대구지방법원 2025타경9739. 경북 칠곡군 약목면 관호리 삼주강변타운 102동 7층 709호 아파트입니다. 감정가는 32,500,000원이었지만 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 22,750,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 말소기준은 2015.09.02. 주식회사대구은행 근저당권이고, 이후 설정된 대구은행 근저당들과 압류·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격도 단순히 감정가 할인율만 볼 필요가 없습니다. 삼주강변타운 동일 평형 50.0㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 32,500,000원으로 감정가와 같고, 최신 거래는 2026.08. 44,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 70.0%이고, 최근 실거래 최저 25,000,000원보다도 낮습니다. 이번 물건은 권리뿐 아니라 현재 회차의 가격에서도 할인 구간에 들어와 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9739 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 952 삼주강변타운 102동 7층 709호 |
| 물건종류 | 아파트 · 실거래 비교면적 50.0㎡ · 15층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 서진섬유주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 32,500,000원 / 22,750,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크 / 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2015.09.02. 접수된 을구 3번 주식회사대구은행 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 을구 4·5·6번 근저당권, 2018년과 2022년의 추가 근저당권, 국·칠곡군 압류, 서울보증보험주식회사 가압류와 임의경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유·전입 확인 — 709호와 일치하는 전입자는 없다
현황조사에 전입자 4명이 확인되지만, 기재된 점유 부분은 101동 1315호·101동 1316호·102동 910호·102동 911호입니다. 이번 매각 대상인 102동 709호와 일치하는 전입자는 없습니다. 네 사람 모두 전입일이 2015.09.02. 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 709호 점유자는 현장에서 확인해야 합니다.
| 성명 | 조사 호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경숙 | 101-1315호 | 2023-02-21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심정열 | 101-1316 | 2022-02-21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유식 | 102-910 | 2020-04-06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정은주 | 102-911 | 2025-07-09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증금과 확정일자는 확인되지 않았으며, 위 전입자들은 모두 매각 대상 102동 709호와 다른 호수입니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 70%
삼주강변타운은 873세대, 준공일은 1993.11.15.입니다. 비교 대상은 50.0㎡ 동일 평형이며 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균과 최근 12개월 평균이 모두 32,500,000원이고, 현재 최저매각가 22,750,000원은 그 평균의 70.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 50.0㎡ | 9 | 44,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 7 | 37,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 13 | 31,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 11 | 29,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 5 | 36,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 6 | 35,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 11 | 31,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 12 | 30,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 12 | 32,000,000원 |
| 2026.05 | 50.0㎡ | 4 | 25,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 50.0㎡ | 12건 | 32,500,000원 |
최근 실거래 범위는 25,000,000원~44,000,000원입니다. 감정가 32,500,000원은 최근 12개월 평균과 동일하지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 22,750,000원으로 최근 실거래 최저가보다도 낮습니다. 최신 2026.08. 거래는 44,000,000원이고 같은 달 7층 거래도 37,000,000원이 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 809,500원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 890,000,000원 | 21,940,500원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 636,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 47,576,350원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,553,576,350원 중 예상배당은 21,940,500원, 미배당은 4,531,635,850원으로 계산됐습니다. 을구 3·4번 채권액은 미상이라 계산에서 제외됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 22,750,000원 | 21,940,500원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 15,924,999원 | 15,238,349원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 11,147,499원 | 10,546,844원 | 0원 |
현재 회차에서도 최근 12개월 평균의 70.0%까지 내려온 상태입니다. 추가 유찰 시 최저가는 15,924,999원, 이어 11,147,499원으로 낮아지지만, 제공된 각 회차 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 계속 0원으로 유지됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 ‘관호교차로’ 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통입니다. 단지 북동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물이며, 급배수·위생·소방·승강기·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 삼주강변타운은 873세대이며 준공일은 1993.11.15.입니다. 동일 평형 50.0㎡의 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가는 343,500원/㎡입니다. 토지면적은 29,062.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역이 포함되고 소로1류와 접하며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 709호 점유자 재확인. 현황조사 전입자 4명은 모두 다른 호수입니다. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 대상 호수의 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 22,750,000원은 최근 12개월 평균 32,500,000원의 70.0%이고, 최근 거래 범위 25,000,000원~44,000,000원보다 하단에 있습니다.
- 말소기준 확인. 2015.09.02. 을구 3번 대구은행 근저당을 기준으로 이후 권리의 매각 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 을구 3·4번 근저당 채권액은 미상이고 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 예상배당 자체는 확정값으로 보면 안 됩니다.
- 매각기일. 2026.08.21. 입찰 전 매각물건명세서·현황조사·등기사항전부증명서의 최신 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전 + 1회 유찰 가격 할인”
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준 이후 권리가 모두 매각으로 소멸하고 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 둘째, 감정가 32,500,000원이 최근 12개월 실거래 평균과 정확히 같은 수준이었지만 1회 유찰되면서 최저가가 22,750,000원, 최근 평균의 70.0%까지 내려왔다는 점입니다.
최신 거래는 2026.08. 44,000,000원이고 같은 달 같은 7층 거래도 37,000,000원입니다. 최근 실거래 최저 역시 25,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 현재 회차는 가격 메리트가 생긴 구간으로 볼 수 있습니다. 다만 현황조사에 잡힌 전입자들은 모두 다른 호수이고 감정요항표는 임대관계를 미상으로 두고 있으므로, 102동 709호의 실제 점유 상태 확인이 최종 입찰 전 핵심 절차입니다.
