대구지방법원 2025타경9739. 칠곡군 약목면 관호리 ‘삼주강변타운’ 101동 15층1516호 아파트입니다. 감정평가상 이 사건 대상은 아파트 단위세대로 이용 중이고, 동일 면적 실거래 비교 기준은 50.0㎡입니다. 감정가 32,500,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 22,750,000원까지 내려왔습니다.
등기부의 핵심은 2015.09.02 주식회사대구은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 대구은행의 근저당권들과 국·칠곡군 압류, 서울보증보험주식회사 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9739 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 952 삼주강변타운 101동 15층1516호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 실거래 비교 기준 50.0㎡ · 15층 |
| 소유자 | 서진섬유주식회사 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 32,500,000원 / 22,750,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크 / 500,000,000원 |
| 말소기준 | 2015.09.02 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2015.09.02 접수된 을구 3번 주식회사대구은행 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 을구 4·5·6번 근저당권, 2018년과 2022년 추가 근저당권, 2025년 이후의 압류·경매개시결정, 2026년 서울보증보험주식회사 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
② 점유·임차인 — 4명 모두 본건 1516호와 호수가 다르다
| 성명 | 현황조사 호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경숙 | 101-1315호 | 2023-02-21 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 심정열 | 101-1316 | 2022-02-21 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 김유식 | 102-910 | 2020-04-06 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 정은주 | 102-911 | 2025-07-09 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 보증기관 승계 없음 |
네 명의 전입일은 모두 말소기준일인 2015.09.02 이후라 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 더 중요한 점은 이들이 점유한다고 표시된 호수가 101-1315호·101-1316·102-910·102-911로, 매각 대상인 101동 1516호와 일치하지 않는다는 것입니다. 따라서 이 명단을 본건 1516호의 직접 임차인으로 합산하거나 보증금 인수 위험으로 계산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 70%
삼주강변타운은 873세대, 준공일은 1993-11-15입니다. 동일 면적 50.0㎡의 최근 12개월 실거래 집계는 12건이고 평균 거래금액은 32,500,000원입니다. 현재 최저가 22,750,000원은 이 최근 평균의 70.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 50.0㎡ | 9 | 44,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 7 | 37,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 13 | 31,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 11 | 29,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 5 | 36,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 6 | 35,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 11 | 31,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 12 | 30,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 12 | 32,000,000원 |
| 2026.05 | 50.0㎡ | 4 | 25,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.0㎡ | 12건 | 32,500,000원 |
최근 거래 범위는 25,000,000원~44,000,000원이고, 최신 거래는 2026.08의 44,000,000원입니다. 감정가 32,500,000원은 최근 12개월 평균 32,500,000원과 같지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가 22,750,000원은 최근 12개월 평균의 70.0%로 내려와 있습니다. 이 사건은 최저가 자체가 최근 시세 이상인 유형이 아니라, 현재 회차에서 가격 할인폭이 실제로 생긴 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 809,500원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 890,000,000원 | 21,940,500원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 636,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 8번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 9번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 47,576,350원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 4,553,576,350원 중 채권자 배당액은 21,940,500원, 미배당액은 4,531,635,850원입니다. 말소기준권리와 을구 4번 근저당권은 채권액이 미상이라 배당 계산에서 제외돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 더 유찰되면 가격은 낮아지지만 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 22,750,000원 | 21,940,500원 | 4,531,635,850원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 15,924,999원 | 15,238,349원 | 4,538,338,001원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 11,147,499원 | 10,546,844원 | 4,543,029,506원 | 0원 |
이 사건은 유찰될수록 후순위 채권자의 미배당이 커지지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 가격 판단은 숨은 임차보증금 인수를 더한 금액이 아니라, 각 회차의 매각가 자체를 중심으로 볼 수 있습니다. 현재 회차의 실질취득은 22,750,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 소재 관호교차로 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통입니다. 단지 북동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물이며, 급배수·위생·소방·승강기·개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 공시지가는 343,500원/㎡입니다. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역이 포함되고, 소로1류와 접합니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 삼주강변타운은 873세대, 준공일 1993-11-15이며 동일 면적 최근 12개월 실거래는 12건입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.2회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1516호 직접 점유 확인. 현황조사 명단 네 명은 모두 다른 호수입니다. 본건 1516호의 실제 점유자·임대차 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 원본 대조. 2015.09.02 을구 3번 주식회사대구은행 근저당권이 말소기준으로 제시돼 있으므로 등기 원본의 접수 순위를 다시 확인해야 합니다.
- 배당표의 미상 채권 확인. 을구 3번과 4번 근저당권은 채권액이 미상이라 현재 배당 계산에서 제외돼 있습니다. 이는 배당순서에 영향을 줄 수 있습니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 국·칠곡군 압류도 있으므로 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가 22,750,000원은 최근 12개월 평균 32,500,000원의 70.0%입니다. 최근 실거래 25,000,000원~44,000,000원과 대상 호수의 층·내부 상태를 함께 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 소멸형, 남은 것은 1516호 현장 확인
이 사건의 숫자만 놓고 보면 구조가 분명합니다. 감정가와 최근 12개월 실거래 평균이 모두 32,500,000원이고, 한 번 유찰된 현재 최저가는 22,750,000원으로 최근 평균의 70.0%입니다. 매수인 인수도 0원이라 실질취득은 현재 최저가와 같습니다.
권리 역시 2015.09.02 대구은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 형태입니다. 다만 이 사건에서 놓치면 안 되는 부분은 점유자료의 호수 불일치입니다. 현황조사에 등장하는 네 사람은 1315호·1316호·910호·911호이고 본건은 1516호입니다. 따라서 다른 호수 임차인을 본건에 합산해 인수 위험을 부풀릴 이유도 없지만, 반대로 1516호가 비어 있다고 단정할 근거도 없습니다. 가격과 등기는 A권역, 최종 입찰 여부는 1516호 현장 점유 확인에서 결정되는 물건입니다.
