대구지방법원 2025타경9739. 경북 칠곡군 약목면 관호리 삼주강변타운 102동 8층 809호 아파트입니다. 감정가는 32,500,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 22,750,000원입니다. 등기상 핵심은 2015.09.02. 설정된 주식회사대구은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 다수 근저당권과 국·칠곡군 압류, 서울보증보험 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가와 최근 12개월 실거래 평균이 모두 32,500,000원으로 일치합니다. 현재 최저가 22,750,000원은 그 평균의 70.0%이며, 최신 거래는 2026.08. 44,000,000원입니다. 제공된 거래자료에는 별도 하락 추세 수치가 없으므로 방향성을 단정하기보다, 같은 50.0㎡ 거래가 25,000,000원~44,000,000원으로 넓게 분포한다는 점을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9739 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 952 삼주강변타운 102동 8층809호 |
| 물건종류 | 아파트 · 감정평가 이용상태 아파트 단위세대 |
| 소유자 | 서진섬유주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 32,500,000원 / 22,750,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 말소기준
1993년 한국주택은행 근저당은 2015.09.02. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 을구 3번 주식회사대구은행 근저당이 현재 말소기준입니다. 이후 같은 날 추가된 대구은행 근저당들과 2018년·2022년 근저당, 2025년 국 압류, 2025년 임의경매개시결정, 칠곡군 압류, 2026년 서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 확인 — 현황조사 전입자는 모두 다른 호수
| 이름 | 현황조사 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경숙 | 101-1315호 | 2023.02.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심정열 | 101-1316 | 2022.02.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유식 | 102-910 | 2020.04.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정은주 | 102-911 | 2025.07.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 전입자 4명은 모두 말소기준일인 2015.09.02. 이후 전입이므로 기재된 정보만 기준으로는 대항력이 없습니다. 더 중요한 점은 이들의 표시 호수가 각각 101-1315호, 101-1316호, 102-910호, 102-911호로, 매각 대상인 102동 809호와 일치하지 않는다는 것입니다. 따라서 이 4명의 보증금을 본건 인수액에 합산해서는 안 되며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가 70%, 최신 거래는 44,000,000원
삼주강변타운은 873세대이며, 비교 대상은 전용 50.0㎡입니다. 최근 거래 12건의 평균은 32,500,000원, 최저는 25,000,000원, 최고는 44,000,000원입니다. 현재 최저매각가 22,750,000원은 최근 12개월 평균의 70.0%이고, 거래표본 최저가 25,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 50.0㎡ | 9 | 44,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 7 | 37,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 13 | 31,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 11 | 29,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 5 | 36,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 6 | 35,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 11 | 31,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 12 | 30,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 12 | 32,000,000원 |
| 2026.05 | 50.0㎡ | 4 | 25,000,000원 |
| 평균 | 50.0㎡ | 12건 | 32,500,000원 |
특히 2026.08. 최신 거래는 9층 44,000,000원입니다. 다만 동일 월에도 31,000,000원과 37,000,000원 거래가 있어 개별 호수·층·상태에 따른 편차가 큽니다. 따라서 현재 최저가가 평균 대비 낮다는 점은 분명한 가격상 장점이지만, 44,000,000원을 본건의 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 809,500원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사대구은행 | 890,000,000원 | 21,940,500원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사대구은행 | 636,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사대구은행 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사대구은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 주식회사대구은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 47,576,350원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,553,576,350원 중 예상배당은 21,940,500원, 미배당은 4,531,635,850원입니다. 을구 3·4번은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 22,750,000원 | 21,940,500원 | 4,531,635,850원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 15,924,999원 | 15,238,349원 | 4,538,338,001원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 11,147,499원 | 10,546,844원 | 4,543,029,506원 | 0원 |
각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 신청채권자 청구액은 500,000,000원이고, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 신청채권자 배당액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 거액의 선순위 공동담보 채권이 매각대금을 흡수하는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 ‘관호교차로’ 남서측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물이며 급배수·위생·소방·승강기·개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 북동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 지목은 대, 토지면적 29,062.0㎡, 공시지가는 343,500원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역이 포함되며 소로1류와 접합니다.
- 규모·거래. 삼주강변타운은 873세대, 사용승인일은 1993.11.15.이며 동일 50.0㎡ 최근 12건 거래는 25,000,000원~44,000,000원입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 본건 점유자 확인. 현황조사 전입자 4명은 809호가 아닌 다른 호수로 기재돼 있습니다. 102동 809호 점유관계를 원본으로 최종 확인해야 합니다.
- 임대차 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서의 임차인·배당요구· 최우선변제 기재를 확인해야 합니다.
- 선순위 공동담보 확인. 2015.09.02. 대구은행 근저당을 포함한 여러 공동담보목록이 존재합니다. 말소 여부와 배당순위를 등기부 원본으로 다시 확인하세요.
- 세금 확인. 국과 칠곡군 압류가 등기돼 있습니다. 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 매각조건을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균은 32,500,000원이지만 거래범위가 25,000,000원~44,000,000원으로 넓습니다. 현재 최저가 22,750,000원을 기준으로 개별 호수 상태와 명도비용까지 합산해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 할인, 권리는 소멸형… 점유 확인이 마지막 관문”
현재 최저가 22,750,000원은 최근 12개월 실거래 평균 32,500,000원의 70.0%입니다. 최신 거래 44,000,000원과 비교해도 낮고, 제공된 배당 시나리오에서는 낙찰자가 인수할 금액이 0원입니다. 말소기준 이후의 근저당·압류·가압류도 매각으로 소멸합니다.
다만 현황조사에 기재된 전입자 4명이 모두 매각 대상 102동 809호가 아닌 다른 호수라는 점은 반드시 정리하고 들어가야 합니다. 이들의 보증금을 본건 인수액으로 잡을 근거는 없지만, 동시에 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리 구조와 가격은 양호한 편, 마지막 변수는 809호의 실제 점유·임대차 확인입니다.
