대구지방법원 2025타경9739. 칠곡군 약목면 관호리 ‘삼주강변타운’ 102동 7층 709호 아파트입니다. 감정가는 32,500,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 15,925,000원입니다. 말소기준권리는 2015.09.02. 주식회사대구은행 근저당권이며, 이후 등기된 근저당권·압류· 가압류·임의경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
가격 측면에서는 최근 12개월 동일면적 50.0㎡ 실거래 12건의 평균이 31,583,333원이고 최신 2026.09 거래가 28,000,000원입니다. 현재 최저가 15,925,000원은 최근 12개월 평균의 50.4%이며, 실질취득액도 인수액이 없어 같은 15,925,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9739 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 952 삼주강변타운 102동 7층 709호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 비교 기준 50.0㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 중 7층 |
| 소유자 | 서진섬유주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 32,500,000원 / 15,925,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 단지 | 삼주강변타운 · 873세대 · 1993.11.15 준공 |
① 권리 흐름 — 2015.09.02. 근저당이 말소기준
말소기준은 2015.09.02. 접수된 을구 3번 주식회사대구은행 근저당권입니다. 같은 날 추가 설정된 후순위 근저당권들과 2018년·2022년 근저당권, 2025년 이후 압류 및 2026년 서울보증보험 가압류는 모두 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 제공 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 확인 — 본건 709호와 일치하는 기록 없음
현황조사에는 전입자 4명이 기재돼 있지만 점유 호수는 각각 101-1315호, 101-1316호, 102-910호, 102-911호로 본건 102동 709호와 일치하지 않습니다. 따라서 이 4명을 본건 709호의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 본건 호수와 일치하는 실제 임차인 기록은 0명입니다.
| 성명 | 조사 호수 | 전입일 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 이경숙 | 101-1315호 | 2023.02.21 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 본건 아님 |
| 심정열 | 101-1316 | 2022.02.21 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 본건 아님 |
| 김유식 | 102-910 | 2020.04.06 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 본건 아님 |
| 정은주 | 102-911 | 2025.07.09 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 본건 아님 |
위 4명은 모두 말소기준일 2015.09.02. 이후 전입자로 조사됐고, 보증금 및 확정일자는 확인되지 않았습니다. 동시에 점유 호수가 모두 본건 709호와 다릅니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 15,925,000원 vs 최근 12개월 평균 31,583,333원
삼주강변타운 동일면적 50.0㎡의 최근 12개월 실거래 표본은 12건입니다. 평균은 31,583,333원, 최저 거래는 20,000,000원, 최고 거래는 44,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.09의 28,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 15,925,000원은 최근 12개월 평균의 50.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 50.0㎡ | 15 | 28,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 2 | 20,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 1 | 28,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 9 | 44,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 7 | 37,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 13 | 31,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 11 | 29,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 5 | 36,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 6 | 35,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 11 | 31,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.0㎡ | 12건 | 31,583,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 15,925,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 686,650원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 890,000,000원 | 15,238,350원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 636,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 8번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 9번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 47,576,350원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당모형상 채권 합계는 4,553,576,350원, 채권자 배당액은 15,238,350원, 미배당액은 4,538,338,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 15,925,000원 | 15,238,350원 | 4,538,338,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 11,147,500원 | 10,546,845원 | 4,543,029,505원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 7,803,249원 | 7,262,791원 | 4,546,313,559원 | 0원 |
회차가 더 진행돼 매각가가 내려가더라도 제공 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 신청채권액은 500,000,000원이며 세 시나리오 모두 신청채권자 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가·실거래 기준)
- 이용상태. 본건이 포함된 각 호는 아파트 단위세대로 이용 중이며, 본건은 삼주강변타운 102동 7층 709호입니다.
- 주위환경. 관호교차로 남서측 인근으로 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 단지 북동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건으로 외장은 몰탈 위 페인팅, 내장은 벽지·장판지·타일, 창호는 새시창이며 급배수·위생·소방·승강기·개별난방 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 공시지가는 343,500원/㎡입니다. 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 환금성 참고. 단지는 873세대이고 동일면적 50.0㎡ 최근 실거래가 12건 확인됩니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 709호 점유를 별도로 확인. 현황조사 전입자 4명은 모두 다른 호수이므로, 본건 709호의 실제 점유 상태는 입찰 전 원본 현황조사와 매각서류에서 다시 대조하는 것이 핵심입니다.
- 말소기준 재확인. 2015.09.02. 을구 3번 주식회사대구은행 근저당권을 기준으로 이후 권리의 매각 소멸 여부를 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 배당표 해석 주의. 을구 3번·4번 채권액이 미상으로 계산에서 제외돼 있으므로 예상배당액을 실제 최종 배당액으로 단정해서는 안 됩니다.
- 가격 기준 유지. 현재 실질취득 15,925,000원과 최근 12개월 평균 31,583,333원, 최신 거래 28,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
- 회차 확인. 현재 2회 유찰 상태이며 매각기일은 2026.10.01입니다.
맺으며 — 가격은 최근 실거래보다 낮고, 핵심은 709호 점유 확인
이 사건의 현재 최저매각가는 15,925,000원으로 감정가 32,500,000원의 49%이며, 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 31,583,333원의 50.4%입니다. 최신 실거래도 28,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다.
권리구조에서는 2015.09.02. 대구은행 근저당이 말소기준이고 이후 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 제공 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사상 전입자 4명은 모두 709호가 아닌 타 호수이고, 본건 709호와 일치하는 점유자 기록이 없는 만큼 실제 점유상태 확인이 마지막 핵심 확인사항입니다.
