울산지방법원 2024타경9534. 등기사항전부증명서는 집합건물로 되어 있고 감정평가 이용상태도 공부상 판매시설입니다. 사건 용도 표기는 단독주택이지만, 실제 권리·이용 분석은 라피에스타양산 1층 제1-062호의 집합건물 판매시설 상태를 중심으로 볼 필요가 있습니다. 현장조사 당시 제1-062호는 공실이었고, 인접 호실과 경계벽면이나 바닥선 없이 한 개 호실처럼 사용된 상태가 확인됐습니다.

등기권리 자체는 비교적 명료합니다. 2023.08.22 설정된 진해수산업협동조합 근저당권 5,592,000,000원이 말소기준이고, 이후의 근저당·압류·가압류·가처분·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 이 사건의 핵심 위험은 등기권리보다 임차인입니다. 매각물건명세서에 스타, 양윤기 2명이 기재돼 있지만 두 사람 모두 전입신고일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 미확정

2019.05.03 중소기업은행 근저당권 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 분석의 말소기준은 2023.08.22 진해수산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 유승각·강성모 근저당권, 국·양산시 압류, 서울보증보험·국진호·기술보증기금·비엠더블유파이낸셜서비스코리아의 가압류, 기술보증기금 가처분 및 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으므로, 임차인 항목은 실제 2명으로 봅니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 제1-062호는 공실이었으므로, 현재 점유 상태와 명세서상 임차관계가 어떻게 연결되는지는 입찰 전 원본과 현장 재확인이 필요합니다.

② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 378,770,000원으로 감정가 773,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰됐다는 점만 보면 할인 폭은 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 지표가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판정해서는 안 됩니다.

* 위 0원은 배당계산상 값입니다. 스타·양윤기의 전입일과 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 378,770,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 6,102,780원을 제외한 372,667,220원이 선순위 진해수산업협동조합 근저당권에 배당되고, 후순위 채권과 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 전체 채권 기준 미배당액은 7,387,592,967원입니다. 선순위 근저당은 공동담보목록이 있는 권리이므로, 채권 규모 자체가 이 한 호실의 가치와 일대일 대응하는 것은 아닙니다.

④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양산시 물금읍 증산리 소재 증산역 북서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·아파트·증산역·소공원 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 증산역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 제1-062호는 공부상 판매시설이며 현장조사 당시 공실이었습니다. 제1-063호·제1-064호도 당시 공실이었습니다.
• 호실 경계. 인접 호실과 경계벽면이나 바닥선 없이 한 개 호실처럼 사용됐으나, 위치는 건축물 현황도에 의해 명확한 것으로 조사됐습니다.
• 복원 가능성. 1층의 다른 공실 호실 경계벽은 약 15cm 두께 판넬로 되어 있어, 감정평가에서는 경계벽 설치가 비교적 용이하고 비용도 과다하지 않을 것으로 판단했습니다.
• 도로. 토지 4면이 각각 도로에 접하고 일부는 보행자도로에 접해 있어 가로망 상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 규제. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 현재 호실이 공실인 판매시설이고 3회 유찰된 상태이므로, 주거용 부동산처럼 단순히 감정가 할인율만으로 유동성을 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 확인이 1순위. 스타·양윤기의 전입일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본 및 관련 서류에서 다시 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재산정. 대항력과 보증금이 확인되기 전에는 최저가 378,770,000원을 최종 취득원가로 보지 마세요. 인수할 미배당 보증금이 확인되면 그 금액을 더해 판단해야 합니다.
• 49% 할인 착시 경계. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 결론내릴 수 없습니다.
• 공실·상가 활용성 확인. 공부상 판매시설이고 현장조사 당시 공실입니다. 실제 영업 가능성, 공용관리비, 내부 상태와 점포 분할·복원 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 호실 경계 확인. 인접 호실과 경계벽이 없는 상태가 확인됐으므로 건축물 현황도와 실제 경계 위치, 경계벽 설치 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정이므로, 체납 관리비와 세금 관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 원본을 기준으로 최종 입찰 여부를 판단해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 먼저 봐야 할 것은 임차인 2명”

이 물건은 표면적으로 감정가 773,000,000원에서 최저가 378,770,000원까지 내려와 감정가의 49%가 됐습니다. 그러나 권리분석의 결론은 할인율이 아닙니다. 말소기준 이후 등기권리는 소멸하지만, 매각물건명세서에 기재된 스타와 양윤기의 전입일·보증금·확정일자가 미상이라 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다.

게다가 이 물건은 현장조사 당시 공실인 판매시설이고 인접 호실과 경계벽이 없는 상태였으며, 실거래 비교 지표도 없습니다. 따라서 현재 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 부족합니다. 등기권리는 정리 가능하지만 임차인과 실질취득가는 미확정. 이 사건의 승부처는 378,770,000원이라는 숫자가 아니라, 임차인 2명의 실제 권리와 보증금 규모를 먼저 확정하는 데 있습니다.