대구지방법원 2025타경9739. 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 삼주강변타운 101동 1516호입니다. 감정가는 32,500,000원이었으나 2회 유찰되면서 최저매각가가 15,925,000원으로 내려왔습니다. 단지의 동일 면적 최근 실거래 평균 31,583,333원과 비교하면 상당한 가격 차이가 있습니다. 최신 거래 역시 28,000,000원으로 확인되어, 전체 평균에만 의존한 할인율도 아닙니다.

권리 구조는 대구은행의 근저당권을 중심으로 형성되어 있습니다. 2015년 설정된 근저당권이 말소기준이며 이후 여러 근저당권과 압류·가압류가 이어졌습니다. 등기상 이들 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 채권 규모가 크다는 사실과 낙찰자가 해당 채무를 인수한다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 본건에서 중요한 추가 확인사항은 대상 호실의 점유관계와 실제 배당순위입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸 예정, 점유는 별도 문제

말소기준 근저당권의 채권최고액은 3,400,000,000원이며, 동일한 2015.09.02에 미화 500,000달러 및 890,000,000원·636,000,000원의 근저당권이 함께 설정되었습니다. 이후 2018년과 2022년에도 대구은행 근저당권이 추가되었습니다. 여러 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로 전체 채권최고액을 이 호실 하나의 확정 채무로 간주해서는 안 됩니다.

2025.05.27에는 소유권 양도와 담보권·임차권 설정 등을 금지하는 재산보전처분이 등기됐으나, 2025.11.12 회생절차폐지결정 확정을 원인으로 말소되었습니다. 2025.11.14에는 아이엠뱅크의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

② 임차인·점유 확인 — 다른 호실 전입자를 1516호 임차인으로 계산하면 안 된다

현황조사에는 이경숙·심정열·김유식·정은주의 전입 정보가 확인됩니다. 다만 기재된 전입 호실은 각각 1315호·1316호·910호·911호로, 경매 대상인 101동 1516호와 일치하지 않습니다. 따라서 이들을 1516호의 임차인이라고 단정하거나 보증금을 합산해서는 안 됩니다.

위 전입자들은 모두 말소기준일 이후 전입자로 기재되어 있으나, 대상 호실 자체가 다르므로 1516호의 임차인 수 및 보증금 산정에서 제외합니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않았습니다.

특히 매각물건명세서와 전입세대확인서를 대상 호실 기준으로 대조하고, 현장 방문을 통해 점유자를 확인하는 절차가 중요합니다. 등기상 인수 0원이라는 결과를 실제 명도 부담까지 없다는 뜻으로 확대해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 실거래 기준으로도 할인 폭이 크다

삼주강변타운은 873세대이며 1993.11.15 준공된 단지입니다. 동일 면적 50.0㎡의 2026년 6~9월 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 최근 12개월 평균은 31,583,333원이고, 가장 최근인 2026년 9월 거래는 대상 물건과 같은 15층에서 28,000,000원에 이루어졌습니다.

최근 실거래는 20,000,000원~44,000,000원에 분포합니다. 최저가 15,925,000원은 이 중 가장 낮은 거래가보다도 낮습니다. 동일 면적 최근 평균 대비 비율은 50.4%입니다.

특히 15층 거래가 확인된다는 점이 중요합니다. 2026년 9월 동일 면적·동일 층의 실거래가가 28,000,000원으로, 현재 최저가와 상당한 차이를 보입니다. 다만 실제 호수의 방향·내부 상태·수리 여부까지 동일한 비교는 아니므로 이 가격을 대상 물건의 확정 매도가격으로 사용할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 15,925,000원 가정)

*표의 채권자별 예상배당 및 잔여금은 미상 선순위 채권액을 제외한 자동 산식 결과입니다. 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 집행비용 686,650원도 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 미반영되었습니다. 채권액은 실제 확정 채권액이 아닌 채권최고액 또는 청구금액 기준입니다.

자동 계산상 집행비용 686,650원을 제외한 배당재원은 15,238,350원입니다. 신청채권자의 청구액은 500,000,000원이지만, 현재 회차의 자동 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산되어 있습니다. 실제 배당은 채권신고와 우선순위 확인 후 달라질 수 있습니다.

중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인 인수액을 구분하는 것입니다. 자동 계산상 미배당이 크게 발생하지만, 등기상 근저당권과 후순위 압류·가압류는 소멸 대상으로 분류되어 있습니다. 따라서 미배당액 전체를 낙찰자가 떠안는 구조로 해석하면 안 됩니다.

⑤ 유찰 회차별 가격·미배당 시나리오

현재 최저가를 기준으로 이후 추가 유찰이 발생하는 경우의 산식상 시나리오입니다. 다음 회차 가격이 확정되었다는 의미는 아니며, 실제 매각조건과 기일은 법원 공고를 확인해야 합니다.

채권자 배당 및 미배당은 미상 선순위 채권을 제외한 자동 시나리오 수치입니다. 각 회차의 0원 인수액은 확인된 등기권리 기준이며, 실제 점유·임대차 및 별도 인수사항을 확인하기 전에는 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 소재 관호교차로 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통입니다. 단지 북동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물이며, 급배수·위생·소방·승강기·개별난방 설비가 설치되어 있습니다. 외장은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있습니다.
• 토지. 북동측 하향 완경사의 부정형 토지를 계단식으로 조성한 아파트 및 부속시설 부지입니다. 용도지역은 계획관리지역이며 공시지가는 343,500원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1993.11.15 준공된 873세대 단지입니다. 동일 면적 거래 표본은 확인되지만 가격 범위가 20,000,000원~44,000,000원으로 넓습니다. 건물 노후도, 수리 상태, 층과 향에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.
• 경매 이력. 단지 내 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다. 본건은 2회 유찰되어 현재 감정가의 49%까지 하락한 상태입니다. 단지의 실제 낙찰 사례가 확인되지 않아 낙찰가율과 매각 성공 가능성을 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대상 호실 확인. 매각 대상이 삼주강변타운 101동 1516호라는 점을 등기부·감정평가서·매각물건명세서·현황조사서에서 대조하세요. 다른 호실의 전입자를 대상 호실 임차인으로 혼동하지 않아야 합니다.
• 1516호 점유 확인. 전입세대확인서와 현황조사 원본을 확인하고 실제 점유자를 조사하세요. 점유자가 확인되면 전입·계약·확정일자·보증금·배당요구 여부를 검토해야 합니다.
• 선순위 채권 확인. 을구 3번과 4번 근저당권의 실제 채권액, 공동담보목록 및 배당요구·채권계산서 등을 대조하세요. 현재 산식상의 을구 5번 배당액은 확정 배당금이 아닙니다.
• 세금 및 관리비. 국세·지방세 압류가 있으므로 조세채권의 배당관계를 확인하고, 공용부분 미납 관리비 등 실제 매수인 부담 가능 금액을 점검하세요.
• 건물 상태. 준공연도와 현재 상태를 고려해 누수·설비·난방·승강기·내부 수리 필요 여부를 확인하세요. 수리비가 추가되면 매수가격과 실거래가의 차이가 줄어듭니다.
• 비교 거래. 최근 평균 31,583,333원뿐 아니라 동일 층 최신 거래 28,000,000원과 최근 최저 거래 20,000,000원을 함께 참고하세요. 실제 대상 호실의 상태를 반영한 가격 비교가 필요합니다.
• 매각조건 확인. 2026.10.01 매각기일의 변경 여부, 최종 최저매각가격, 매각 대상 범위, 특별매각조건 및 입찰보증금은 법원 공고 원본에서 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서의 발급일은 2026.08.18입니다. 입찰 직전 최신 등기부와 매각물건명세서, 현황조사서 및 법원 사건 진행내역을 재확인하세요.

맺으며 — 가격 차이는 크다. 그러나 1516호의 점유를 확인해야 한다

이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 15,925,000원입니다. 감정가 32,500,000원에서 두 차례 유찰된 결과이고, 동일 면적 최근 12건 평균 31,583,333원의 50.4%입니다. 최신 거래 28,000,000원보다도 낮아 최근 시세 기준 가격 차이가 분명한 물건입니다.

등기상으로도 2015년 대구은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 압류·가압류가 소멸할 예정이며, 확인된 등기권리의 매수인 인수액은 0원입니다. 대규모 채권 미배당이 예상된다고 해서 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

그러나 확인된 전입자들은 모두 다른 호실의 점유자로 기재되어 있습니다. 정작 경매 대상인 101동 1516호의 점유·임대차 관계는 미확인 상태입니다. 더구나 말소기준 근저당권과 같은 날 설정된 근저당권의 실제 채권액이 알려지지 않아, 자동 배당표도 확정적인 배당 예측으로 사용할 수 없습니다.

따라서 결론은 “시세 대비 가격 차이는 크고 등기상 인수는 0원으로 분류되지만, 점유·임대차와 선순위 배당관계를 확인한 뒤 실제 취득비용을 산정해야 한다”입니다. 가격상의 장점은 인정하되, 확인되지 않은 권리·명도 위험까지 해소된 것으로 판단해서는 안 됩니다.