대구지방법원 2025타경9739. 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 삼주강변타운 101동 14층 1401호입니다. 감정평가 요항상 본건은 아파트 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물입니다. 소유자는 서진섬유주식회사이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2015.09.02 접수된 주식회사대구은행 근저당권입니다.
말소기준보다 뒤에 설정된 주식회사대구은행의 추가 근저당권들과 2025.11.14 임의경매개시결정, 2025.11.21 칠곡군 압류, 2026.01.13 서울보증보험주식회사 가압류는 자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기 권리 자체보다 이번 물건에서 더 중요한 확인 포인트는 실제 1401호의 점유관계와 현재 가격이 실거래 대비 어느 수준인지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9739 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 952 삼주강변타운 101동 14층 1401호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 50.0㎡ · 15층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 서진섬유주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 32,500,000원 / 15,925,000원 (2회 유찰) |
| 경매개시결정 채권자 | 주식회사 아이엠뱅크 |
| 청구액 | 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 2015.09.02 근저당이 말소기준
1994.12.29 소유권이전 이후 과거 한국주택은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 기준이 되는 권리는 2015.09.02 주식회사대구은행 근저당입니다. 같은 날 설정된 추가 근저당들과 2018년·2022년 근저당, 이후 경매개시결정·압류·가압류는 모두 말소기준 이후이므로 자료상 낙찰 후 소멸합니다. 배당 시나리오에도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유 확인 — 이름보다 ‘호수 일치’가 중요하다
| 성명 | 기재 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경숙 | 101-1315호 | 2023-02-21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심정열 | 101-1316 | 2022-02-21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유식 | 102-910 | 2020-04-06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은주 | 102-911 | 2025-07-09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 50.4%
삼주강변타운 동일 면적 50.0㎡의 최근 실거래 12건은 2026.06부터 2026.09까지 20,000,000원~44,000,000원에 분포합니다. 최근 12개월 평균은 31,583,333원, 최신 거래는 2026.09의 28,000,000원입니다. 현재 최저매각가 15,925,000원은 최근 12개월 평균의 50.4%이며, 12건 실거래 최저액 20,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 50.0㎡ | 15 | 28,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 2 | 20,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 1 | 28,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 9 | 44,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 7 | 37,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 13 | 31,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 11 | 29,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 5 | 36,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 6 | 35,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 11 | 31,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 평균 | 50.0㎡ | 12건 | 31,583,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 15,925,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 686,650원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사대구은행 | 890,000,000원 | 15,238,350원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사대구은행 | 636,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사대구은행 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사대구은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 주식회사대구은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 47,576,350원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 모형상 집행비용 686,650원과 을구 5번 근저당에 15,238,350원이 배당돼 매각대금 15,925,000원이 모두 소진됩니다. 을구 3번·4번 근저당의 채권액은 확인되지 않아 배당 계산에서 제외돼 있으므로 실제 채권자별 배당순서는 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 다만 매수인 인수액은 시나리오상 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 15,925,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 11,147,500원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 7,803,249원 | 0원 |
현재 회차부터 이미 최근 실거래 범위 아래에 들어와 있습니다. 가격만 보면 추가 유찰을 반드시 기다려야 하는 구조는 아닙니다. 오히려 이번 물건은 낮아진 최저가보다 1401호 실제 점유상태와 매각물건명세서 확인이 입찰 판단의 선행 조건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관호교차로 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 삼주강변타운은 873세대이며, 1993-11-15 준공됐습니다.
- 도로. 단지 북동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·소방·승강기·개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가는 343,500원/㎡입니다. 토지면적은 29,062.0㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역을 포함하고, 소로1류와 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1401호 점유자 확인. 현황조사상 이름이 나온 4명은 모두 다른 호수입니다. 대상호 실제 점유자를 원문에서 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 전입자 정보가 있어 대상호와의 관계를 분리해 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2015.09.02 을구 3번 근저당권이 기준이며 이후 권리는 자료상 매각으로 소멸합니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 31,583,333원, 최신 거래 28,000,000원, 실거래 범위 20,000,000원~44,000,000원을 함께 비교하세요.
- 배당표 해석 주의. 을구 3번·4번 근저당 채권액이 확인되지 않아 제공 배당모형의 채권자별 배당액은 확정값이 아닙니다.
- 세금·최우선변제 확인. 당해세와 임차인 최우선변제는 배당모형에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 가격 메리트는 크고, 승부처는 점유 확인
이 물건의 등기부 구조는 명확한 편입니다. 2015.09.02 주식회사대구은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·경매개시결정·압류·가압류는 자료상 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
가격도 이미 감정가 32,500,000원에서 2회 유찰돼 15,925,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 31,583,333원의 50.4%이고, 최신 거래 28,000,000원과 최근 실거래 최저 20,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 비싸서 기다려야 하는 물건”이 아니라, 낮아진 가격이 실제로 유효한지 점유·임차관계를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건에 가깝습니다.
