울산지방법원 2024타경9534. 라피에스타양산 1층 1-068호로, 공부상 판매시설인 근린시설입니다. 현장에서는 제1-065호부터 제1-070호의 경계벽이나 경계바닥선을 제거해 제1-065호부터 제1-075호까지 함께 ABC MART 매장으로 이용하고 있습니다. 소유자는 유한회사트러스트이며 2023.08.22. 소유권이전등기가 접수됐고, 거래가액은 834,164,000원입니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 진해수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 5,592,000,000원이고, 이후 붙은 국 압류, 서울보증보험·국진호·기술보증기금·비엠더블유파이낸셜서비스코리아의 가압류, 유승각 근저당과 그 근저당권에 대한 기술보증기금 가처분은 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9534 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-068호 (라피에스타양산) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 판매시설 · ABC MART 매장으로 인접 호실과 함께 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사트러스트 · 2023.08.22. 소유권이전 · 거래가액 834,164,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 842,000,000원 / 412,580,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진해수산업협동조합 / 4,991,680,959원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.22. 진해수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,592,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유관계는 별도 확인
2019.05.03. 중소기업은행 근저당권 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.08.22. 설정된 진해수산업협동조합 근저당이며, 그 이후의 압류·가압류·후순위 근저당·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 점유·임대차 — ABC MART 이용, 대항력은 ‘가능·미상’
| 점유·이용자 | 이용 현황 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| ABC MART | 제1-065호부터 제1-075호까지 함께 매장으로 이용 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
현장조사 당시 제1-065호부터 제1-070호는 제1-065호부터 제1-075호까지 함께 ABC MART 매장으로 이용 중이었고, 매장 직원에게 임대차관계를 탐문했지만 그 내용을 알지 못했습니다. 보증금·확정일자·임대차계약 내용이 확인되지 않은 상태이므로 대항력 있다고 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 ‘시세 대비 저가’는 아니다
감정가는 842,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 412,580,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건에서는 최근 실거래와의 직접 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
또한 물건은 일반 주거용이 아니라 근린시설·판매시설이고, 해당 호실 단독 경계가 현장에서 제거된 채 여러 호실과 통합 매장으로 이용되고 있습니다. 이런 물건은 감정가 대비 할인율보다 독립 사용 가능성·명도·재임대·분할 복구 후 환금성을 함께 확인해야 실제 취득가격의 적정성을 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 412,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,525,800원 |
| 2. 근저당 · 진해수산업협동조합 | 5,592,000,000원 | 406,054,200원 |
| 3. 근저당 · 유승각 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 126,480,727원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국진호 | 268,557,703원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 기술보증기금 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 33,221,757원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 7,620,260,187원, 총 배당액은 406,054,200원, 미배당은 7,214,205,987원입니다. 신청채권자 진해수산업협동조합도 전액 만족되지 않습니다. 배당자료상 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 현장 구조 — 독립 호실 경계가 제거된 통합 매장
매각물건명세서상 제1-065호부터 제1-070호는 경계벽이나 경계바닥선을 제거한 후 제1-065호부터 제1-075호까지 함께 ABC MART 매장으로 이용 중입니다. 본건 1-068호 역시 이 통합 사용구간에 포함됩니다.
다만 각 호실의 위치는 건축물 현황도에 의해 명확하게 확인되고, 1층의 다른 공실 호실은 두께 약 15cm의 판넬 경계벽이 설치돼 있어 감정평가 내용상 경계벽 설치는 비교적 용이하고 비용도 과다하지 않을 것으로 판단됐습니다. 경계 복구 가능성은 긍정적이지만, 현재 독립 사용 상태가 아니라는 사실 자체는 명도·재임대 판단에 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 증산리 소재 증산역 북서측 인근으로, 근린생활시설·아파트·증산역·소공원 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 증산역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 4면이 각각 도로에 접하며 일부는 보행자도로에 접해 가로망 상태는 무난합니다.
- 용도. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 판매시설·문화 및 집회시설·제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 토지. 대지 26,474.6㎡, 평지·가로장방형, 상업용 이용이며 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상7층 건물의 1층 호실이며 전기·공동위생·소화전·승강기설비가 돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- ABC MART 임대차 원본 확인. 점유는 확인됐지만 임대차관계가 미상입니다. 계약 체결 여부·보증금·점유 개시시점·대항요건을 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자이므로 현 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 통합매장 명도 범위 확인. 본 호실만 별도 인도받을 수 있는지, 인접 호실과 함께 진행해야 하는지 현장점유 형태를 확인해야 합니다.
- 경계벽 복구 확인. 도면상 위치는 명확하고 경계벽 설치가 비교적 용이하다는 평가가 있지만 실제 공사 범위와 비용은 현장에서 확인해야 합니다.
- 감정가 49%만 보고 응찰 금지. 최근 실거래와 직접 비교되지 않은 상업용 물건이므로 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 후순위 등기 소멸 재확인. 압류·가압류·유승각 근저당·기술보증기금 가처분은 말소기준 후순위로 매각 소멸하는 구조인지 매각물건명세서와 등기부 원본을 최종 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 독립성
이 사건은 등기만 놓고 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2023.08.22. 진해수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 압류·가압류·후순위 근저당·가처분은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
하지만 실제 입찰 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 본건은 인접 호실들과 경계가 제거된 통합 매장의 일부로 ABC MART가 사용 중이고, 임대차관계는 미상입니다. 따라서 확인되지 않은 임차권 위험과 독립 호실로의 인도·복구 문제를 해결하지 않은 채 등기상 인수 0원만 보고 안전하다고 볼 수 없습니다. 감정가 842,000,000원에서 2회 유찰돼 412,580,000원까지 내려왔다는 사실도 최근 실거래 비교 없이 곧바로 가격 메리트로 연결할 수 없습니다. 등기 권리는 정리되지만, 점유·독립사용·환금성은 반드시 현장에서 확인해야 하는 상업용 경매입니다.
