대구지방법원 2025타경9739. 경북 칠곡군 약목면 관호리 삼주강변타운 102동 9층 910호 아파트입니다. 감정가는 32,500,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 15,925,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리분석의 기준점은 2015.09.02 접수된 주식회사대구은행 근저당권이며, 그 뒤 설정된 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

본건 호수에서 확인되는 전입자는 김유식이며 전입일은 2020.04.06입니다. 말소기준 2015.09.02보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 분류되어 있고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 가격 비교는 최저가와 실질취득가가 동일한 15,925,000원을 기준으로 보는 것이 맞습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸

말소기준권리는 을구 3번 주식회사대구은행 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 을구 4·5·6번 근저당권과 2018년·2022년 근저당권, 2025년 이후의 국·칠곡군 압류, 서울보증보험 가압류, 임의경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.

② 점유·임차 관계 — 본건 전입자는 말소기준 이후

현황조사에 기재된 네 명 가운데 본건 102동 910호에 해당하는 사람은 김유식 1명입니다. 김유식의 전입일 2020.04.06은 말소기준일 2015.09.02보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 말소기준보다 늦은 전입이라는 시간관계가 명확해 현재 분석상 낙찰자 승계액은 0원입니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득 1,592.5만원’으로 봐도 낮다

삼주강변타운 전용 50.0㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 31,583,333원입니다. 최신 거래는 2026.09 28,000,000원, 표본 최저는 20,000,000원, 최고는 44,000,000원입니다. 현재 최저가와 실질취득가는 모두 15,925,000원으로, 최근 12개월 평균의 50.4%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 15,925,000원 가정)

현재 계산에서는 매각대금 15,925,000원 중 집행비용 686,650원을 제외한 15,238,350원이 을구 5번 근저당 배당으로 잡혀 있고, 총 채권액 4,553,576,350원에 대해 미배당액은 4,538,338,000원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 을구 3·4번 근저당 채권액은 배당 계산에 포함되지 않은 상태여서 실제 채권자별 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 관호교차로 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물이며, 급배수·위생·소방·승강기·개별난방 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 단지 북동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
• 토지. 계획관리지역이며 공시지가는 343,500원/㎡, 토지면적은 29,062.0㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역이 포함되고, 소로1류와 접합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성 참고. 873세대 단지이며 전용 50.0㎡ 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 20,000,000원에서 44,000,000원 범위입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 본건 점유자 재확인. 김유식의 전입일은 2020.04.06으로 말소기준 뒤이지만, 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 본건 조사상 보증금과 확정일자는 특정되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
• 공동담보 확인. 대구은행 근저당권이 여러 공동담보목록으로 설정돼 있어, 권리 소멸과 별개로 실제 채권·배당관계는 원본 확인이 필요합니다.
• 가격 기준. 현재 실질취득 15,925,000원은 최근 12개월 평균 31,583,333원의 50.4%입니다. 최근 거래 범위 20,000,000원~44,000,000원 안에서 개별 호수 상태를 비교하세요.
• 유찰 원인 점검. 현재 2회 유찰 상태이므로 내부 수리상태, 점유 문제, 관리비, 현장 선호도 등 가격 외 원인을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리 인수 0원, 가격은 최근 시세의 절반 수준

이 물건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2015.09.02 근저당권이 말소기준이고, 본건 전입자 김유식은 2020.04.06 전입으로 그보다 늦습니다. 후순위 근저당·압류·가압류 역시 자료상 매각으로 소멸하며, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.

가격도 실질취득 기준으로 봐야 합니다. 인수액이 없으므로 현재 실질취득가는 최저가와 같은 15,925,000원. 최근 12개월 동일 면적 평균 31,583,333원의 50.4%입니다. 다만 2회 유찰과 1993년 준공 단지라는 점, 본건 점유자의 보증금·확정일자가 특정되지 않은 점, 공동담보 근저당이 다수 존재하는 점은 입찰 전 원본과 현장에서 다시 확인할 요소입니다. 권리 인수는 0원, 가격 간격은 크지만 최종 판단은 점유·물건상태 확인까지 끝낸 뒤 내려야 하는 물건입니다.