울산지방법원 2024타경9534. 양산 물금읍 라피에스타양산 1층 1-069호로, 용도는 근린시설이며 공부상 판매시설입니다. 현재 소유자는 유한회사트러스트로 2023.08.22. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 874,676,000원입니다. 같은 날 진해수산업협동조합이 채권최고액 5,592,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.

그 뒤 유승각 근저당, 국 압류, 서울보증보험·국진호·기술보증기금· 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류, 기술보증기금의 근저당권 가처분과 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 권리 순서만 보면 낙찰자가 승계할 등기상 후순위 권리는 없고, 현재 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 이 물건에서 더 주의할 부분은 등기보다 현장 점유와 독립 구획입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2019.05.03. 중소기업은행 근저당 채권최고액 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 기준이 되는 권리는 2023.08.22. 설정된 진해수산업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 유승각 근저당 600,000,000원과 각 압류·가압류·가처분 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 매각가 432,180,000원 가정에서 배당 후 매수인에게 넘기는 금액도 0원으로 계산돼 있습니다.

② 점유·구획 — 통합매장으로 쓰는 1-069호

매각물건명세서 비고에 따르면 제1-065호부터 제1-070호는 경계벽이나 경계바닥선을 제거한 뒤 제1-075호까지 하나의 ABC MART 매장으로 이용 중입니다. 본건 제1-069호를 낙찰받더라도 현재처럼 통합된 매장 상태에서 독립 호실로 인도받는 과정은 별도로 확인해야 합니다. 다만 감정평가에서는 건축물 현황도상 위치가 명확하고, 다른 공실 호실의 경계벽이 판넬로 되어 있어 경계벽 설치가 비교적 용이하며 비용도 과다하지 않을 것으로 판단했습니다.

③ 가격·회차 — 2회 유찰, 감정가 49%

감정가는 882,000,000원, 현재 최저매각가는 432,180,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 302,526,000원, 4회 유찰 시 211,768,200원으로 계산돼 있습니다.

감정가 대비 비율은 크게 내려왔지만, 감정가 대비 할인율은 곧 시세 대비 할인율이 아닙니다. 특히 본건은 판매시설이고, 통합매장 점유·구획 상태까지 함께 평가해야 하므로 “49%니까 싸다”는 식의 판단은 피해야 합니다. 현재 가격의 매력은 실제 매매·임대수익과 독립 호실 사용 가능성을 현장에서 대조한 뒤 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 432,180,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 6,721,800원 이후 진해수산업협동조합에 425,458,200원이 배당되고 매각대금이 모두 소진됩니다. 채권자 전체 미배당은 7,194,801,987원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양산시 물금읍 증산리 소재 증산역 북서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·아파트·증산역·소공원 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산 도시철도 2호선 증산역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 토지는 4면이 각각 도로에 접하고 일부는 보행자도로에 접해 있으며 가로망 상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 용도지역. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류·중로1류·소로1류에 접합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지·가로장방 형태이며 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상7층 건물이며 전기설비·공동위생설비·소화전설비·승강기설비가 되어 있습니다.
• 환금성. 2회 유찰된 판매시설이라는 점과 통합매장 점유·경계벽 제거 상태를 함께 고려하면, 독립 호실로서의 사용성과 명도 가능성을 확인한 뒤 접근할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• ABC MART 점유권원 확인. 현재 매장 사용이 임대차인지 다른 사용관계인지 확인하고, 대항력은 확인 전까지 가능·미상으로 보수적으로 판단하세요.
• 독립 호실 인도 가능성. 본건 1-069호가 인접 호실과 경계 없이 연결돼 있으므로 낙찰 후 단독 구획·출입·영업 사용이 가능한지 현장에서 확인하세요.
• 경계벽 복구. 건축물 현황도상 위치는 명확하고 판넬 경계벽 설치가 비교적 용이하다는 평가가 있으므로 실제 복구 범위와 상태를 직접 확인하세요.
• 가격 판단 분리. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 상업용 집합건물의 실제 거래와 임대수익을 별도로 대조하세요.
• 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 7,194,801,987원이어도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 후순위 채권 미배당과 매수인 승계를 혼동하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리보다 점유와 구획이 승부처

등기 순위만 보면 구조는 명확합니다. 2023.08.22. 진해수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리들은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건을 단순한 “인수 없는 상가”로만 보면 핵심을 놓칩니다. 본건은 ABC MART가 인접 호실과 경계 없이 통합해 사용하는 매장 일부이고 임대관계가 미상입니다. 결국 입찰 판단의 핵심은 점유자의 권원, 대항력 가능성, 독립 구획 인도와 복구 가능성입니다.

가격은 감정가 882,000,000원에서 2회 유찰돼 432,180,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그렇더라도 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 등기상 인수는 낮지만, 현장 확인 난도와 상업시설 환금성을 함께 봐야 하는 물건입니다.