대구지방법원 2025타경9739. 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 삼주강변타운 102동 8층809호 아파트입니다. 감정가 32,500,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 15,925,000원입니다. 말소기준은 2015.09.02 설정된 주식회사대구은행 근저당권이며, 이후의 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 같은 단지에서 면적 50.0㎡로 매칭된 최근 12개월 거래의 평균은 31,583,333원, 최신 거래는 2026.09의 28,000,000원입니다. 현재 최저가 15,925,000원은 최근 12개월 평균의 50.4%로, 제공된 실거래 기준에서는 시세 아래에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9739 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 952 삼주강변타운 102동 8층809호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트 단위세대로 이용중 |
| 시세 비교면적 | 50.0㎡ |
| 소유자 | 서진섬유주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 32,500,000원 / 15,925,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 청구액 | 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 을구 3번, 2015.09.02 주식회사대구은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권들과 2018.09.20·2022.04.08·2022.07.08의 근저당권, 2025.10.15 압류, 2025.11.14 임의경매개시결정, 2025.11.21 압류, 2026.01.13 서울보증보험주식회사 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 현황조사 전입자 — 호수와 권리관계 확인
현황조사에는 아래 전입자들이 확인됩니다. 각 전입일은 2015.09.02 말소기준권리보다 뒤이며, 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 기재 호수는 본건 102동 809호와 서로 다르고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
| 성명 | 기재 호수 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경숙 | 101-1315호 | 2023.02.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| 심정열 | 101-1316 | 2022.02.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| 김유식 | 102-910 | 2020.04.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| 정은주 | 102-911 | 2025.07.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 50.4%
삼주강변타운은 873세대이며, 시세 비교 표본은 면적 50.0㎡입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 31,583,333원입니다. 최신 거래는 2026.09, 15층 28,000,000원이며, 표본 최저는 20,000,000원, 최고는 44,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 50.0㎡ | 15 | 28,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 2 | 20,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 1 | 28,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 9 | 44,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 7 | 37,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 13 | 31,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 11 | 29,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 5 | 36,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 6 | 35,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 11 | 31,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 평균 | 50.0㎡ | 12건 | 31,583,333원 |
현재 최저가 15,925,000원은 최근 12개월 평균 31,583,333원의 50.4%입니다. 감정가 32,500,000원은 최근 12개월 평균과 비슷한 범위지만, 2회 유찰로 최저가가 크게 내려오면서 현재 회차에서는 가격 차이가 커졌습니다. 최신 거래 28,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 15,925,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 686,650원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 890,000,000원 | 15,238,350원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 636,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 47,576,350원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
을구 3번·4번 근저당권은 채권액이 미상이라 배당 계산에서 제외돼 있습니다. 총 채권액은 4,553,576,350원, 예상 채권자 배당액은 15,238,350원, 미배당액은 4,538,338,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 15,925,000원 | 15,238,350원 | 4,538,338,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 11,147,500원 | 10,546,845원 | 4,543,029,505원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 7,803,249원 | 7,262,791원 | 4,546,313,559원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 관호교차로 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입 가능하며 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물이며 급배수·위생·소방·승강기·개별난방설비가 돼 있습니다.
- 도로. 단지 북동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가는 343,500원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 삼주강변타운 873세대, 준공일은 1993.11.15입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2015.09.02 을구 3번 주식회사대구은행 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 대조하세요.
- 현황조사 호수 대조. 전입자 기재 호수가 본건 102동 809호와 일치하지 않으므로 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 임차자료 확인. 현황조사 전입자들의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 배당표 주의. 을구 3번·4번 근저당권 채권액이 미상이라 현재 예상배당표만으로 실제 배당을 확정할 수 없습니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 15,925,000원과 최근 12개월 평균 31,583,333원, 최신 거래 28,000,000원을 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수 0원, 가격은 최근 시세 아래
이 물건은 2015.09.02 근저당권이 말소기준이고 그 이후 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 가격은 감정가 32,500,000원에서 2회 유찰돼 15,925,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 31,583,333원의 50.4%입니다.
다만 현황조사의 전입자 기재 호수는 본건과 일치하지 않고 보증금·확정일자가 미상이며, 말소기준 근저당권 일부의 채권액도 확인되지 않습니다. 따라서 가격 차이만 보고 끝낼 사안은 아니고, 본건 102동 809호의 실제 점유관계와 매각물건명세서 확인이 최종 입찰 판단의 핵심입니다.
