대구지방법원 2025타경9739. 칠곡군 약목면 관호리 삼주강변타운 101동 13층 1316호 아파트입니다. 감정가는 32,500,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 22,750,000원입니다. 등기상 핵심은 2015.09.02. 설정된 주식회사대구은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 한국주택은행 근저당은 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 대구은행 근저당들과 임의경매개시결정·칠곡군 압류·서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 1316호에 심정열이 2022.02.21. 전입한 사실이 확인됩니다. 전입일이 말소기준일인 2015.09.02.보다 늦어 대항력은 없는 임차인으로 분석됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9739 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 952 삼주강변타운 101동 13층1316호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 단위세대 이용 |
| 소유자 | 서진섬유주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 32,500,000원 / 22,750,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 단지 | 삼주강변타운 · 873세대 · 1993.11.15. 준공 |
① 권리 흐름 — 2015년 근저당 이후는 소멸
1994.12.29. 한국주택은행 근저당권은 2015.09.02. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 접수된 을구 3번 대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 등기상 3,400,000,000원이고 공동담보목록 제2015-554호가 기재돼 있습니다. 같은 날 추가된 대구은행 근저당들과 2018년·2022년 근저당, 2025년 임의경매개시결정·칠곡군 압류, 2026년 서울보증보험 가압류까지 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 1316호 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심정열 | 101-1316 | 2022.02.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
심정열의 전입일은 2022.02.21.로 말소기준권리 2015.09.02.보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금은 미상이고 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 다만 현재 계산상 낙찰자가 승계하는 임차보증금은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 70%
삼주강변타운 동일면적 50.0㎡의 최근 실거래 12건 평균은 32,500,000원입니다. 현재 최저가 22,750,000원은 이 최근 12개월 평균의 70.0%입니다. 최신 거래는 2026.08. 44,000,000원이며, 같은 달 13층 거래도 31,000,000원이 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 50.0㎡ | 9 | 44,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 7 | 37,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 13 | 31,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 11 | 29,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 5 | 36,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 6 | 35,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 11 | 31,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 12 | 30,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 12 | 32,000,000원 |
| 2026.05 | 50.0㎡ | 4 | 25,000,000원 |
| 평균 | 50.0㎡ | 12건 | 32,500,000원 |
표본 최저 거래가는 25,000,000원, 최고 거래가는 44,000,000원입니다. 현재 최저매각가 22,750,000원은 최근 12건 평균뿐 아니라 표본 최저 거래가보다도 낮습니다. 특히 본건과 같은 13층의 2026.08. 거래가가 31,000,000원으로 확인돼, 현재 회차는 실거래와 비교할 때 가격 차이가 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 809,500원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 890,000,000원 | 21,940,500원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 636,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 47,576,350원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 22,750,000원에서 집행비용 809,500원을 제외한 21,940,500원이 을구 5번 근저당권 배당으로 계산돼 있습니다. 을구 3번·4번은 채권액이 확인되지 않아 계산에서 제외됐습니다. 채권총액 4,553,576,350원 중 예상배당은 21,940,500원, 미배당은 4,531,635,850원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 22,750,000원 | 21,940,500원 | 4,531,635,850원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 15,924,999원 | 15,238,349원 | 4,538,338,001원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 11,147,499원 | 10,546,844원 | 4,543,029,506원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 신청채권자 청구액은 500,000,000원이고, 각 시나리오에서 신청채권자 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 소재 관호교차로 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물이며 급배수·위생·소방·승강기·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지면적은 29,062.0㎡, 공시지가는 343,500원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역이 포함되고 소로1류와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래. 삼주강변타운은 873세대이며 동일면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 심정열 점유 확인. 1316호 전입자는 심정열이며 전입일 2022.02.21.로 대항력은 없지만 현재 점유상태와 명도 조건은 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대조건 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 대구은행 근저당 다수가 공동담보목록과 연결돼 있어 개별 채권의 실제 배당관계는 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 을구 3번·4번 채권액이 확인되지 않아 현재 예상배당 계산에서 제외돼 있습니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 22,750,000원과 최근 평균 32,500,000원뿐 아니라 같은 13층의 2026.08. 거래 31,000,000원도 함께 비교하세요.
- 현장 상태. 준공일이 1993.11.15.인 아파트이므로 내부 상태와 개별 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 눈에 들어오는 1회 유찰
이 물건의 말소기준은 2015.09.02. 대구은행 근저당입니다. 1316호 전입자 심정열은 2022.02.21. 전입해 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가 22,750,000원은 감정가와 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 32,500,000원의 70.0%이며, 2026.08. 같은 13층 거래가 31,000,000원도 확인됩니다. 따라서 현재 자료만 놓고 보면 권리 인수 부담 없이 시세 대비 할인폭이 생긴 1회 유찰 물건입니다. 다만 심정열의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 대구은행 일부 근저당의 실제 채권액은 입찰 전 원본 서류로 최종 확인해야 합니다.
