대구지방법원 2025타경9739. 칠곡군 약목면 관호리 삼주강변타운 102동 10층 1011호 아파트입니다. 감정가는 32,500,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 22,750,000원입니다. 등기상 핵심은 2015.09.02. 설정된 주식회사대구은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준으로 선언되어 있고, 이후 설정된 대구은행의 추가 근저당들과 국가·칠곡군 압류, 서울보증보험 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 권리보다 눈에 띕니다. 동일 단지·50.0㎡ 최근 거래 12건의 평균은 32,500,000원이고, 2026년 8월 최신 거래는 44,000,000원입니다. 현재 최저가 22,750,000원은 최근 12개월 평균의 70.0%로, 제공된 거래 표본과 비교하면 감정가보다 한 단계 낮아진 가격대입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9739 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 952 삼주강변타운 102동 10층 1011호 |
| 물건종류 | 아파트 · 감정 이용상태 아파트 단위세대 |
| 소유자 | 서진섬유주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 32,500,000원 / 22,750,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 시세 비교 면적 | 50.0㎡ · 동일 면적 거래 매칭 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
1993년 한국주택은행 근저당은 국민은행으로 이전된 뒤 2015.09.02. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 접수된 을구 3번 주식회사대구은행 근저당입니다. 해당 근저당의 채권최고액은 3,400,000,000원이며 공동담보목록 제2015-554호가 기재돼 있습니다. 같은 날 이후 추가 설정된 근저당들과 2018년·2022년 근저당, 이후의 압류·가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 현황조사 전입자 대조
현황조사에는 4명의 전입자가 기재돼 있으나, 모두 본건인 102동 1011호와 다른 호수입니다. 따라서 이 명단의 보증금을 본건 임차보증금으로 합산하거나 매수인 인수액에 반영할 수 없습니다.
| 성명 | 기재 호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경숙 | 101-1315호 | 2023.02.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심정열 | 101-1316 | 2022.02.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유식 | 102-910 | 2020.04.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정은주 | 102-911 | 2025.07.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 70%
삼주강변타운은 873세대, 사용승인일은 1993.11.15.입니다. 시세 비교 대상은 50.0㎡이며 최근 12개월 거래 12건의 평균은 32,500,000원입니다. 감정가 역시 32,500,000원으로 최근 평균과 같습니다. 1회 유찰된 현재 최저가 22,750,000원은 최근 평균의 70.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 50.0㎡ | 9 | 44,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 7 | 37,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 13 | 31,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 11 | 29,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 5 | 36,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 6 | 35,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 11 | 31,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 12 | 30,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 12 | 32,000,000원 |
| 2026.05 | 50.0㎡ | 4 | 25,000,000원 |
| 평균 | 50.0㎡ | 12건 | 32,500,000원 |
표본 거래 범위는 25,000,000원~44,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 매수인 인수 0원을 전제로 최저가와 같은 22,750,000원이며, 최근 12개월 평균보다 낮고 제공된 표본 최저 거래 25,000,000원보다도 낮습니다. 최신 거래는 2026년 8월 44,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 809,500원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 890,000,000원 | 21,940,500원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 636,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 47,576,350원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,553,576,350원 중 예상 채권자 배당액은 21,940,500원, 미배당액은 4,531,635,850원입니다. 을구 3번·4번 근저당은 채권액이 확정되지 않아 배당 계산에서 제외된 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 22,750,000원 | 21,940,500원 | 4,531,635,850원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 15,924,999원 | 15,238,349원 | 4,538,338,001원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 11,147,499원 | 10,546,844원 | 4,543,029,506원 | 0원 |
채권 총액이 매각대금보다 훨씬 커 각 회차 모두 소유자 잔여는 0원이고, 미배당 채권이 크게 남습니다. 다만 이 미배당액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 제공된 각 회차 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 칠곡군 약목면 관호리 관호교차로 남서측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 삼주강변타운은 873세대이며 사용승인일은 1993.11.15.입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물로, 급배수·위생·소방·승강기·개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 북동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 토지면적 29,062.0㎡, 공시지가 343,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 본건 호수 점유관계 재확인. 현황조사 전입자 4명은 모두 102동 1011호와 다른 호수입니다. 본건 자체의 점유자와 임대차관계를 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 을구 3번 2015.09.02. 대구은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 등기의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 재확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 다수 근저당에 공동담보목록이 기재돼 있어 실제 채권·배당관계는 본건 단독 채권액과 다를 수 있습니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
- 실거래 개별차 확인. 최근 동일 면적 거래는 25,000,000원부터 44,000,000원까지 편차가 큽니다. 층·향·내부상태를 감안해 응찰가를 따로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸형 + 1회 유찰 가격”
이 사건의 핵심은 복잡해 보이는 채권 규모와 매수인 인수 위험을 구분하는 것입니다. 등기에는 여러 건의 대구은행 근저당과 압류·가압류가 얽혀 있고 총 채권액도 4,553,576,350원에 이르지만, 말소기준은 2015.09.02. 대구은행 근저당이며 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 검토할 만합니다. 감정가 32,500,000원이 최근 12개월 평균과 같았고, 한 차례 유찰로 최저가가 22,750,000원까지 낮아져 최근 평균의 70.0%가 됐습니다. 다만 실거래 편차가 25,000,000원~44,000,000원으로 크고, 현황조사 전입자 명단이 본건 호수와 일치하지 않는 만큼 가격 메리트와 별개로 실제 점유관계 확인이 마지막 관문입니다. 결론은 권리는 소멸형, 가격은 1회 유찰로 낮아졌고, 입찰 전 본건 호수 점유 확인이 필요합니다.
