대구지방법원 2025타경9739. 칠곡군 약목면 관호리 삼주강변타운 102동 1011호 아파트입니다. 감정가 32,500,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 15,925,000원으로 내려왔습니다. 같은 단지 전용 50㎡ 최근 실거래 평균은 31,583,333원으로, 현재 최저가는 가격 비교상 상당한 차이를 보입니다.

권리 구조는 단순하지 않습니다. 소유자는 서진섬유주식회사이고, 2015년 9월 2일 설정된 대구은행 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 설정된 여러 근저당과 이후 추가 근저당·압류·가압류가 존재합니다. 등기권리의 소멸 여부와 별개로, 매각 대상 호실의 실제 점유 및 임대차관계를 확인하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 대구은행 근저당

2025년 5월 27일 소유권 양도와 담보권·임차권 설정 등을 금지하는 재산보전처분이 있었지만, 회생절차폐지결정 확정에 따라 2025년 11월 12일 말소되었습니다. 이후 국가와 칠곡군의 압류, 서울보증보험의 가압류가 등기되었습니다.

압류등기가 매각으로 소멸하더라도 당해세 등 조세채권의 우선순위와 실제 배당액은 별도의 문제입니다. 관련 세액이 확인되지 않았으므로 예상배당표를 확정 배당으로 받아들이면 안 됩니다.

② 점유·임차관계 — 다른 호실과 혼동하면 안 된다

현황조사에 기재된 점유자는 4명이지만, 이들의 기재 호실은 101동 1315호·1316호 및 102동 910호·911호입니다. 본 경매 대상인 102동 1011호의 임차인으로 확인된 사람은 없습니다. 그렇다고 대상 호실이 공실이거나 소유자가 점유한다고 단정할 수도 없습니다.

위 명단은 현황조사에 기재된 다른 호실의 점유자입니다. 대상 호실의 실제 임차인 수에 포함하거나 보증금을 합산하지 않습니다. 위 명단의 전입일은 모두 말소기준권리 이후이며, 각자의 보증금과 확정일자 및 우선변제권은 확인되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래와 비교해도 낮은 최저가

삼주강변타운 전용 50㎡의 최근 실거래 12건입니다. 2026년 6~9월 거래이며, 가격은 20,000,000원~44,000,000원에 분포합니다. 최근 12개월 평균은 31,583,333원, 최신 2026년 9월 거래는 28,000,000원입니다.

현재 최저가 15,925,000원은 최근 실거래 평균의 50.4%입니다. 최신 거래가 28,000,000원은 물론, 최근 표본 중 최저 거래가 20,000,000원보다도 낮습니다. 가격 비교 자체에서는 분명한 할인 구간입니다.

다만 같은 면적이라도 실제 거래가격은 층·향·수리 상태 등에 따라 차이가 발생할 수 있습니다. 본건은 10층이며 비교 표본의 거래가격 편차가 큰 만큼, 평균가 전체를 곧바로 본건의 확정 가치로 적용해서는 안 됩니다. 과거 거래 대비 정확한 상승·하락 추세도 확인되지 않았으므로 최근 거래 평균과 최신 거래를 중심으로 판단합니다.

④ 예상배당표 (매각가 15,925,000원 가정)

아래 표는 제공된 배당모형의 산출 결과입니다. 을구 3번과 4번 근저당권은 실제 채권액이 확인되지 않아 배당액이 0원으로 처리되어 있습니다. 이는 채권이 없거나 배당받을 권리가 없다는 의미가 아닙니다. 실제 배당순위와 배당금액은 채권계산서, 공동담보관계 및 조세채권 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

* 채권액 미상인 선순위 근저당권을 배당 계산에서 제외한 조건부 산출액입니다. 표의 채권액 중 근저당권 금액은 실제 잔존채권이 아니라 등기상 채권최고액 기준입니다. 국가·칠곡군 압류 관련 세액, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 따라서 개별 채권자의 실제 예상배당액이나 미배당액을 확정할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 확인할 권리는 같다

* 확인된 등기권리 및 현재 배당모형에 따른 인수 추정입니다. 대상 호실의 임차관계가 새로 확인되면 실질취득액은 달라질 수 있습니다. 향후 유찰 여부와 실제 매각조건은 확정된 사항이 아닙니다.

매각가가 내려가면 배당재원이 감소하므로 채권자의 미배당액은 확대됩니다. 다만 소멸하는 근저당권의 미배당액을 곧바로 매수인 인수금으로 더해서는 안 됩니다. 반대로 매수인에게 인수되는 대항력 있는 임차보증금이 실제로 존재한다면 낙찰가와 미배당 보증금을 합산하여 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 칠곡군 약목면 관호리 관호교차로 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통상황은 보통입니다. 단지 북동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물입니다. 급배수·위생·소방·승강기 및 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 단지. 873세대이며 1993년 11월 15일 준공되었습니다. 건축연수에 따른 세대 내부 상태와 수선 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 계획관리지역으로, 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 해당합니다. 단지 북동측은 소로1류 도로에 접합니다.
• 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인되지만 가격 범위는 20,000,000원~44,000,000원으로 넓습니다. 실제 환금성은 개별 세대 상태와 매도 희망가격에 따라 달라집니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 대상 호실 정확히 확인. 경매 대상은 102동 1011호입니다. 현황조사에 기재된 101동 1315호·1316호 및 102동 910호·911호를 본건 임차인으로 혼동하지 않아야 합니다.
• 실제 점유·임대차 조사. 102동 1011호의 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 대항력 및 보증금 인수 여부를 다시 판단해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 매각으로 소멸하지 않는 권리나 매수인에게 인수되는 사항이 기재되어 있는지 원본을 대조해야 합니다.
• 공동담보 채권 확인. 대구은행 근저당의 공동담보목록과 채권계산서를 확인해야 합니다. 특히 을구 3번과 4번의 채권액 미상 문제를 해소해야 실제 배당구조를 판단할 수 있습니다.
• 조세채권 확인. 구미세무서장 및 칠곡군 압류와 관련된 세액, 법정기일, 당해세 여부 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 실질취득가 산정. 낙찰가뿐 아니라 확인된 인수금, 취득 관련 비용, 수리비와 명도비용 등을 반영하여 실거래가와 비교해야 합니다.
• 미납 관리비. 관리사무소를 통해 체납액과 공용부분 관리비 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 현장 상태. 내부 수선 상태, 설비 작동, 누수 및 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
• 매각 진행 확인. 2026년 10월 1일 매각기일과 최저가, 기일 변경 및 매각조건을 법원 공고에서 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격 메리트는 확인, 권리 검증은 아직

삼주강변타운 102동 1011호는 감정가 32,500,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 15,925,000원으로 내려왔습니다. 이는 동일 면적 최근 실거래 평균 31,583,333원의 50.4%이고, 최신 거래가 28,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래와 비교한 가격 차이는 명확합니다.

등기상 근저당권과 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며 배당모형상 인수액은 0원입니다. 그러나 다른 호실의 점유자 기록만으로 본건의 임차인 부재를 확정할 수 없습니다. 또한 선순위 근저당의 실제 채권액이 확인되지 않아 예상배당표의 정확성에도 한계가 있습니다.

결론은 가격상 할인 구간이지만, 대상 호실의 점유·임대차와 배당 관련 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 매수인 인수사항이 실제로 없다는 점이 확인되어야만 현재 최저가를 중심으로 실질취득가와 투자 가능성을 비교할 수 있습니다.