대구지방법원 2025타경9739. 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 삼주강변타운 102동 9층 910호 아파트입니다. 감정가 32,500,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 22,750,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2015.09.02. 설정된 주식회사대구은행 근저당입니다. 그 뒤의 추가 근저당, 압류, 임의경매개시결정, 가압류는 모두 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격도 신건 때와는 달라졌습니다. 동일 면적 50.0㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 32,500,000원으로 감정가와 같습니다. 현재 최저가는 이 최근 평균의 70.0%이고, 최근 12건의 거래 최저 25,000,000원보다도 낮습니다. 최신 2026.08. 거래는 44,000,000원입니다. 따라서 현재 회차는 권리와 가격을 함께 검토할 만한 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9739 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 952 삼주강변타운 102동 9층 910호 |
| 도로명주소 | 경상북도 칠곡군 약목면 관호8길 28-18 |
| 물건종류 | 아파트 · 102동 9층 910호 · 시세 비교면적 50.0㎡ |
| 소유자 | 서진섬유주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 32,500,000원 / 22,750,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 2015.09.02. 근저당이 기준
말소기준권리는 2015.09.02. 을구 3번 주식회사대구은행 근저당입니다. 등기 내용에는 채권최고액 3,400,000,000원이 기재돼 있습니다. 같은 날 추가 근저당들이 설정됐고, 2018년과 2022년에도 근저당이 이어졌습니다. 2025년 이후의 국·칠곡군 압류, 주식회사 아이엠뱅크의 임의경매개시결정, 서울보증보험주식회사 가압류까지 모두 말소기준 뒤에 위치해 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 대상 호수는 김유식
| 성명 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유식 | 102-910 | 2020.04.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 101동 1315호 이경숙, 101동 1316호 심정열, 102동 911호 정은주의 전입 기록도 함께 확인되지만, 이 분석 대상은 102동 910호입니다. 따라서 대상 호수에서 직접 확인되는 전입자는 김유식 1명입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 70%
삼주강변타운은 873세대이고, 비교 대상 면적은 50.0㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 12건의 평균은 32,500,000원이며, 현재 최저가 22,750,000원은 이 평균의 70.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 50.0㎡ | 9 | 44,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 7 | 37,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 13 | 31,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 11 | 29,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 5 | 36,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 6 | 35,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 11 | 31,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 12 | 30,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 12 | 32,000,000원 |
| 2026.05 | 50.0㎡ | 4 | 25,000,000원 |
| 평균 | 50.0㎡ | 12건 | 32,500,000원 |
최근 실거래는 25,000,000원부터 44,000,000원까지 분포합니다. 감정가 32,500,000원은 최근 12개월 평균과 같지만, 현재 최저가는 22,750,000원까지 낮아졌습니다. 즉 신건 감정가에서는 평균 수준이었지만, 1회 유찰 이후에는 가격 차이가 분명해진 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 809,500원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사대구은행 | 890,000,000원 | 21,940,500원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사대구은행 | 636,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사대구은행 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사대구은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 주식회사대구은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 47,576,350원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 추정에서는 채권총액 4,553,576,350원 중 21,940,500원이 배당되고, 미배당액은 4,531,635,850원입니다. 다만 을구 3번과 4번은 배당 계산에서 채권액 미상으로 제외돼 있습니다. 특히 을구 3번 등기에는 채권최고액 3,400,000,000원, 을구 4번에는 미화 500,000불이 기재돼 있으므로 이 표는 실제 배당순위를 확정하는 자료로 볼 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 22,750,000원 | 21,940,500원 | 4,531,635,850원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 15,924,999원 | 15,238,349원 | 4,538,338,001원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 11,147,499원 | 10,546,844원 | 4,543,029,506원 | 0원 |
삼주강변타운 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.2회입니다. 현재 물건도 이미 1회 유찰돼 평균적인 유찰 횟수와 가까운 구간에 들어와 있습니다. 이후 유찰되면 최저가는 15,924,999원, 다시 유찰되면 11,147,499원으로 내려가는 시나리오입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 각 호는 아파트 단위세대로 이용 중입니다.
- 입지. 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 관호교차로 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물이며, 급배수·위생·소방·승강기·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가는 343,500원/㎡, 토지면적은 29,062.0㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역이 포함되고, 소로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래성. 873세대 단지이며 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대상 호수 점유 확인. 102동 910호 김유식의 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당과 명도 조건을 원문에서 점검해야 합니다.
- 선순위 근저당 채권 확인. 을구 3번에는 채권최고액 3,400,000,000원, 을구 4번에는 미화 500,000불이 기재돼 있으나 배당 추정에서는 채권액 미상으로 제외돼 있습니다.
- 현재 가격 위치 확인. 최저가 22,750,000원은 최근 12개월 평균 32,500,000원의 70.0%이고 최근 거래 최저 25,000,000원보다 낮습니다.
- 최근 실거래 편차 확인. 동일 면적 거래가 25,000,000원부터 44,000,000원까지 분포하므로 개별 호수의 상태와 층 차이를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당 관련 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되고, 가격은 1회 유찰로 내려왔다
이 물건의 핵심은 말소기준 이후 권리와 후순위 전입자입니다. 2015.09.02. 주식회사대구은행 근저당이 기준이고, 대상 호수 김유식의 전입일은 2020.04.06.이어서 대항력이 없습니다. 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격 측면에서는 감정가 32,500,000원이 최근 12개월 실거래 평균 32,500,000원과 같았지만, 한 차례 유찰로 최저가가 22,750,000원까지 내려와 최근 평균의 70.0%가 됐습니다. 최신 2026.08. 거래 44,000,000원과 최근 거래 최저 25,000,000원도 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 권리상 인수 위험은 낮고 현재 회차에는 가격 메리트도 나타난 유형입니다.
다만 대상 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않고, 선순위 근저당 일부가 제공된 배당 계산에서 제외돼 있습니다. 결론은 “인수 0원·가격 70%는 강점, 배당·점유 원문 확인은 필수”로 정리할 수 있습니다.
