13. 서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 현황조사 전입자 — 본건 호수와 일치하지 않는다
현황조사에는 전입자 4명이 확인되지만 기재 호수는 101동 1315호·1316호, 102동 910호·911호로, 본건 101동 1401호와 일치하지 않습니다. 네 사람 모두 전입일이 2015.09.02. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 기재 호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경숙 | 101-1315호 | 2023.02.21 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심정열 | 101-1316 | 2022.02.21 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유식 | 102-910 | 2020.04.06 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정은주 | 102-911 | 2025.07.09 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가 2,275만원 vs 최근 평균 3,250만원
삼주강변타운은 873세대, 사용승인일은 1993.11.15입니다. 비교된 실거래는 50.0㎡로 면적이 일치하며, 최근 12건 평균은 32,500,000원입니다. 현재 최저매각가 22,750,000원은 이 평균의 70.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 50.0㎡ | 9 | 44,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 7 | 37,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 13 | 31,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 11 | 29,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 5 | 36,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 6 | 35,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 11 | 31,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 12 | 30,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 12 | 32,000,000원 |
| 2026.05 | 50.0㎡ | 4 | 25,000,000원 |
| 평균 | 50.0㎡ | 12건 | 32,500,000원 |
표본의 최저 거래가는 25,000,000원, 최고 거래가는 44,000,000원, 평균은 32,500,000원입니다. 현재 최저매각가 22,750,000원은 표본 최저 거래가보다도 낮고, 최신 거래 44,000,000원과도 차이가 있습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액도 22,750,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 809,500원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 890,000,000원 | 21,940,500원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 636,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 8번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 9번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 47,576,350원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 채권자 총 청구액은 4,553,576,350원, 배당액은 21,940,500원, 미배당은 4,531,635,850원입니다. 다만 을구 3번과 4번 근저당권은 채권액이 미상이라 이 계산에서 제외돼 있습니다. 따라서 위 표는 실제 배당순위를 확정하는 표가 아니라 제공된 배당 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 22,750,000원 | 21,940,500원 | 4,531,635,850원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 15,924,999원 | 15,238,349원 | 4,538,338,001원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 11,147,499원 | 10,546,844원 | 4,543,029,506원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자 청구액은 500,000,000원이지만 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여금도 모든 회차에서 0원입니다. 회차가 내려갈수록 매각가와 채권자 배당액은 줄지만, 매수인 인수액은 계속 0원으로 유지됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 ‘관호교차로’ 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 단지 북동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물로, 외장은 몰탈 위 페인팅, 내장은 벽지·장판지·타일, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 급배수·위생·소방·승강기·개별난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 29,062.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 계획관리지역으로 기재돼 있습니다. 공시지가는 343,500원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역이 포함되고, 소로1류와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 삼주강변타운은 873세대이며 50.0㎡ 실거래 12건이 25,000,000원부터 44,000,000원까지 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1401호 실제 점유 확인. 현황조사에 기재된 전입자 4명은 모두 다른 호수입니다. 본건 1401호의 현재 점유자를 현장과 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 선순위 근저당 원금 확인. 을구 3번·4번 근저당은 배당 계산상 채권액이 미상입니다. 소멸 여부와 별개로 실제 채권 및 배당관계는 원본을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균은 32,500,000원, 표본 최저 거래는 25,000,000원, 현재 최저가는 22,750,000원입니다. 층·상태 차이를 직접 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 유찰 여부 재확인. 현재는 1회 유찰·감정가 70% 회차이며 매각기일은 2026.08.21입니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 금액을 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 가격 메리트는 보이지만, 점유와 배당은 분리 확인”
이 물건의 장점은 비교적 명확합니다. 현재 최저매각가 22,750,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 32,500,000원의 70.0%이고, 최신 거래도 44,000,000원입니다. 권리 측면에서는 2015.09.02. 주식회사대구은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하며, 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다.
다만 현황조사에 등장하는 4명의 전입자는 모두 1401호가 아닌 다른 호수에 기재돼 있고, 배당표 역시 을구 3번과 4번 근저당의 채권액을 제외한 계산입니다. 따라서 결론은 가격은 유리한 구간, 등기상 인수는 0원이지만, 1401호 실제 점유와 선순위 채권 배당관계는 입찰 전 원본에서 마지막으로 확인할 사건입니다.
